淮南市住宅小区物业管理条例！2022年5月1日起施行

物业新闻网讯：

安徽省人民代表大会常务委员会

关于批准《淮南市住宅小区物业管理条例》的决议

（2022年3月25日安徽省第十三届人民代表大会

常务委员会第三十三次会议通过）

淮南市住宅小区物业管理条例

目 录

第一章 总 则

第二章 业主组织

第三章 前期物业管理

第四章 物业服务

第五章 物业使用维护

第六章 法律责任

第七章 附 则

第一章 总 则

第一条 为了规范住宅小区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、文明的人居环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理活动及其监管。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 住宅小区物业管理纳入社区建设和治理体系，坚持党建引领、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全街道乡镇各级党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务企业等共同参与的治理架构。

第四条 市和县、区人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的领导，建立住宅小区物业管理联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题。

淮南经济技术开发区、淮南高新技术产业开发区和毛集社会发展综合实验区的管理委员会按照职责做好本辖区内住宅小区物业管理工作。

第五条 市住房和城乡建设管理部门负责本市住宅小区物业管理活动的监管工作，履行下列职责：

（一）拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施；

（二）制定管理规约、业主大会议事规则等示范文本和技术规范；

（三）指导、监督县区依法开展物业管理相关工作；

（四）指导、监督和管理物业管理招投标活动；

（五）监督、管理建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称专项维修资金）；

（六）建立健全物业管理诚信档案制度；

（七）建立统一的物业管理信息系统；

（八）指导和监督本市物业管理协会开展行业自律和服务工作；

（九）监管工程质量保证金；

（十）监督建设单位履行建筑工程质量保修责任；

（十一）受理房屋质量和供水、供气、供热问题的投诉；

（十二）法律、法规规定的其他职责。

第六条 县住房和城乡建设管理部门负责本行政区域内住宅小区物业管理活动的监管工作，履行下列职责：

（一）指导、监督街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理工作；

（二）负责临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会有关材料备案工作；

（三）指导、监督和管理物业管理招投标活动；

（四）监督、管理专项维修资金；

（五）采集、核查物业服务企业信用信息，建立物业管理诚信档案，并接受查询；

（六）组织业主委员会成员、物业服务从业人员、居（村）民委员会成员等开展物业管理知识培训；

（七）组织推动老旧住宅小区实施市场化物业管理；

（八）监管工程质量保证金；

（九）监督建设单位履行建筑工程质量保修责任；

（十）受理房屋质量和供水、供气、供热问题的投诉；

（十一）法律、法规规定的其他职责。

市辖区住房和城乡建设管理部门应当履行前款第一项至第三项、第五项至第十一项规定的职责。

第七条 市和县、区相关行政管理部门或者机构，应当按照下列规定，做好相关行政执法和监管工作：

（一）公安机关负责依法查处住宅小区内高空抛物等影响公共安全、公共秩序的违法行为，对燃放烟花爆竹、监控安防、车辆停放、养犬等开展监督检查，依法参与交通安全纠纷处理，做好流动人口监管工作；

（二）消防救援机构负责住宅小区内影响消防设施、消防通道安全行为的监管工作；

（三）生态环境部门负责住宅小区以及周边环境保护工作的监管，依法查处违反环保法律、法规的行为；

（四）自然资源和规划管理部门负责物业服务用房规划的核实以及违法建设的认定；

（五）城市管理行政执法部门负责查处装修过程中擅自变动房屋承重结构、占道经营、乱设摊点、乱贴广告、违法搭建建筑物、构筑物等违法行为以及生活垃圾分类、住宅小区园林绿化验收、绿地占用、树木砍伐移植行为的监管工作；

（六）人民防空部门负责人防工程设施的建设与使用的监督检查；

（七）市场监管部门负责电梯等特种设备安全的监督检查和物业服务违规收费的查处；

（八）发展改革部门负责监管电力设施、电能保护、物业服务收费标准的制定、调整和监督等工作。

司法、经信、财政、民政等部门按照各自职责，做好相关监管保障工作。

第八条 街道办事处、乡镇人民政府履行住宅小区物业监管的下列职责：

（一）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届；

（二）指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；

（三）协调和监督物业管理活动，协调物业管理与社区建设的关系，调处物业管理纠纷；

（四）协调和监督老旧小区物业管理；

（五）法律、法规规定的其他职责。

居（村）民委员会协助、配合街道办事处、乡镇人民政府，做好住宅小区物业监管工作。

第二章 业主组织

第九条 首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位、街道办事处或者乡镇人民政府、县区住房和城乡建设管理部门、公安派出所、居（村）民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。物业服务企业应当协助筹备组开展筹备工作。

筹备组中的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

第十条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米零点三元且总额不少于二万元，最高不超过十万元的标准承担。建设单位应当在住宅小区综合查验前，将筹备经费存入街道办事处、乡镇人民政府指定银行账户。

筹备经费应当专户存储，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主的监督。

第十一条 老旧小区成立首次业主大会所需资料，由街道办事处、乡镇人民政府负责调取，住房和城乡建设、自然资源和规划、人防等单位和消防救援机构，应当对首次业主大会筹备组就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询调取依法予以配合。

街道办事处、乡镇人民政府应当为老旧小区召开首次业主大会提供必要的条件。

第十二条 业主大会决定以下事项：

（一）制定、修改业主大会议事规则；

（二）制定、修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）听取和审查业主委员会的工作报告；

（五）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（六）决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项；

（七）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（八）选聘、续聘和解聘物业服务企业；

（九）使用专项维修资金；

（十）筹集专项维修资金；

（十一）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十二）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（十三）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

前款业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第十项至第十二项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处、乡镇人民政府监督组织召开。

业主大会会议未能形成相关决议决定或者业主就会议议题内容存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向街道办事处、乡镇人民政府报告。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到报告之日起三十日内进行调查研究、指导修改完善相关议题后，督促组织召开业主大会会议重新表决。

第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会和业主的监督，履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告业主委员会工作和物业管理实施情况，报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况，制作、保存业主大会会议记录；

（三）拟定物业服务企业选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定，根据业主大会的决定代表业主与物业服务企业订立、解除物业服务合同；

（四）拟定公共收益的使用、管理方案，提请业主大会决定；

（五）及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（六）监督管理规约的实施；

（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（八）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（九）调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷；

（十）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

第十五条 业主委员会及其委员不得有下列行为：

（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；

（二）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章；

（三）煽动业主拒缴物业服务费，散布不利于物业管理的虚假信息，打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人；

（四）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；

（五）未经业主大会决定，擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同；

（六）骗取、挪用、侵占专项维修资金或者公共收益；

（七）索取或者违法收受建设单位、物业服务企业、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益；

（八）向物业服务企业销售商品、承揽业务，牟取不当利益；

（九）损坏共用设施设备，违法搭建，破坏房屋外观和承重结构，擅自改变物业使用性质，拒缴物业服务费和专项维修资金，以及违法出租房屋；

（十）其他侵害业主合法权益的行为。

第十六条 业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。鼓励中国共产党党员、具备专业知识的业主参选业主委员会成员。管理规约、业主大会议事规则可以规定，有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员：

（一）因故意犯罪被处刑罚正在执行、执行完毕未满五年，或者涉嫌犯罪被限制人身自由的；

（二）因物业管理相关违法行为受到行政处罚未满一年的；

（三）违反约定拒缴物业服务费，经人民法院、仲裁机构生效法律文书确认，拒不执行的；

（四）违反社会公德、职业道德、家庭美德，造成不良影响的；

（五）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系的；

（六）业主大会决定的其他情形。

第十七条 业主委员会应当及时在物业管理区域内显著位置向全体业主公开下列信息，公开时间不得少于十五日：