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淮安市住宅物业管理条例(草案修改稿)

来源:网络转载 时间:2019-09-17

中国物业新闻网讯:

目  录
第一章  总则
第二章  物业管理区域与共有物业
第一节  物业管理区域
第二节  共有物业
第三章  管理组织形式
第一节  业主、业主大会
第二节  业主委员会
第三节  物业管理委员会
第四章  物业管理服务
第一节  前期物业管理
第二节  物业服务合同管理
第三节  物业服务收费与公共收益
第五章  物业使用与维护
第一节  物业使用
第二节  物业维护
第三节  老旧小区
第六章  监督管理
第七章  法律责任
第八章  附则
第一章  总  则
 
第一条【立法目的】 为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好居住环境,促进和谐文明社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条【适用范围】 本市市区、县城和实施城市化管理的其他区域的住宅物业管理及其监督活动,适用本条例。
本条例所称住宅物业管理,是指对住宅物业管理区域内的建(构)筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条【部门职责】 市、县(区)人民政府应当加强对住宅物业管理工作的组织领导,建立联席会议制度,协调处理住宅物业管理中的突出矛盾和问题。
市、县(区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内住宅物业管理活动的监督管理。有关行政主管部门按照各自职责,做好住宅物业管理相关工作。
各类开发区、园区管理委员会负责本区域内的住宅物业管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府具体负责本辖区内住宅物业管理的指导、协调和监督。社区居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好住宅物业管理相关工作。
第四条【发展规划】 市、县(区)人民政府应当将住宅物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,鼓励采用新技术、新方法,促进互联网、物联网等技术与住宅物业管理的深度融合,推动住宅物业管理向标准化和智能、绿色方向发展,提高住宅物业管理水平。
第五条【第三方评估】 市、县(区)人民政府可以建立物业服务第三方评估制度,鼓励业主自治组织、建设单位、物业服务企业、行业主管部门等委托物业服务第三方机构,开展住宅物业项目承接查验、物业服务质量、物业服务标准和费用测算等评估活动。
物业服务第三方机构应当依照法律、法规和合同的约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。
第六条【考核奖励】 市、县(区)人民政府应当建立住宅物业管理考核机制,对在住宅物业管理中取得显著成绩的单位和个人给予表扬、奖励。
 
第二章  物业管理区域与共有物业
 
第一节  物业管理区域
第七条【划分要求】 住宅物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
城乡规划主管部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取并根据物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见,提出是否需要优化住宅建设工程设计方案的意见。
建设单位应当按照建设用地批准文件确定的红线图范围,划分住宅物业管理区域。
分期开发、两个以上建设单位开发或者具有住宅和非住宅等不同物业类型的物业,配套设施设备和相关场地共用的,应当划定为一个物业管理区域;能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。
尚未划定住宅物业管理区域的住宅区,由县(区)物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府提出住宅物业管理区域划分方案,在征求相关业主意见后予以确定。
第八条【物管区域备案】 住宅物业管理区域划定后,新建住宅物业管理区域,由建设单位在选聘前期物业服务企业前办理备案,并在新建物业出售时,将住宅物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已划定住宅物业管理区域并实施物业管理但尚未备案的,由物业服务企业办理备案。
第九条【物管区域调整】 住宅物业管理区域划定后不得擅自调整。
住宅物业管理区域需要分立的,应当分别经拟新设立的住宅物业管理区域专有部分占建筑物总建筑面积过半数的业主且总户数过半数的业主同意;需要合并的,应当分别经原住宅物业管理区域专有部分占建筑物总建筑面积过半数的业主且总户数过半数的业主同意。
住宅物业管理区域调整后,应当重新办理住宅物业管理区域备案。
 
第二节  共有物业
第十条【共有物业】 住宅物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有:
(一)物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋;
(二)共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间;
(三)按规划配建共用的非机动车车库;
(四)道路(属于城镇公共道路除外)、绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)、场地;
(五)房产行政主管部门核准的商品房销售方案以及建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备;
(六)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
第十一条【物业服务用房配置标准】 城乡规划主管部门在核准住宅建设项目总体规划方案时,应当按规定标准审查物业服务用房建筑面积,在建设工程许可证附图中注明物业服务用房的位置、建筑面积。
建设单位应当在住宅物业管理区域内按照下列标准配置物业服务用房:
(一)建筑面积不低于本物业管理区域内地上地下各类物业总建筑面积千分之四,低于一百平方米的按照一百平方米配置;
(二)相对集中安排在住宅物业管理区域中心或出入口附近。配置在室外地面以上、二层以下;配置在住宅楼内的,应当有独立通道;
(三)办公区配置公共卫生间,并配置独立计量水、电表及通讯、有线电视、网络宽带等设施;
(四)适度装修。
住宅物业管理区域分期开发建设的,在物业服务用房尚未交付前,建设单位应当无偿提供临时物业服务用房。
第十二条【物业服务用房移交等】 物业服务用房竣工验收后,建设单位应当自承接查验协议签订之日起三十日内无偿移交,并接受所在地的县(区)物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督。
建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时,应当注明物业服务用房的位置和建筑面积,不得将物业服务用房计入分摊公用建筑面积,不得将物业服务用房纳入可销售范围。
业主委员会办公、议事用房在物业服务用房中安排,具体位置、建筑面积由业主委员会与物业服务企业协商确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
未经业主大会同意,物业服务企业、业主委员会不得改变物业服务用房的用途。物业服务用房不得买卖和抵押。
第十三条【共有物业登记】 建设单位在办理房屋所有权首次登记时应当将住宅物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权,一并申请登记为业主共有,不动产登记机构应当在不动产登记簿上予以记载。
建设单位或者物业服务企业应当将下列事项在住宅物业管理区域显著位置向全体业主长期公告:
(一)住宅物业管理区域的四至范围说明及附图;
(二)公共场所、共有绿地和道路的面积和位置;
(三)地下室、底层架空层、天台的面积及权属;
(四)物业服务用房的面积和位置;
(五)共用设施设备名称及权属;
(六)其他需要明示的场所和设施设备。
 
第三章  管理组织形式
 
第一节  业主、业主大会
第十四条【业主界定】 房屋的所有权人为业主。尚未依法办理房屋所有权登记,但属于下列情形之一的,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务:
(一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人;
(二)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;
(三)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人;
(四)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有房屋专有部分的人;
(五)法律、法规规定的其他情形。
已经达到交付使用条件,尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分,建设单位为业主。
第十五条【业主权利】 业主在住宅物业管理中,享有下列权利:
(一)接受物业服务企业提供的按照物业服务合同约定的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会、物业管理委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共有部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共有部分、共用设施设备住宅专项维修资金的管理和使用;
(十)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
第十六条【业主义务】 业主在住宅物业管理中,履行下列义务:
(一)遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守住宅物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决议决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定缴纳住宅专项维修资金;
(五)履行物业服务合同,按时交纳物业服务费用;
(六)不得损害公共利益和他人合法权益;
(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
鼓励住宅物业管理区域内业主中的国家公职人员、先进模范人物带头履行业主义务。
第十七条【自治组织】 一个住宅物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该住宅物业管理区域内的全体业主组成。业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会履行业主大会职责。
物业管理区域内业主户数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
业主大会自首次业主大会会议表决通过业主大会议事规则和管理规约之日起成立。
第十八条【业主大会召开】 住宅物业管理区域内,房屋出售并交付使用的建筑面积达到住宅物业管理区域总建筑面积百分之五十以上,或者业主已入住户数达到住宅物业管理区域总户数百分之五十以上的,应当召开首次业主大会或者业主代表大会会议。
未达到前款规定条件,但符合下列条件的,可以召开业主大会会议:
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到住宅物业管理区域总建筑面积百分之三十以上或者业主已入住户数达到住宅物业管理区域内总户数百分之三十以上的;
(二)住宅物业管理区域内总户数百分之十以上的业主联名申请的。
第十九条【业主大会申请程序】 建设单位或者十人以上业主公开联名向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府书面提出召开首次业主大会会议申请的,街道办事处、乡镇人民政府应当及时审核是否符合召开首次业主大会会议条件,并在十个工作日内予以答复。
申请召开业主大会的,应当报送下列材料:
(一)物业管理区域证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的证明;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)其他有关的文件资料。
建设单位尚未撤离的,由建设单位提供相应的材料;建设单位已撤离或者注销的,由街道办事处、乡镇人民政府向不动产登记机构查询获得相关材料,不动产登记机构应当予以协助。
第二十条【业主大会筹备组】 符合成立业主大会条件的,街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。
首次业主大会筹备组可以由街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会、建设单位等委派人员和业主共同组成。建设单位不委派人员参加的,不影响筹备组的成立。
筹备组成员人数应当为五至十一人的单数,其中业主成员不少于筹备组成员的百分之六十,街道办事处、乡镇人民政府应当在街道办事处、乡镇人民政府或者社区居(村)民委员会委派人员中指定筹备组组长。
第二十一条【筹备组成员条件】 筹备组成员应当从具有完全民事行为能力、遵守临时管理规约、履行业主义务的业主中产生。有下列情形之一的,不得担任筹备组成员:
(一)本人及其配偶、直系亲属在同一物业管理区域内提供前期物业服务的企业担任负责人的;
(二)索取或者非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的;
(三)严重失信的;
(四)不宜担任筹备组成员的其他情形。
第二十二条【筹备经费】 筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。建设单位应当在选聘前期物业服务企业前按照规定标准将筹备费用预先交至街道办事处、乡镇人民政府。
筹备经费标准及使用管理办法由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门制定。
老旧小区物业管理区域首次业主大会会议的筹备经费,由所在地县(区)人民政府承担。
第二十三条【筹备组职责】 首次业主大会会议筹备组履行下列职责:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;
(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。未能按时完成筹备工作的,经街道办事处、乡镇人民政府同意,可以延长,延长期限不超过三十日。
第二十四条【业主大会职责】 业主大会行使下列职权:
(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员,监督业主委员会工作;
(三)选聘、解聘物业服务企业,审议、批准物业服务合同,监督物业服务企业依法履行合同;
(四)决定筹集和使用物业专项维修资金;
(五)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(六)听取和审查业主委员会的工作报告和财务报告;
(七)决定利用共有部分、共用设施设备进行经营以及所得收益的分配和使用;
(八)决定业主大会、业主委员会等业主组织的工作经费;
(九)有关共有和共同管理的其他重大事项。
业主大会决定前款第四项和第五项规定的事项,应当经住宅物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主同意;决定前款规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意。
第二十五条【会议表决方式】 业主大会会议应当有住宅物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主参加,可以采用集体讨论或者通过纸质、手机信息、电子邮件等征求意见方式召开。
业主可以委托代理人参加业主大会会议,一个业主只能委托一个代理人,一个代理人只能接受十个以下业主委托。
业主大会讨论的事项需要表决的,应当采用纸质实名投票表决。在满足实名投票的条件下,可以采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。
业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。业主大会的决定,对业主具有约束力。
第二十六条【业主代表大会代表产生】 业主代表大会的代表由业主小组从本小组业主中推选产生,应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意。一个物业管理区域的业主代表一般不少于三十人,一名业主代表所代表的业主户数一般不超过四十户。
业主小组可以按幢、单元、楼层或者根据实际情况成立。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。一个业主小组推选一名业主代表,代表本小组的业主出席业主代表大会会议。
业主代表大会代表应当具有完全民事行为能力,遵守管理规约和业主大会议事规则,依法履行业主义务。具有下列情形之一的,不得作为业主代表大会的业主代表:
(一)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者住宅专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的;
(二)正在被依法限制人身自由,或者正在被执行刑事处罚的;
(三)不宜担任业主代表大会代表的其他情形。
业主代表推选办法应当在业主大会议事规则中规定。
第二十七条【业主代表职责】 业主代表大会代表履行下列职责:
(一)听取本小组业主、物业使用人意见,向业主代表大会、业主委员会反映本业主小组意见和建议; 
(二)代表本小组参加业主代表大会,表达本小组业主的意愿并行使投票权。在行使投票权前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并在业主代表大会上如实反映;
(三)召集、主持业主小组会议;
(四)建立本业主小组工作台账;
(五)业主大会议事规则规定的其他职责。
第二十八条【代表大会表决】 业主代表大会代表表决投票权数按其所代表的业主的投票权数计算。 
业主代表大会决定本条例第二十四条第一款第四项、第五项规定的事项,应当经业主代表所代表的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占业主代表所代表的总户数三分之二以上的业主同意;决定本条例第二十四条第一款规定的其他事项,应当经业主代表所代表的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主代表所代表的总户数过半数的业主同意。
第二十九条【会议制度】 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。
有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)业主委员会认为需要召开会议就有关事项作出决定的;
(二)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总户数百分之二十以上业主提议的;
(三)发生重大事故或者紧急事件,需要业主大会作出决定的;
(四)街道办事处、乡镇人民政府要求业主大会就特定事项作出决定的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
业主委员会不按照前款规定组织召开业主大会定期会议或者临时会议的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期组织召开;逾期不组织召开的,街道办事处、乡镇人民政府可以组织召开并公告全体业主。
召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主,同时报告街道办事处、乡镇人民政府。业主委员会应当做好业主大会会议记录,并妥善保存。
 
第二节  业主委员会
第三十条【委员资格、任期及主任产生】 业主委员会由业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)选举产生。业主委员会委员和候补委员除应当具备本条例第二十六条第三款所规定的业主代表大会代表任职条件外,还应当热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力,并且本人及其配偶、直系亲属不在同一物业管理区域内提供物业服务的企业担任负责人。
业主委员会由五至十一人的单数委员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任。业主委员会应当自成立之日起七日内召开首次会议,推选产生主任一名、副主任若干名;未能在规定时间内产生主任、副主任的,由街道办事处、乡镇人民政府指定委员临时担任主任。
业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定,但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。
业主委员会委员人数、任期以及是否实行差额选举、差额比例等,由业主大会议事规则确定。
鼓励推荐本住宅物业管理区域内业主中的先进模范人物以及具有建设、管理、财经、法律等方面专业知识的业主作为业主委员会委员候选人。
第三十一条【业委会备案】 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向所在地街道办事处、乡镇人民政府办理业主大会与业主委员会备案。
备案材料齐全的,街道办事处、乡镇人民政府应当在五个工作日内颁发业主大会、业主委员会备案证书,并在备案后五个工作日内将备案材料抄送至县(区)物业管理行政主管部门;备案材料不齐全的,街道办事处、乡镇人民政府应当自材料接受之日起五个工作日内一次性书面告知需要补正的材料。
备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内重新报送备案。
第三十二条【业委会职责】 业主委员会是业主大会的常设执行机构,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)执行业主大会会议决议、决定;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)组织编制物业共有部分、共用设施设备维修、改造、更新的年度计划和方案,提请业主大会审议;
(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;
(七)监督管理业主公共收益及其使用;
(八)督促业主按照规定或者约定交纳物业服务费用等相关费用;
(九)监督管理规约的实施;
(十)协调处理物业管理矛盾纠纷;
(十一)落实信息公开事项;
(十二)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
第三十三条【职务终止】 业主委员会成员有下列情形之一的,其成员职务自行终止:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域业主的;
(二)因疾病等原因丧失民事行为能力的;
(三)任职期间被依法追究刑事责任的;
(四)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
(五)法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。
第三十四条【业委会成员罢免】 业主委员会委员有下列情形之一的,应当罢免其业主委员会委员:
(一)擅自使用业主大会印章,严重损害业主利益的;
(二)未妥善保管业主委员会经费收支相关财务原始凭证及会计资料,严重损害业主利益的;
(三)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝提供有关文件、资料的;
(四)以虚列支出、虚报账目等方式挪用或者侵占业主的专项维修资金、公共收益等共有财产的;
(五)索取或者非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬,并为其谋取不当利益的;
(六)利用职务之便少交、不交物业服务费、停车费等相关物业费用,或者向物业服务企业销售商品、承揽业务,获取其他不正当利益的;
(七)泄露其他业主的信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动,严重损害业主利益的;
(八)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人的;
(九)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的;
(十)其他严重损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
罢免业主委员会委员由业主大会按照议事规则进行,或者由街道办事处、乡镇人民政府责令暂停履行职责,并指导、协助召开业主大会会议决定罢免其委员职务。业主委员会候补委员有前款情形之一的,候补委员资格自行丧失。罢免业主委员会委员时,应当允许其提出申辩并记录归档。
第三十五条【委员递补、改选】 业主委员会出现缺员,应当从候补委员中递补。经递补后业主委员会委员人数不足业主大会议事规则规定委员总数二分之一或者低于法定最低人数的,应当重新选举业主委员会。
业主委员会拒不执行业主大会决定,或者未经业主大会同意,擅自与物业服务企业签订或者解除合同而无法改正的,由街道办事处、乡镇人民政府组织改选。
第三十六条【换届程序】 业主委员会任期届满的三个月前,应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当组建换届小组。换届小组按照首次业主大会会议程序组织选举新一届业主委员会。
换届期间,业主大会不得对下列事项作出决定:
(一)选聘、解聘物业服务企业;
(二)调整物业收费标准;
(三)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项。
第三十七条【业委会资料移交】 业主委员会应当自换届工作小组成立之日起十日内,将其保管的财务账簿凭证、业主名册、会议记录、文书档案等资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交街道办事处、乡镇人民政府保管。不按时移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期移交。
街道办事处、乡镇人民政府应当在新一届业主委员会备案后十日内,将其保管的前款财物移交新一届业主委员会。
 
第三节  物业管理委员会
第三十八条【物管会成立条件】 住宅物业管理区域内具有下列情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府可以组织成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责:
(一)不具备成立业主大会条件的;
(二)具备成立业主大会条件但未成立,经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的;
(三)业主委员会换届,但未能选举产生新一届业主委员会,或者业主大会和业主委员会无法正常开展工作的。
物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间,街道办事处、乡镇人民政府对具备成立业主大会条件的,应当及时组织筹备成立;能够选举业主委员会的,应当及时组织选举产生。
物业管理委员会在业主委员会选举产生后,应当公告解散,并向街道办事处、乡镇人民政府移交资料、财物、印章等。
第三十九条【物管会组成】 物业管理委员会由业主以及街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位等委派人员组成。
物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数,其中业主成员应当不少于百分之六十,由街道办事处、乡镇人民政府在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第三十条第一款所规定的业主委员会委员条件。
物业管理委员会主任、副主任由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任,指定的副主任中应当至少有一名业主成员。
物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府或者县(区)物业管理行政主管部门协调处理。
街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起三十日内,向县(区)物业管理行政主管部门备案。
第四十条【物管会会议】 物业管理委员会会议由主任召集和主持;主任因故不能召集和主持的,应当指定一名副主任召集和主持。
物业管理委员会会议应当有物业管理委员会过半数成员参加,作出决定应当经全部成员半数以上同意。
 
第四章  物业管理服务
 
第一节  前期物业管理
第四十一条【前期物业界定】 新建住宅物业管理区域实行前期物业管理。
前期物业管理,是指业主、业主大会或者物业管理委员会选聘物业服务企业之前的物业管理。
建设单位负责选聘前期物业服务企业,并督促物业服务企业按照规定或者约定履行物业服务义务。
第四十二条【临时管理规约】 市物业管理行政主管部门应当会同城市管理等相关行政管理部门制定住宅物业管理区域临时管理规约示范文本。建设单位在销售物业前,应当参照示范文本制定临时管理规约,并报物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门备案。县(区)物业管理行政主管部门应当将备案的临时管理规约抄送街道办事处、乡镇人民政府。
在住宅物业销售时,建设单位应当将经备案的临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。
住宅物业买受人在与建设单位签订住宅物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第四十三条【选聘物管方式】 建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。
有下列情形之一的,经物业所在地县(区)物业管理行政主管部门批准,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业:
(一)住宅建筑面积少于三万平方米的;
(二)投标人少于三人的;
(三)集中建设安置房、保障性住房的;
(四)前期物业服务合同到期,续聘原物业服务企业的。
第四十四条【招投标备案】 前期物业管理招投标由建设单位组织。建设单位在发布招标公告或者发出邀标通知书前,应当将招标有关资料报物业所在地县(区)物业管理行政主管部门备案。未办理前期物业管理招标备案的,不得发布招标公告或者发出邀标通知书。
前期物业管理招投标活动应当在物业所在地县(区)公共资源交易平台进行。建设单位负责将中标有关资料报物业所在地县(区)物业管理行政主管部门备案。
前期物业管理招投标办法由市物业管理行政主管部门制定。
第四十五条【承接查验】 住宅物业交付前,建设单位应当与物业服务企业共同对住宅物业共有部分、共用设施设备进行承接查验。
进行物业承接查验,建设单位和物业服务企业应当邀请物业所在地县(区)物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府参加。物业所在地县(区)物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府接到邀请后,应当派员参加。
物业服务企业在物业承接查验中,可以聘请第三方机构提供专业服务。
物业承接查验的费用由建设单位承担。
第四十六条【交付条件】 建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定,交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
新建住宅物业管理区域应当具备以下条件:
(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、公安、消防、生态环境、人防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经住房和城乡建设行政主管部门备案;
(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信(宽带数据传输信息)、有线电视等市政公用设施设备与专业经营单位签订移交协议;供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具;排水、公共照明接入城市管网、电网;
(三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区用房以及养老用房等公共服务设施已按照规划设计要求建成;
(四)道路、绿地、车位、车库和物业服务用房、垃圾分类设施等公共配套设施按照规划设计要求建成,小区道路与城市道路或者公路相连,并满足使用功能要求;
(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;
(六)建筑物及其配套设施的标志标识完整、清晰;
(七)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;
(八)法律、法规规定的其他条件。
新建住宅物业管理区域分期开发建设的,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的住宅物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在交付最后一期住宅物业时,办理住宅物业管理区域整体承接查验手续。
第四十七条【资料移交】 建设单位应当在现场查验住宅物业二十日前,向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、综合管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)属全体业主共有的不动产清单;
(五)业主名册; 
(六)房屋勘测成果报告; 
(七)物业管理所需要的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单,并书面承诺补交的具体时限。
第四十八条【承接查验协议】 住宅物业承接查验后,建设单位、物业服务企业应当签订承接查验协议,对住宅物业承接查验基本情况、存在问题、解决办法及整改期限、各方权利义务、违约责任等作出约定。 
物业所在地县(区)物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对整改情况进行监督。
第四十九条【承接查验备案与公告】 物业服务企业应当自物业交付后三十日内,持有关材料到物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门备案。县(区)物业管理行政主管部门应当将承接查验备案相关资料抄送街道办事处、乡镇人民政府。
物业服务企业应当在承接查验备案后三十日内将下列情况在住宅物业管理区域内显著位置公告:
(一)承接查验时间、范围;
(二)监督部门;
(三)聘请的第三方机构;
(四)查验的事项及结果;
(五)存在问题及整改时间;
(六)需要公告的其他事项。
第五十条【档案保管和交接】 住宅物业承接查验档案资料属于全体业主所有,物业服务企业应当建立档案,业主有权免费查询。前期物业服务合同期限届满或者终止的,物业服务企业应当自合同期满或者终止之日起十日内,在物业所在地县(区)物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的监督确认下向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案资料。
建设单位、物业服务企业应当妥善保存档案资料,不得遗失、泄露业主信息资料,不得将业主信息资料用于与物业管理服务无关的活动。
 
第二节  物业服务合同管理
第五十一条【物业服务企业合同签订】 建设单位在与住宅物业买受人签订住宅物业买卖合同时,应当将前期物业服务合同约定的内容纳入与住宅物业买受人签订的买卖合同,或者另行签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容予以约定。
业主大会成立后,物业服务企业由业主大会选聘,并由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。
物业管理委员会选聘物业服务企业应当采用招投标的方式,并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
第五十二条【物业服务合同备案与公示】 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。
物业服务企业应当将物业服务合同中主要内容在住宅物业管理区域显著位置公示。
第五十三条【物业服务合同示范文本】 市物业管理行政主管部门应当会同市市场监督管理部门制定物业服务合同示范文本。建设单位、业主委员会、物业管理委员会与物业服务企业应当参照示范文本签订物业服务合同。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,视为物业服务合同的组成部分。
第五十四条【物业服务企业禁止行为】 物业服务企业不得有下列行为:
(一)违反物业服务合同约定,减少物业服务内容、降低物业服务质量和标准;
(二)擅自扩大收费项目、提高收费标准,超期收取费用;
(三)违反物业服务合同约定,将物业服务费、汽车停放费、公共水电费等捆绑收费;
(四)擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施设备的所有权或者使用权;
(五)擅自撤离、拒不退出或者强行进入物业管理区域;
(六)擅自拆除、损坏物业管理区域内的建(构)筑物及其设施设备;
(七)终止服务撤离时拒不移交属于业主的档案资料、物品、资金等;
(八)在物业管理投标中提供虚假材料,以及与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通;
(九)法律、法规禁止的其他情形。
第五十五条【前期物业服务企业调整】 已交付使用物业业主总户数百分之十以上的业主,因对建设单位选聘的前期物业服务企业的服务质量不满意,要求物业服务第三方机构评估的,建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方机构,对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的,由物业管理行政主管部门随机抽取第三方机构评估,评估费用由建设单位承担。评估结果在一年内有效,并向全体业主公告,同时告知物业管理行政主管部门。
经评估物业服务不符合履约标准的,建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业,或者要求物业服务企业限期整改;逾期不整改的,建设单位应当向物业管理行政主管部门报告,由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案,并向社会公示。
第五十六条【前期合同延续】 前期物业服务合同期限届满后,建设单位未续聘或者未另聘物业服务企业的,原物业服务企业继续提供服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。原合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前三个月书面通知另一方,并告知县(区)物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府。
前期物业服务合同期限未满,但是业主委员会或者物业管理委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第五十七条【应急物业服务机制】 县(区)物业管理行政主管部门应当按照自愿、公平、择优的原则建立物业服务企业应急备选库。
物业服务企业擅自退出或者物业服务合同期满后,未有新物业服务企业承接项目的,由业主委员会或者物业管理委员会在物业服务企业应急备选库中选取应急物业服务企业,签订应急物业服务合同;未成立业主委员会或者物业管理委员会的,由街道办事处、乡镇人民政府在物业服务企业应急备选库中选取应急物业服务企业,签订应急物业服务合同。
应急物业服务合同对全体业主有约束力。应急物业服务合同的期限不得超过一年,应急服务期限未满,业主委员会或者物业管理委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效的,应急物业服务合同终止。
第五十八条【物业服务企业更换交接确认】 更换物业服务企业的,建设单位、业主委员会或者物业管理委员会应当会同有关物业服务企业及时对物业共有部分、共用设施设备的使用维护现状予以查验和确认,签订交接确认协议。
 
第三节  物业服务收费与公共收益
第五十九条【物业服务费类型】 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制方式,具体方式由物业服务合同约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指业主委员会或者物业管理委员会从预收的物业服务资金中给予物业服务企业相对固定收益的管理制度。酬金数额与物业服务质量挂钩。
第六十条【酬金制】 实行酬金制的,业主委员会或者物业管理委员会预收的物业服务资金除支付物业服务企业的酬金外,其余部分用于物业服务合同约定的支出,由物业服务企业申请使用,按实列支,结余由业主享有,不足由业主承担。
预收的物业服务资金应当建立专用账户,由业主委员会或者物业管理委员会监督管理。
物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;业主委员会或者物业管理委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。
第六十一条【收费标准制定】 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定,实行政府指导价和市场调节价。前期住宅物业服务收费实行政府指导价,业主大会成立后,物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定;住宅物业管理区域内的非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费,实行市场调节价。具体物业服务收费标准,由当事人在物业服务合同中约定。
实施政府指导价的收费项目、收费标准由市、县(区)价格行政主管部门会同同级物业管理行政主管部门依法制定。
第六十二条【物业服务费交纳】 业主应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用,但是预收的物业服务费用的期限最长不超过一年。
建设单位在出售物业时,不得承诺或者约定减免物业公共服务费用。已作出物业公共服务费减免承诺或者约定的,建设单位应当向物业服务企业支付相应物业公共服务费。
已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位全额承担。  
第六十三条【收费标准调整】 在前期物业管理期间,原物业服务合同终止后,建设单位续聘或者另行选聘物业服务企业的,双方签订的合同不得损害业主权益。扩大收费项目、提高物业服务收费标准的,应当征得占已交付物业的专有部分建筑面积百分之五十以上且占已交付物业总户数百分之五十以上的业主同意。
第六十四条【最终用户水电费收取】 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用,不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。
属于共有部分、共用设施设备使用的水电费用但未约定纳入物业服务成本、也未经合同约定交纳主体的,由业主委员会或者物业管理委员会、物业服务企业协助专业经营单位据实分摊到相关业主或者实际使用人。业主或者实际使用人应当按实交纳分摊费用。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,根据约定向专业经营单位收取报酬,但不得向业主收取手续费等额外费用。
专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共有部分的服务。
第六十五条【公共收益及审计公示】 利用业主共有部分、共用设施设备经营所得的汽车停放费、广告费、场地使用费、房屋出租费等公共收益归全体业主所有,由业主委员会、物业管理委员会或者物业服务企业等负责管理。公共收益应当单独建账、独立核算。
前期物业服务期间,公共收益的百分之七十纳入专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。
业主委员会、物业管理委员会成立后,由业主大会、物业管理委员会决定公共收益的用途,用于专项维修资金和补贴物业服务费等用途的,应当按照物业服务合同约定使用。
公共收益的收支情况应当每半年向业主公示一次。有异议的,经专有部分占建筑面积百分之二十以上且占总户数百分之二十以上的业主提议,可以委托审计机构对公共收益的收支情况进行审计。审计费用从公共收益中列支。
 
第五章  物业使用与维护
 
第一节  物业使用
第六十六条【装饰装修】 业主或者物业使用人装饰装修物业的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前,应当向物业服务企业办理登记手续,签订装饰装修服务协议。需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。未办理登记、批准手续的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约,禁止装饰装修施工人员进入住宅物业管理区域。
物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。
物业服务企业不得向业主或者物业使用人指定装饰装修施工单位、材料供应商以及物料搬运人员。
第六十七条【车位车库】 住宅物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的停车需要,当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式约定归属。
建设单位或者实际管理人应当在住宅物业管理区域内显著位置公告车位、车库的平面图,并在图中实时标注出售、附赠、出租等情况。不得将车位、车库出售给本区域以外单位、个人或者以转让使用权等方式变相出售。尚有空余车位、车库的,可以临时出租给住宅物业管理区域外的单位、个人,租赁期限不得超过六个月。
第六十八条【人防车位】 住宅物业管理区域内依法配建的人民防空工程,物业服务企业或者实际管理人应当按照设计文件在实地标注。
人民防空工程平时用作停车位的,应当首先满足本住宅物业管理区域内业主的停车需要,不得出售、附赠。人防车位出租的,租赁期限不得超过三年。
人民防空工程出租给本住宅物业管理区域以外的单位和个人,承租人应当服从本住宅物业管理区域的物业服务企业管理。
第六十九条【共有道路或场地车位】 业主大会成立前,需要占用业主共有的道路或者其他场地设立停车位的,应当在前期物业服务合同或者临时管理规约中约定;业主大会成立后,物业服务企业根据业主大会决定可以利用业主共有的道路或者其他场地,合理设立停车位。
占用业主共有的道路或者其他场地设立停车位的,不得妨碍消防等应急车辆的通行和作业。
第七十条【充电设施】 经业主大会或者物业管理委员会同意,物业服务企业应当对住宅物业管理区域内新能源汽车等充电设施统一规划建设;尚未统一规划建设的,对业主在停车场所报装充电设施应当给予配合、协助。
尚未配置非机动车停放场所及充电设施的住宅物业管理区域,物业服务企业经业主大会或者物业管理委员会同意可以合理建设非机动车统一停放场所并配备充电设施。
第七十一条【住宅物业管理区域内禁止行为】 住宅物业管理区域内,禁止下列行为:
(一)擅自改变物业的规划用途; 
(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
(三)擅自下挖建筑物内底层地面,违法搭建建(构)筑物或者设置障碍物,破坏或者擅自改变房屋外观,装饰装修设施影响邻居采光、通风; 
(四)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间,或者将厨房间改为卫生间;
(五)制造超过规定标准的噪声、振动以及在临时管理规约、管理规约规定的时间以外开展装饰装修活动;
(六)占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道;
(七)擅自占用他人专用(有)车位;
(八)在共用车位上设置车位锁或者其他障碍物; 
(九)擅自设置立体式停车设施;
(十)损坏或者擅自占用、改建物业共有部分,侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(十一)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品; 
(十二)任意弃置垃圾、倾倒污水、高空抛物和露天焚烧;
(十三)擅自摆摊设点、占道经营;
(十四)擅自在建(构)筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
(十五)擅自在建筑物内的门厅、走廊、楼道停放电动车,擅自拉接电线为电动车充电;
(十六)饲养烈性犬、大型犬,遛犬不使用牵引绳、不及时清理犬粪;
(十七)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
 
第二节  物业维护
第七十二条【物业保修金】 建设单位应当在申报办理工程竣工验收备案前,按照建筑安装总费用百分之一的标准向县(区)物业管理行政主管部门交存物业保修金,用作保修期内建设单位不履行保修责任,或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的维修费用。物业保修金不得纳入房屋建设成本。
物业保修金交存期限为五年。保修期内出现物业质量问题,保修金交存期满仍未修复的,保修金交存期顺延至修复完成。
物业保修期内,物业保修金不足以支付物业维修费用的,建设单位应当补足;物业保修期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。
物业保修金管理办法由市人民政府制定。
第七十三条【保修和维修责任】 建设单位应当按照国家规定的保修期限、保修范围,承担物业保修责任。保修期内建设单位未保修或未修复的,保修期满后仍由建设单位承担保修责任。
物业共有部分、共用设施设备存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用的,业主委员会、物业管理委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。
物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。
第七十四条【住宅专项维修资金交存】 住宅物业管理区域内的业主,应当在办理物业入住手续时或者不动产登记前交存首期住宅专项维修资金,专项用于物业共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
已竣工验收并达到交付条件,尚未售出或者尚未交付业主以及其他属于建设单位所有的物业,建设单位在办理不动产首次登记前,应当将首期住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户。建设单位已交存住宅专项维修资金的,可以在物业售出或者交付时向业主收取住宅专项维修资金,并出具住宅专项维修资金专用票据。
业主、建设单位申请不动产登记时,应当向不动产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证,不动产登记机构应当核验。
住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定,续筹住宅专项维修资金。逾期不交纳的,发生共有部分、共用设施设备维修时,相关业主应当共同承担维修责任。
第七十五条【电梯消防专项维修资金】 建设单位在住宅物业交付使用前,应当按照建筑安装总费用百分之一的比例交存电梯、消防等设施设备专项维修资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
第七十六条【应急维修】 物业共有部分、共用设施设备发生下列危及房屋安全和人身财产安全紧急情形之一的,应当实施应急维修、更新和改造:
(一)外墙、屋面渗漏的;
(二)电梯发生故障经电梯检测机构评估认为危及人身安全的;
(三)公共护(围)栏破损严重的;
(四)楼顶、楼体单侧外立面有脱落危险的;
(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的; 
(六)二次供水水泵运行中断的(专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外);
(七)消防设施出现功能障碍,存在重大火灾隐患的;
(八)危及安全需要实施应急维修、更新和改造的其他情形。
前款所列情形进行应急维修、更新和改造的,业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业或者相关业主可以提出应急处置方案,经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。
应急维修工程完工验收后,申请人应当将经过审计后的应急维修费用总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于十五日。住宅专项维修资金代管部门应当按照相关规定予以列支。
第七十七条【专项维修资金增值收益】 住宅专项维修资金的增值收益,扣除业主房屋分户账户滚存资金(利息)和必要管理费用的剩余部分,可以建立维修资金统筹分账,优先用于住宅物业管理区域内房屋共有部分、共用设施设备无法正常使用的项目,以及受益人为全体业主或者无法界定受益人的项目维修、更新和改造。
 
第三节  老旧小区
第七十八条【老旧小区改造】 对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损严重的老旧小区,市、县(区)人民政府应当结合实际,制定改造提升计划和后期管理办法,完善配套基础设施和公共服务设施,改善居住综合环境,及时处置危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,逐步实施物业管理。 
老旧小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,由政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。
第七十九条【专业经营设施设备改造】 老旧小区内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备未实现分户计量、分户控制的,市、县(区)人民政府应当制定统筹改造方案,逐步改造到位。业主、物业服务企业和专业经营单位应当配合。
按照国家规定标准改造验收合格后的专业经营设施设备,应当移交给专业经营单位管理,专业经营单位应当接收。
第八十条【老旧小区物业管理】 老旧小区整治改造完成后,由街道办事处、乡镇人民政府负责落实小区内环境卫生、绿化养护、秩序维护、房屋维修等长效管理;尚未实施改造且未引入物业服务企业的老旧小区,由街道办事处、乡镇人民政府组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务。
街道办事处、乡镇人民政府应当通过筹备召开业主大会或者成立物业管理委员会,推动老旧小区实行物业管理。或者组织业主表决聘请专业服务企业或者其他管理人为老旧小区提供物业服务。
老旧小区物业服务所需费用由业主或者物业使用人承担。
市、县(区)人民政府应当制定扶持政策,引导物业服务企业为老旧小区提供物业服务。
 
第六章  监督管理
第八十一条【信用管理】 市、县(区)人民政府应当建立物业管理信用制度,实行物业管理守信联合激励和失信联合惩戒。
市、县(区)物业管理行政主管部门应当建立采集、记录和归集建设单位、物业服务企业、物业服务企业负责人、物业服务项目负责人、业主委员会和物业管理委员会委员、业主、第三方机构等的信用信息的物业管理信用平台,强化信用信息的公开、公示和应用。
市、县(区)物业管理行政主管部门的信息管理体系和平台应当实行互联互通、动态管理、交换共享。
第八十二条【信息平台】 市、县(区)物业管理行政主管部门应当建立包括电子数据投票系统在内的统一的住宅物业管理信息平台,与不动产登记信息实时共享。所需费用纳入同级财政预算。
建设单位、业主大会、业主委员会、物业服务企业等住宅物业管理各方应当将物业管理相关信息依法在信息平台予以公开,并对信息的及时性、完整性和准确性负责。
住宅物业管理信息公开的具体管理办法由市物业管理行政主管部门制定。
第八十三条【培训宣传】 市、县(区)物业管理行政主管部门应当对街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会物业管理工作人员、业主委员会成员和物业服务企业相关人员进行培训,提高物业管理水平。所需费用纳入同级财政预算。
市、县(区)物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规的宣传工作,增强业主实施自我管理的意识和能力。
第八十四条【街道乡镇职责】 街道办事处、乡镇人民政府应当履行下列职责:
(一)指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动,组织成立物业管理委员会;
(二)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;
(三)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定;
(四)负责业主大会、业主委员会备案;
(五)建立住宅物业管理举报投诉平台和调解矛盾纠纷;
(六)建立健全物业应急管理机制;
(七)法律、法规规定的其他职责。
县(区)人民政府应当在街道办事处、乡镇人民政府明确住宅物业管理工作机构,配备专门的管理人员,落实工作经费。
第八十五条【相关行政主管部门职责】 市、县(区)相关行政主管部门应当依法履行职责,落实监督管理进住宅物业管理区域的要求,做好下列工作:
(一)自然资源和规划部门负责建筑外立面改变、规划用途变更等规划审批;负责违法建(构)筑物认定;负责规划核实前非规划许可建设建(构)筑物、改变房屋外立面、开挖建筑底层地面、改变房屋用途等行为的监督管理;
(二)城市管理部门负责违法建设、占道经营、乱设摊点、乱设乱贴广告、占用和损坏绿地,擅自伐、移、修剪树木,任意弃置垃圾、倾倒污水、高空抛物、露天焚烧以及违规饲养家畜家禽和宠物等行为的监督管理;
(三)公安机关负责消防、监控安防、生活噪声、车辆停放、房屋租赁、公共安全、公共秩序等监督管理;
(四)市场监管部门负责物业服务收费、无证无照经营行为和电梯等特种设备、计量器具运行监督管理;
(五)生态环境部门负责饮食服务业油烟污染、违法排放水污染物等监督管理。
设立了综合执法机构的,由综合执法机构按照执法权限实施监督管理。
第八十六条【物管企业责任】 物业服务企业以及其他物业管理人应当建立巡查制度,开展日常巡查。
在住宅物业管理区域内发现违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约行为的,业主、物业使用人有权劝阻、制止、投诉、举报,物业服务企业和其他管理人应当劝阻、制止并将情况存档保留。劝阻、制止无效的,物业服务企业或者其他管理人应当在物业管理区域内公告,并报告相关行政主管部门,相关行政主管部门应当及时予以查处。或者向街道办事处、乡镇人民政府投诉,街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门及时处理。
因行政执法需要进入物业管理区域开展执法工作的,业主、业主委员会、物业服务企业应当配合。
第八十七条【协商会办制度】 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理工作协商会办制度,根据工作需要,召集县(区)有关部门、公安派出所、社区居(村)民委员会、专业经营单位、物业服务企业、业主委员会、业主代表、有关专业人员、社会组织等,协调处理物业管理中出现的矛盾纠纷和相关问题。
第八十八条【人民调解】 物业管理行政主管部门应当会同司法行政机关、人民法院建立物业纠纷行政调解与人民调解、司法调解的衔接机制,引导当事人通过调解解决物业纠纷。
基层人民调解委员会应当成立物业纠纷调解工作室,聘请相关领域专业人员,专门调解物业管理纠纷。
物业服务企业与业主发生物业服务争议的,当事人双方可以协商解决,也可以向基层人民调解委员会申请调解。经调解达成调解协议的,双方可以签订调解协议书,申请人民法院确认调解协议效力的,人民法院应当依法确认。
第八十九条【行业协会职责】 提倡成立物业服务行业协会、业主委员会协会,鼓励物业服务企业、业主委员会加入相应协会。
物业服务行业协会、业主委员会协会应当加强行业自律、维护市场秩序、服务会员,协调行业与政府、社会之间关系,促进行业公平竞争和有序发展,维护行业、会员的合法权益,提高物业管理水平。
 
第七章  法律责任
 
第九十条【建设单位的法律责任】 建设单位违反本条例规定,有下列情形之一的,由县(区)物业管理行政主管部门按照下列规定进行处罚:
(一)违反本条例的第十一条第二款规定,建设单位未按照规定配置物业服务用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款; 
(二)违反本条例第十二条第一款规定,建设单位未在规定时间内无偿向物业服务企业移交物业服务用房的,责令限期移交,逾期不移交的,处以应当配置物业服务用房总价款一倍以上二倍以下罚款;
(三)违反本条例第十三条第二款、第六十七条第二款规定,未公告信息的,责令限期公告,逾期未公告的,处一万元以上五万元以下罚款; 
(四)违反本条例第十九条第三款规定,未提供相应材料的,责令限期提供,逾期未提供的,处一万元以上五万元以下的罚款;
(五)违反本条例第二十二条第一款规定,未预先交纳首次业主大会会议筹备费用的,责令限期交纳,逾期不交纳的,处五万元以上十万元以下的罚款;
(六)违反本条例第四十五条第一款规定,未履行承接查验义务的,责令限期改正,逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款; 
(七)违反本条例第六十七条第二款规定,将空余车位、车库出租给住宅物业管理区域外单位、个人的租赁期限超过六个月的,责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款;
(八)违反本条例第七十二条第一款、第三款规定,未交存、补足物业保修金的,责令限期改正,逾期不改正的,处十万元以上三十万元以下罚款;
(九)违反本条例第七十五条规定,未交存电梯、消防等设施设备专项维修资金的,责令限期改正,逾期不改正的,处应交存专项维修资金数额的百分之十以上百分之三十以下罚款。
建设单位违反本条例第十三条第一款规定,未将依法属于业主共有的物业及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有的,由不动产登记机构责令限期改正,逾期不改正的,处以五万元以上十万元以下罚款。
第九十一条【物业服务企业的法律责任】 物业服务企业违反本条例规定,有下列情形之一的,由县(区)物业管理主管部门按照下列规定进行处罚:
(一)违反本条例第十二条第四款规定,擅自改变物业服务用房用途的,责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共有部分、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;
(二)违反本条例第十三条第二款、第五十二条第二款、第六十条第三款、第六十五条第四款、第七十六条第三款规定,未公告、公布或者公示信息的,责令限期改正,逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款; 
(三)违反本条例第四十五条第一款规定,未履行承接查验义务的,责令限期改正,逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款;
(四)违反本条例第四十九条规定,未办理承接查验备案、公告的,违反本条例第五十条第一款规定,未移交物业承接查验档案资料的,责令限期改正,对物业服务企业予以通报,逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款;
(五)违反本条例第五十四条第一项、第六项规定的,责令限期改正,逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款,造成损失的,承担相应的赔偿责任;违反第四项规定的,处五万元以上二十万元以下的罚款,造成损失的,承担相应的赔偿责任;违反第五项、第七项规定的,责令限期改正,逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款;
(六)违反本条例第六十五条第一款规定,未对其管理的公共收益收支未单独建账、独立核算的,责令限期改正,逾期不改正的,处三万元以上十万元以下罚款; 
(七)违反本条例第八十六条第二款规定,未劝阻、制止并将情况存档保留的,或者劝阻、制止无效后未及时报告相关行政主管部门的,给予警告,可以并处一千元以上五千元以下的罚款。 
违反本条例第五十四条第二项、第三项规定的,由县(区)价格行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处一万元以上五万元以下罚款,没收违法所得。  
违反本条例第六十八条第二款规定,将平时用作停车位的人民防空工程出租的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的,由县(区)民防行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。
第九十二条【业主的法律责任】 业主或者物业使用人违反本条例第七十一规定,给他人造成损失的,依法承担民事责任。有下列情形之一的,由县(区)相关行政主管部门按照下列规定进行查处:
(一)违反第一项、第三项、第五项、第八项、第十项、第十二项、第十三项、第十四项、第十六项规定的,由城市管理行政主管部门依法查处;
(二)违反第二项、第四项规定的,由住房和城乡建设行政主管部门依法查处;
(三)违反第六项、第七项、第十一项、第十五项规定的,由公安机关依法查处;
(四)违反第九项规定的,由城乡规划主管部门依法查处。
第九十三条【业主委员会与物业管理委员会成员法律责任】 业主委员会、物业管理委员会成员有本条例第三十四条第一项至第七项规定情形之一的,由物业管理行政主管部门给予警告,可以并处五千元以上一万元以下罚款;造成严重后果,涉嫌犯罪的,依法追究刑事责任。
第九十四条【有关信息法律责任】 违反本条例第五十条第二款规定,建设单位、物业服务企业遗失、泄露业主信息资料的,由县(区)物业管理行政主管部门给予警告,可以并处五千元以上二万元以下罚款。
违反本条例第八十二条第二款规定,建设单位、物业服务企业未在信息平台公开有关信息的,由县(区)物业管理行政主管部门责令限期公开,逾期不公开的,处一万元以上五万元以下罚款。
第九十五条【第三方机构的法律责任】 物业服务第三方机构违反本条例规定,在物业评估项目专业服务中,出具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的评估报告的,由县(区)物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,处三万元以上五万元以下的罚款;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第九十六条【工作人员违法的法律责任】 物业管理行政主管部门、政府相关职能部门、街道办事处、乡镇人民政府相关工作人员违反本条例规定,不依法履行职责,或者玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第九十七条【其他法律责任】 违反本条例规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。
 
第八章  附  则
 
第九十八条 本条例规定的面积和户数,按照下列方式计算:
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算;
(二)业主户数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一户计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一户计算;总户数,按照前项的统计总和计算。
第九十九条  本条例适用范围之外的物业管理及其监督活动可以参照本条例执行。
第一百条  本条例自  年  月   日起施行。

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