潍坊市物业管理招标投标管理办法（2016）
时间：2016-11-09 来源：网络转载
物业新闻网讯：
潍建发〔2016〕10号
潍坊市住房和城乡建设局关于印发《潍坊市物业管理招标投标管理办法》的通知
各县市区、市属各开发区住房和城乡建设局，有关县市房产管理机构，各开发建设单位、物业服务企业及业主委员会：
现将《潍坊市物业管理招标投标管理办法》印发你们，请遵照执行。
潍坊市住房和城乡建设局
二〇一六年九月二十日
潍坊市物业管理招标投标管理办法
第一章 总则
第一条 为规范物业管理招标投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，维护招投标当事人和业主的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号）等法律法规规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的使用、管理和维护以及公共秩序、公共绿化、公共环境卫生维护和生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争的方式承接物业管理的活动。
本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业项目的开发建设单位和业主大会（或业主，下同）。
本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参加投标竞争的物业服务企业。
第三条 市物业主管部门负责全市物业管理招标投标活动的监督管理，建立市区（包括奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区、高新开发区、经济开发区、滨海开发区、峡山开发区、保税区、潍城经济开发区等）统一的物业管理招投标平台。
市区各区（开发区）物业主管部门负责组织本辖区内的物业管理招标投标活动。
各县（市）物业主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理，建立辖区内统一的物业管理招投标平台并组织实施。
第四条 本市行政区域内开展物业管理招标投标活动，均适用本办法。
通过政府采购渠道招标的物业服务项目，应遵守本办法和物业管理有关规定。违反本办法和物业管理有关规定的，不予办理物业服务合同备案等手续，在核定物业企业资质、招投标等工作中不作为认定业绩。
第五条 物业管理招标投标应当坚持公开、公平、公正和诚实守信的原则。
任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第二章 招标
第六条 物业服务企业的选聘方式包括招标和直接委托两种方式。
招标分为公开招标和邀请招标。公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的物业服务企业投标；邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业服务企业投标。
直接委托是指谈判性选聘，由开发建设单位或业主大会与物业服务企业通过一对一谈判而最终达到选聘目的的一种选聘方式。
第七条 各类物业服务项目应当通过招标方式选聘物业服务企业。
投标人少于3人的，招标人应重新组织招标。
采用直接委托方式选聘物业服务企业的，应符合以下任一条件，并经项目所在地县市区（开发区）物业主管部门批准：
（一）连续两次招标投标人少于3人的项目；
（二）规模较小的项目（建筑面积不足3万平方米的普通住宅项目或建筑面积不足1万平方米的别墅项目及非住宅项目）；
（三）实施物业管理专业性要求强、保密要求高的项目；
（四）保障性住房项目；
（五）开发建设单位自建自用的项目；
（六）法律法规及国家政策有特殊要求的项目。
第八条 开发建设单位同时具备以下条件的，经项目所在地县市区（开发区）物业主管部门批准，可直接委托其“自营”物业服务企业进行管理。
（一）开发建设单位资质等级为二级及以上，信用等级为AA级及以上；
（二）“自营”物业服务企业的信用等级为甲级，服务项目业主满意率90%以上并获得辖区居委会认可；
（三）至少1个“自建自管”项目获得市级及以上物业管理优秀（示范）称号。
第九条 业主大会选聘物业服务企业的方式应当在首次业主大会上事先商定，并在《业主大会议事规则》中作出明确约定；约定为直接委托方式的，应符合第七条第三款规定。未事先商定、约定或商定、约定不明确的，应通过公开招标的方式进行选聘。
第十条 业主大会决定选聘物业服务企业前，应当对下列事项作出决定并形成书面决议：
（一）授权业主委员会或社区居委会履行招标人职责，具体组织招标活动；
（二）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；
（三）物业服务内容、要求及收费标准；
（四）物业服务合同期限；
（五）招投标活动实施方案；
（六）招投标过程发生费用的列支方式。
第十一条 招标人采取公开招标方式的，应在物业主管部门门户网站及公共媒介上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应向3家及以上资信高、业绩好的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十二条 拟邀请招标或直接委托选聘的物业服务企业应当具备以下条件：
（一）符合物业服务企业资质管理的相关规定；
（二）物业服务企业最新信用等级被评定为甲级，且无信用扣分记录；
（三）派出的项目经理有2年以上项目经理工作经历，按规定参加培训，无信用扣分记录；
（四）所管理的项目近2年内获得过市级及以上物业管理优秀（示范）称号；
（五）所管理的项目业主满意率90%以上并获得辖区居委会认可；
（六）外地企业已按规定办理备案并已在本市有良好管理业绩。
第十三条 物业管理招标投标以物业管理区域为单位进行。招标人在通过招标或直接委托方式选聘物业服务企业前，应首先向项目所在地县市区（开发区）物业主管部门申请划分或核定物业管理区域。
物业管理区域应严格按照《山东省物业管理条例》及有关规定进行划分和核定，不得通过化整为零、肢解拆分的方式，规避物业管理招投标有关规定。
第十四条 对于规模较大、分期开发、时间跨度较大的房地产项目，如后续建设部分存在规划不明确，资料不齐全，配套设施设备标准不确定等问题，而先期建设部分相对独立，可由县市区（开发区）物业主管部门会同镇人民政府（街道办事处）共同提出书面意见，将先期建设部分划为一个物业管理区域进行招标。
当后续建设部分相关问题已明确，根据用地红线范围、建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，应纳入先期建设部分物业管理区域一并管理的，县市区（开发区）物业主管部门会同镇街要在广泛征求相关业主意见的基础上，重新划定物业管理区域，并落实好整个物业管理区域的物业管理问题。后续建设部分可独立划分物业管理区域的，按照独立物业管理区域落实物业管理有关规定。
住宅物业与大型商场、写字楼或酒店等非住宅物业混建的，如界限明晰，在明确配套设施设备的分割、使用和维修养护责任后，可划定为不同的物业管理区域进行管理。
第十五条 开发建设单位、业主大会采用招标方式选聘物业服务企业的，应当通过物业主管部门建立的物业管理招投标平台统一实施。
第十六条 招标人可以委托在市、县（市）物业主管部门登记的物业管理招标代理机构办理招标事宜，也可自行组织实施招标活动。
具备下列条件的招标代理机构可向市、县（市）物业主管部门申请登记：
（一）依法设立的经济组织，其经营范围内包含招标代理业务项，有健全的招标代理服务制度和服务规范；
（二）有2名以上专职业务人员，熟悉物业管理招标投标法规政策，具有物业管理方面的专业证书，按规定参加物业主管部门组织的培训。
自行组织实施招标活动的招标人，应当具备下列条件并成立专门的招标组织：
（一）有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；
（二）有编制招标文件的能力；
（三）有组织开标、评标、定标的能力。
第十七条 招标人应当按照以下规定时限，完成物业管理招标投标工作：
（一）预售物业项目应当在取得《预售许可证》之前完成；
（二）新建现售物业项目应当在现售前30日完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
（四）物业服务合同期满重新选聘物业服务企业的物业项目，应当在服务合同到期前60日完成。
第十八条 前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内发生下述情形之一、确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变且物业服务企业资质与物业管理项目建设规模相适应的条件下，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。
（一）物业服务企业违约，致使合同目的不能实现的；
（二）物业服务企业提出解除合同的；
（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同的。
第十九条 招标人应根据物业管理的特点和需要，根据行业协会制定的行业标准和示范文本编制招标文件，应包括如下主要内容：
（一）招标人名称、地址、联系方式；
（二）投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容及份数；
（三）招标项目情况介绍。包括物业名称、物业类型、建筑结构、产权状况、房屋幢数、套数、建筑面积、土地面积等项目基本情况，电梯、消防、二次供水和智能化管理等公用设施设备的配置情况，绿化方案、绿化面积等情况，物业服务用房、社区服务用房及其他配套用房的具体位置、面积等情况，物业档案（含施工或竣工图纸），物业出售、业主入住情况，物业计划竣工交付时间等；
（四）电梯、消防、二次供水、智能化管理等公用设施设备维修保养责任；
（五）提供的办公用品的名称、规格、数量和物业服务用房、会所等共用用房的装饰情况；
（六）物业服务的内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
（七）评标标准说明。评标项目分为资信部分、商务部分、技术部分、现场答辩部分等四部分。评分采用百分制形式，四部分权重比例一般为30:30:30:10。
（八）招标活动方案，包括组织解释招标文件(答疑)、实地考察物业项目、投标、开标的时间及地点等；
（九）明确投标保证金及返还要求；
（十）物业服务合同的签订说明；
（十一）明确管理服务时限和起止日（一般管理服务时间从物业服务合同正式签订之日起计算）；
（十二）废标条件说明；
（十三）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第二十条 招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书前10日，将下列材料报项目所在地县市区（开发区）物业主管部门办理招标备案：
（一） 招标公告或招标邀请书；
（二） 物业管理区域划分意见书；
（三）建设工程规划许可证和规划部门批准的规划详图；
（四）重新选聘物业服务企业的项目应提供原物业服务合同；
（五）经审查合格的招标文件；
（六）招标代理委托合同；
（七）法律、法规和规章规定的其他材料。
符合招标备案条件的项目，方可发布招标公告或发出投标邀请书。
第二十一条 招标人可以根据需要对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
第二十二条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人超过10家时，招标人应根据投标人的信用等级、管理业绩和业主满意度等因素择优选择不少于5家投标人参与投标。
第二十三条 招标人可向投标人收取投标保证金，与中标人签订合同5日后，应无息退还投标人。
第二十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开投标的物业项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第二十五条 招标人需对已发出的招标文件进行必要的澄清或修改，影响投标文件编制的，应当在提交投标文件期限届满15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第二十六条 招标人根据物业项目的具体情况，可组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第二十七条 招标人不得向他人透露已获取招标文件潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的，标底必须保密。
第三章 投标
第二十八条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标人对招标文件有异议的，应当以书面形式向招标人提出。
第二十九条 一级资质的物业服务企业可以投标各种物业项目；二级资质的物业服务企业可以投标30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目；三级资质（含暂定）的物业服务企业可以投标20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目。
第三十条 存在下列问题未整改到位的物业服务企业不得参加物业管理投标活动：
（一）资质证书超出有效期或未按规定变更企业信息的；
（二）未按规定参加资质监督检查或资质监督检查不合格的；
（三）物业企业信用档案扣分达8分及以上的；
（四）拟派出项目经理未参加统一培训或信用扣分达8分及以上的；
（五）违反《潍坊市物业服务企业十条禁律》（潍建物字〔2016〕7号）的；
（六）主管部门的处理处罚措施未解除的。
外地物业服务企业入潍参与投标，所投项目在市区范围内的，须取得市物业主管部门颁发的备案证明；所投项目在县（市）范围内的，须取得县（市）物业主管部门颁发的备案证明。
招标人及其委托的代理机构在接受报名时，应首先通过查询主管部门门户网站、查阅官方通报文件或拨打主管部门咨询电话等方式核实投标人的上述情况。
第三十一条 投标人应在招标文件规定的提交投标文件的截止期限前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。
第三十二条 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标。?
投标人不得以低于成本的报价竞争，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。??
第四章 开标、评标和中标
第三十三条 开标应在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。开标、评标场所应符合国家有关规定。
第三十四条 各县市区（开发区）物业主管部门应对开标、评标活动进行全程监督，在开标前当众宣读会场纪律和相关注意事项，并对投标人资信、业绩、项目经理等情况进行严格把关。
第三十五条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列程序进行：
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，或由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第三十六条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人及以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。业主大会招标的，镇街（或社区）应委派1人参与评标（不计入物业管理专家数量）。
评标委员会组长从物业管理专家中推选，评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。
第三十七条 评标委员会的物业管理专家应当从市、县（市）物业主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人员不得进入相关项目的评标委员会。
招标人应当提前48小时向项目所在地物业主管部门提出评标专家抽取申请。项目所在地物业主管部门应于开标前24小时内抽取评标专家，并在评标前予以保密。
市、县（市）物业主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，并建立信用管理制度，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
第三十八条 评标过程应当保密。
评审投标文件时，商务标书采用明标方式，技术标书采用暗标方式。评标委员会成员应当按照招标文件设定的评标标准和方法进行独立评审。
评标过程中，评标委员会成员认为投标文件内容含义不明确的，可以通过工作人员要求投标人作必要的澄清或者说明。投标人的澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
招标人应当做好现场答疑记录，并由评标专家签字。
第三十九条 物业管理评标方法采用综合评估法。将投标企业资信、商务、技术、现场答辩等四部分分别评分，将每部分得分的平均值进行求和，得出综合评分。其中，资信、商务部分直接求平均值，技术、现场答辩部分去掉一个最高分和一个最低分后求平均值。
第四十条 评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。
评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第四十一条 评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。评标报告应当如实记载以下主要内容：
（一）评标委员会成员名单；
（二）开标记录；
（三）符合要求的投标人一览表；
（四）废标情况说明；
（五）评标标准、评标方法；
（六）综合评分一览表；
（七）推荐的标明排列顺序的中标候选人名单；
（八）澄清、说明、补正事项纪要。
第四十二条 项目中标人确定后，招标人应当通过招投标平台将招标结果进行公示，公示期为3日。
招标结果公示期满无异议或者异议无效的，招标人应及时向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有投标人，并返还其投标文件。
招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业服务合同。
第四十三条 中标人无故不与招标人订立合同的，其投标保证金不予退还，给招标人造成损失超过投标保证金数额的，应当对超过部分予以赔偿；没有提交投标保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。
第四十四条 招标人应当在物业服务合同签订之日起10日内，将下列材料报项目所在地物业主管部门备案（直接委托选聘物业服务企业的，可根据实际情况提供证实直接委托过程的相应资料）：
（一）招标人关于招标、投标、开标、评标过程的情况报告；
（二）确定中标人的方式及理由；
（三）评标委员会的评标报告；
（四）中标人的投标文件；
（五）物业服务合同；
（六）法律、法规和规章规定的其他材料。
经审查，符合备案条件的，项目所在地物业主管部门应出具物业管理招标投标（直接委托）备案证明。
第四十五条 对于新建物业项目，物业管理招标投标（直接委托）备案证明作为开发建设单位办理前期物业管理备案的依据。
对于业主大会选聘物业服务企业的项目，物业管理招标投标（直接委托）备案证明作为办理物业服务收费备案等手续的依据。
第四十六条 招标人备案事项发生变更的，应重新备案。备案材料不实的，招标人应当承担相应责任。
第四十七条 招标过程中发生的费用由招标人承担。招标人为业主大会的，招标费用由全体业主承担，按照业主大会决定自行筹集或在共有部分收益中列支。但招标成功后依据招标文件的约定由中标人或者投标人承担的除外。
第五章 附则
第四十八条 建立物业管理招标投标信用制度。招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，纳入物业管理信用档案库。 市、县（市）物业主管部门依法对招标人、招标代理机构、投标人、评标委员会成员等当事人违法行为进行处理并通报。
第四十九条 开发建设单位未按规定通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用直接委托方式选聘物业服务企业的，依据国务院《物业管理条例》第五十七条予以处理处罚。
第五十条 县市区（开发区）物业主管部门应依法审批、核准项目招标范围、招标方式、招标组织形式。对违反招标投标相关规定，履行职责不到位的，一经查实，市物业主管部门将在全系统予以通报批评，或出具行政检查告知书；情节严重的，向有关部门提出对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分的建议。
第五十一条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的 ，有权向招标人提出异议，或依法向有关部门投诉。
第五十二条 招标人与投标人在招标活动或履行物业服务合同过程中发生纠纷，应当协商解决 ，或由县市区（开发区）物业主管部门协调。当事人达成仲裁协议的，应当依法向仲裁委员会申请仲裁；未达成协议的可以直接向人民法院起诉。
第五十三条 本办法涉及由业主大会或业主委员会决定的事项，在物业管理区域不具备业主大会召开条件、业主大会召开不成功、业主委员会未组建或换届以及不能正常履行职责等情况下，由所属社区居委会决定有关事项并代行业主委员会职责。
第五十四条 按照本办法规定无法成功选聘物业服务企业的物业项目，经项目所在地县市区（开发区）物业主管部门批准，业主可在镇街、社区的指导下通过全体业主投票表决的方式确定物业服务企业或管理模式。
第五十五条 本办法由市住房和城乡建设局负责解释。
第五十六条 本办法自2016年10月20日起施行，有效期至2021年10月19日。原印发的《潍坊市物业管理招标投标管理暂行办法》（潍建发〔2010〕30号）、《潍坊市物业管理评标规则》（试行）（潍建物字〔2010〕5号）、《关于物业管理招投标有关程序规定（试行）的通知》（潍建物字〔2010〕6号）、《关于加强市区物业管理招投标工作的通知》（潍建发〔2014〕12号）同时废止。