10月物业服务发展报告·观点月度指数
物业新闻网讯：
结合年内股价变动来看，分化将成为未来的主旋律。
观点指数 年末将至，受房地产行业信用影响，物业服务企业股价持续低迷，企业上市进程一度停滞。
同时，行业热点亦由上市转向收并购，碧桂园服务拟2.1亿元收购财信地产集团旗下物管平台安徽诚和；彩生活将出售其核心资产；康桥悦生活则拟收购鼎峰物业51%股权，随着大规模收并购的加速，头部企业马太效应正在加剧，未来将延续"强者恒强"的态势。。
同时，获得资本加持的物管企业亦频繁进行配股再融资，整体来看，头部企业利用其品牌及资金优势，进一步扩大在资本市场上的影响力，结合年内股价变动来看，分化也将成为未来的主旋律。
政策方面，近期多地出台或修订物业管理规定，对行业进行整治规范，深化完善物业服务市场机制。如《四川省物业管理条例》修订通过；《广西壮族自治区前期物业服务合同》公开征求意见；新修订的《陕西省物业服务管理条例》开始施行，预计未来会有更多省份针对物管行业进一步规范管理程序。
受母公司流动性压制，物企股价萎靡
受房地产行业流动性影响，10月一众上市物业服务企业股价持续萎靡。
恒生指数月内上涨3.3%，沪深300上涨0.9%，观点指数监测的52家上市物业服务企业平均跌幅为-3.81%，整体跑输大盘。
数据来源：Wind、观点指数整理
具体来看，宋都服务领涨一众物业股，涨幅达到37.96%，其次是烨星集团及中海物业，涨幅分别为16.9%和8.36%，从企业属性来看，前两者均属区域型小型物管企业。
数据来源：企业公告、观点指数整理
从盈利能力来看，尽管宋都服务及烨星集团存在小公司的规模局限性，但专注区域的特性使其区域内的业务容易产生区域协同，同时成本投入消耗量较少，盈利能力一般较为强劲，毛利率水平达到30%以上。
跌幅方面，彩生活股价下跌明显，跌45.85%；佳兆业美好、恒大物业紧跟随后，跌幅均超过20%。
从上述三家物业服务企业的跌幅情况可以推断，除了企业自身原因外，当下资本市场亦正在重新审视物业服务企业的发展逻辑，包括企业的业绩预期确定性、企业的服务差异化打造，以及关联房企的波动是否会影响到物企的可持续发展等。
以此逻辑来看，上述三只跌幅显著的物业股基本在重新审视的范围内。
据公开资料显示，碧桂园服务于9月末发公告称，已与彩生活签订股权转让协议，将收购彩生活核心资产邻里乐控股的全部股权；佳兆业美好及恒大物业亦因近期母公司流动性债务影响压制，股价大幅度跳水。
去年以来物业股备受资本市场青睐。同时，今年上半年物业股的业绩亦整体呈现高增长态势，但因近期缺乏短期催化剂，以及房地产行业去杠杆化和流动性预期，继续影响着近期的物业服务市场情绪。
数据来源：Wind、观点指数整理
将时间线拉长来看，2021年1月至10月上市物业服务企业股价涨幅领先的是和泓服务，年内涨幅97.63%，其次是中海物业涨幅74.99%、滨江服务54.2%。跌幅方面，彩生活年内领跌，跌幅达到59.4%，其次是恒大物业跌幅55.48%、卓越商企服务跌幅为48.77%。
不难看出，自身运营良好，外拓能力强的企业以及专注细分赛道的物业服务企业，在行业估值重塑的资本市场上，有着更好的抗风险能力，其股价整体变动幅度较小甚至实现逆势上扬。
尽管受房地产行业信用风险的影响，大部分物业股出现较大幅度回调或下挫，但物业服务行业仍具有可穿越经济周期的增长模式以及轻资产、低杠杆的运营优势，短期市场波动不影响长期发展趋势向好。未来待房地产行业整体环境趋向平稳后，物业服务板块的估值有望修复。
大批招股书失效，上市潮遭遇冷冻期
截至2021年10月31日，目前在资本市场共计有物业服务企业52家，包含沪深股市中4家物业服务企业。自7月物业服务企业迎来一波，上市潮便遭遇冷冻期。
截至月末，共计有27家物业服务企业递交招股文件。而据港交所规定，递交IPO资料后超过6个月未完成聆讯过程的企业显示为失效，以此计算，本月预计有10家物业服务企业招股书失效。
数据来源：公开资料、观点指数整理
除去被收购而中止上市进程的富力物业，观察失效招股书的物业服务企业，在管面积规模均在1000万平方米至3000万平方米之间，主要物业管理业务类型均为住宅物业，大多为区域型物业服务企业，其规模优势并不显著。
同时，观点指数梳理年内上市的11家物业服务企业，在管规模同样多集中在1000万平方米至3000万平方米区间。观察发现，年内多家成功冲击上市的中小型物企都在选择另辟蹊径，跳出传统业务发展围笼，将着眼点放到住宅以外的非住宅物业领域，为自己打上了特色标签。
具体来看，年初上市的星盛商业为纯商业服务、新希望服务是民生物业、越秀服务主打地铁生意、朗诗绿色生活"绿色"概念，乃至11月登陆港股市场的京城加业"胡同生意"等等，无一不向资本市场讲述自身的差异化发展战略。
上述物业服务企业通过切入细分赛道，贴上特色标签，从而增加了成功闯入港交所的胜算。
不过，可以看到当中大部分物管企业仍以基础住宅物业为主要业务形态，在成功登陆资本市场后，其股市整体表现亦相对疲软。破发、成交量低迷、估值缩水等情况屡见不鲜，市场对物业股的期望与估值正在趋于理性。
来源：观点地产网
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