《宁波市住宅小区物业管理条例（修订草案）》提交常委会二审

物业新闻网讯：

（来源：宁波市人大常委会）

住宅小区物业管理既是关系到群众切身利益的“关键小事”，也充分体现了市域治理能力现代化建设水平。4月25日，颇受社会关注的《宁波市住宅小区物业管理条例（修订草案）》，提交市十五届人大常委会第三十七次会议第二次审议。

市人大法制委员会负责人介绍，修订草案于去年10月一审后，市人大法制委员会通过多种途径，广泛听取社会各界的意见和建议，对修订草案进行了审议和修改。本次修改总体把握三个方面的原则和方向：一是在保持条例系统性、规范性的前提下，按照立法技术规范的要求作适当篇幅精简，删去与有关法律、法规重复，宜由业主大会自行决定或者政府制定配套规定的条款；二是针对意见较为集中、关注度高的涉及物业管理区域划分、专项维修资金的使用和管理等问题，作了进一步的规范和明确，增强法规的适用性和可操作性；三是结合创新和实际需要，将目前基层社会治理中一些行之有效、比较成熟的实际做法，如行政执法进小区、物业服务工作保障等作了补充和完善。

建设单位应首先满足业主停车需要

在群众关心的车库、车位问题上，修改稿在保留“建设单位不得以只售不租为由拒绝出租”等条款基础上，又补充了两点。

其一，物业管理区域内规划用于停放机动车的车库、车位，建设单位应当首先满足业主的停车需要，不得出售、出租给业主以外的单位和个人。

其二，对出租的收费标准及其调整作具体明确。车库、车位向业主出租的，其收费标准应当在前期物业服务合同中约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自提高。

修改稿还规定，建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况，并与业主协商处分空置的车库、车位。业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

合理划分确定物业管理区域

修改稿明确了划分确定物业管理区域“规划优先、功能完善、物权清晰、相对集中、便于管理”的原则。

修改稿明确了划分确定的主体和时间节点。规定“建设单位申请办理住宅建设工程规划许可证,应当同时向区县（市）物业主管部门申请划分确定物业管理区域。区县（市）物业主管部门应当自收到申请之日起三十日内，会同自然资源和规划部门、镇（乡）人民政府、街道办事处，根据住宅小区建设用地宗地范围、共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分确定”。

修改稿还规定，“已建住宅小区已建住宅小区尚未划分确定物业管理区域的，区县（市）物业主管部门应当会同自然资源和规划部门、镇（乡）人民政府、街道办事处划分确定物业管理区域”。

收支明细每年公布不少于一次

为了明确前期物业服务费标准，修改稿增加了一款，明确“前期物业服务费应当符合前期物业服务标准和服务水平。按照国家和省有关规定实行政府指导价的，价格主管部门应当制定和动态调整相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布”。

修改稿还对物业服务企业选聘作了明确，规定“业主大会可以采用招投标或者协议方式选聘物业服务企业。采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将二至三家备选的物业服务企业基本情况、拟签订的物业服务合同主要内容以及其他物业服务企业未入选的理由予以公示，并提请业主大会决定”。

修改稿还就物业服务收费的原则、收费标准及调整方式、收费方式等作了进一步明确，进一步细化了物业应当报告的收支情况、公开事项等内容。

例如，定期将物业服务费、水电分摊费、专有车位管理费和由其经营管理的物业共用部位、共用设施设备等收支明细情况向业主委员会报告，并在物业管理区域显著位置向全体业主公布，接受业主监督，每年公布不少于一次。

市人大法制委员会拟在本次常委会会议审议后，根据常委会组成人员和有关方面的意见，对相关问题作进一步调研、论证，再次提请常委会会议审议。