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2020物业服务企业综合实力500强发布!

来源:网络转载 时间:2020-09-30

中国物业新闻网讯:

9月29日,中物研协和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展的“2020物业服务企业综合实力和品牌价值测评成果发布会”在郑州举行。会上隆重发布了《2020物业服务企业综合实力测评报告》,2020物业服务企业综合实力500强、各细分业态及各领域领先物业服务企业榜单同期发布。

Part 1 测评分析

一、企业区域分析

华东华南占据半壁江山,深圳名列前茅

从区域分布情况看,物业服务企业500强分布较为广泛,管理面积遍布在全国72个城市。其中,经济实力较强的华东和华南占据半壁江山,囊括了超半数的500强企业;超八成的企业集中在广东省、北京市、上海市等13个省份和直辖市;此外,深圳市、北京市、上海市等13城500强企业集中了近七成的500强企业。

图 1 2019年500强企业区域分布

二、管理规模分析

多方助力规模化拓展逐步走向区域深耕

01

管理规模扩张加速,优势向头部聚集

2019年,500强物企管理项目为82574个,同比增长17.29%,管理面积达到133.76亿平方米,管理面积均值为2675.15万平方米,同比增长12.53%。500强市场份额由上年的42.56%增长到约44%,物业服务企业的管理规模集中度不断攀升。

图 2 2019年500强企业管理规模概况

头部企业优势积累,强者恒强态势持续。百强企业管理项目总数为49260个,较上年增长18.66%,占500强企业管理项目的59.66%;百强管理面积90.38亿平方米,同比增长12.87%,占500强企业管理面积的近七成(67.57%);管理面积市场占有率由上年的28.7%增长至约29.9%。

图 3 2010-2019年百强企业管理面积、项目数量及市场份额变化情况

02

多方举措促进企业发展,物企规模持续扩张

依托关联房企获取稳定资源,管理面积布局广泛。当前,物业管理行业的集中度仍较低,扩规模仍是物企的主旋律。其中,物企与关联房地产企业开发项目紧密相关。借助关联房企项目资源优势,为物企规模扩张带来确定性。

高质量的收并购加速行业整合,并购范围拓展到头部企业和专业领域。行业收并购中强强联合现象屡有发生,高质量收并购案以及头部企业战略合作增加,加速行业整合。同时,强企业的并购标的从物业服务企业拓展到与其业务相关的智慧科技、教育、电梯、保险等领域的专业公司,服务链向纵深方向发展。

03

服务边界拓宽,非住宅物业成布局重点

2019年,500强布局住宅物业的企业达477家,占比95.4%,与上年持平,仍是物企布局的重点。同时,涉足非住宅各细分业态的企业数量均有增加,成为物企新的拓展重点。

图 4 2018-2019年500强企业布局各细分业态的企业数量占比

物业管理行业服务业态全面拓展,500强各业态的管理项目和面积均有所提升,非住宅物业的增速及净增量均超过住宅物业。

图 5 2018-2019年500强企业各细分业态管理面积及增速

头部物业服务企业向非住宅物业领域的拓展,非住宅物业占比提升,业态布局多元。2019年,500强企业住宅物业管理面积占比六成,仍占据主要构成。非住宅物业占比达40.0%,较上年增加3.51个百分点,其中写字楼物业和产业园区物业管理面积占比分别为10.27%和7.18%,较上年均约增加1个百分点。

图 6 2018-2019年500强企业各细分业态管理面积占比

抓住非住宅物业发展契机,物企服务边界延伸。在机关事业单位后勤社会化改革、鼓励社会资本参与公共服务投资和运营、全面推行军队营区物业管理社会化保障工作等政策红利的推动下,非住宅物业领域持续释放市场空间。众多企业通过打造非住宅物业子品牌、战略合作、收并购和招投标等方式迈入非住宅物业领域,在政府机关、国企混改、 “三供一业”、城市服务、高速公路、军产物管领域、乡镇服务、市政环卫、场馆、交通枢纽、景区等多个场景中布局,开拓新的发展方向。

04

企业布局面向全国化,并加强区域深耕

500强业务布局广泛,所管理的8.26万个项目,除没有在我国台湾省布局外,广泛分布在全国其他33个省、自治区、直辖市和特别行政区,近千个城镇,以及日本、马来西亚、柬埔寨、西班牙、加拿大等多个海外国家和城市。500强企业在华东区域管理面积最多,为51.53亿平方米,占比近四成(38.53%)。

图 7 2019年500强企业管理面区域分布

500强企业业务集中在重点发展区域,管理规模前十的省市管理面积共达到89.68亿平方米,占500强管理总面积的67.04%,一定程度上表明这些区域的物业服务覆盖面较广管理较为集中。

图 8 2019年500强企业布局管理面积前十的省市

同时, 500强重点布局的十城管理面积总和达41.82亿平方米,占其管理面积的31.26%。

图 9 2019年500强企业管理面积重点布局城市

三、经营绩效分析

业绩结构差异明显,经营模式持续优化

01

营业收入超三千亿,市场占有率持续提升

2019年,500强企业营业收入3407.48亿元,均值6.81亿元,同比增长20.33%,业绩维持持续增长态势。同时,500强企业营业收入占行业总营收的比例由31.23%增长1.18个百分点至32.41%,头部企业创收能力强劲,500强企业营业收入市场份额进一步巩固和扩大。

图 10 2019年500强企业营业收入概况

2019年,百强企业营业收入达2160.43亿元,均值21.60亿元,同比增长21.25%,经营业绩稳健增长;占500强企业营业收入的63.40%,较上年增长0.48个百分点;营业收入市场占有率达20.55%,较上年增长0.90个百分点,市场占有率持续提升。

图 11 2010-2019年百强企业营业收入及市占率

02

服务渗透扩容,构建多元化社区消费场景

2019年, 500强企业基础物业服务达2660.53亿元,均值5.32亿元,同比增长17.86%,占总营业收入的78.08%,仍是企业创收的主力。多种经营服务收入746.94亿元,均值1.49亿元,同比增长30.03%,占总营业收入的21.92%,较上年增长1.64个百分点,多种经营服务收入持续增加。

图 12 2018-2019年500强企业营业收入构成及多种经营收入占比变化

2019年,百强企业基础物业服务收入1642.58亿元,同比增长18.98%,占总营业收入的76.03%;多种经营服务收入517.85亿元,较上年增长29.05%,占总营业收入的23.97%,较上年增加1.45个百分点,占比高于500强企业。

图 13 2017-2019年百强企业营业收入构成变化情况

2019年,住宅物业规模持续扩张,物业费水平增长,基础物业服务收入达1218.14亿元,净增143.31亿元,同比增长13.33%,非住宅物业基础物业费收入1442.39亿元,净增259.89亿元,同比增长21.98%,增速高于住宅物业和基础物业费收入整体增速(17.86%)。

图 14 2018-2019年500强企业不同业态基础物业服务收入及增速

2019年,500强企业住宅物业基础物业服务收入占基础物业服务收入总值的45.79%,仍是基础物业服务主要的营收构成。非住宅物业基础物业服务收入占比54.21%,较上年增长1.83个百分点。住宅物业以四成的面积创造超过五成的收入。住宅物业营收贡献能力仍最大,非住宅物业单位面积价值更高。

图 15 2019年500强企业各业态面积占比和收入占比

重视多种经营服务的开展,围绕社区生活的增值服务增长显著。2019年,500强企业多种经营服务收入突破700亿元,增速达到30.03%。其中,社区服务收入增长66.81%至315.37亿元,净增126.31亿元,占多种经营服务收入的42.22%,较上年增加9.31个百分点。

图 16 2018-2019年多种经营服务各业务板块收入及增速

打造一站式服务平台,整合线上线下优质资源,精准匹配业主的消费需求,提供平台化产品和服务,增强企业品牌影响力,提升业主粘性,社区的发展空间广阔。

表 1 部分500强物企社区服务平台及注册用户概况

注:注册用户人数数据截止到2019年12月31日

03

盈利能力持续增强,多种经营服务盈利空间广阔

2019年,500强企业毛利和净利润分别为511.64亿元和299.88亿元,均值分别为1.02亿元和5997.69万元,分别同比增长19.32%和32.57%。毛利率微降0.13个百分点至15.02%,净利率为8.80%,较上年增加0.81个百分点。

图 17 2018-2019年500强企业毛利、净利润及毛利率、净利率分布

2019年500强企业多种经营服务净利润108.16亿元,同比增长59.52%,占净利润总值的36.07%,较上年增长6.09个百分点。此外,多种经营服务以21.92%的收入,贡献36.07%的净利润,多种经营服务盈利能力强劲,成为企业新的盈利增长点。

图 18 2019年500强企业营收与净利润结构对比分布

04

多渠道改善成本结构,运营管理成效显现

(1)人力成本压力仍较大

2019年,500强企业营业成本达2895.84亿元,均值5.79亿元,较上年增长20.51%,营业成本率为84.98%,较上年微增0.12个百分点。

图 19 2018-2019年500强企业营业成本均值和营业成本率

人力成本占比超半数,仍是企业主要的成本支出。2019年,500强企业人力成本达1528.76亿元,同比增长18.01%,占营业成本总值的52.79%,较上年减少1.12个百分点。

图 20 2018-2019年500强企业营业成本占比分布

(2)项目外包、智能化投入重要性凸显,助力企业运营效率提升

2019年,500强企业共有402家将部分基础物业服务交由专业外包企业管理,较上年增加13家,外包项目总数达87874个,项目外包比重为106.42%。

图 21 2018-2019年500强企业项目外包占比分布

高新技术、数字化建设投入是上市物企募资的第二大用途。物业服务企业积极拥抱物联网、大数据等智慧科技,提升物业服务质量,助力企业降本增效,赋能企业发展。

图 22 部分500强企业智能化投入建设投入及占比

(3)多渠道助推企业发展,运营管理提质增效

2019年,500强企业人均管理面积与上年基本持平,为5324.82平方米。人均产出、单位面积创收能力和人均净利润分别为13.56万元、25.48元和1.19万元,较上年分别增加6.57%、6.94%和17.41%,提升显著。

图 23 2018-2019年500强企业运营效率指标分布

头部企业的运营效率提升更为明显。2019年百强企业人均管理面积、人均产出、人均净利润分别为6496.41平方米、15.53万元和1.59万元,均高于500强企业的数值。

图 24 2010-2019年百强企业运营效率指标分布

四、从业人员分析

人才结构、薪资待遇差异较大

01

直接或间接提供就业岗位超三百万

劳动密集度仍较高

2019年,500强企业从业人员251.20万人,同比增长12.91%,外包人员96.07万人,较上年增长8.42%,500强企业直接或间接提供就业岗位达347.27万个。

图 25 2019年500强企业从业人员人员及外包人员分布

行业劳动密集度仍较高,基础岗位人员数量占比近九成。500强企业经营管理人员34.63万人,同比增长13.75%,占从业人员总数的13.78%;操作员人数达216.57万人,较上年增长12.78%,占从业人员的86.22%。

图 26 2019年 500强企业从业人员岗位构成情况

通过适度的外包,物业服务企业一定程度上实现运营的降本增效,同时,将基础物业服务外包,更利于为业主提供专业化、精细化的物业服务。2019年,500强企业外包投入人数96.07万人,占一线员工总人数的30.73%。

图 27 2019年500强企业外包人员占比分布

02

本硕博三者占比仍不足10%,高素质人才仍较匮乏

2019年,500强企业从业人员学历构成中,高学历从业人员相对较少,本科生、硕士研究生、博士研究生三者占比总和仍不足10%。

图 28 2018-2019年500强企业从业人员学历构成情况

03

薪资水平差异较大,头部企业待遇更好

不同岗位年人均工资差异较大,百强企业年人均工资普遍高于500强企业。

表 2 2019年百强、500强企业各岗位从业人员年人均工资水平

五、服务质量分析

聚焦品质服务,行业价值逐步显现

01

反应迅速坚守防疫,品牌服务深入人心

为切实做好疫情防控工作,众多物业服务企业快速反应,迅速启动紧急预案,成立防疫小组、编制防疫防控工作指引、开展防疫培训、对外来人员严格管控,强化员工管理,并加大公共区域消杀频次等。众多物业人加班加点,坚守岗位,安抚业主情绪,做好防御措施,全面打响疫情防控阻击战。

图 29 物业服务企业疫情防控期间所做工作

02

专注服务品质,业主整体满意度均值92.18

2019年,500强企业通过委托第三方或自行开展全方面的业主调查,业主整体满意度均值为92.18 ,业主满意度保持高位。

图 30 500强企业业主调查指标及业主满意度

03

物业费水平差异大,收缴率维持高位

2019年,500强企业物业费平均水平为3.09元/(平方米·月)。其中住宅物业费水平为2.11元/(平方米·月),非住宅物业业态的物业费水平4.98元/(平方米·月)。非住宅业态物业费水平普遍高于住宅物业,且相对提价容易,未来的发展空间较大。同时,一线城市各业态平均物业费水平远高于二线及三四线城市,二线城市各业态平均物业费水平亦显著高于三四线城市。

图 31 2019年500强企业各业态平均物业服务费水平分布

物企通过打造优质的服务,赢得业主的信任,促进收缴率高位运行。物业服务企业聚焦业主的需求,为业主提供高品质的物业服务,并重视品牌的建设,高质量的物业服务在提高业主满意度的同时,亦提高了物业费的收缴率。2019年,500强企业物业费平均收缴率为94.93%。

图 32 2019年500强企业不同物业类型物业收缴率

04

不同区域物业服务水平各异,多业态布局丰富

从收费方式上来看,物业服务企业的物业服务费的收费模式仍是以包干制收费为主,包干制收费模式占比87.92%,酬金制收费模式占比12.08%。

图 33 500强企业物业费收费模式占比

从业主委员会成立的情况看,样本项目中已成立业主委员会的项目占比14.57%;未成立业主委员会的项目和业主委员会筹备中的项目分别占比83.60%和1.83%。

图 34 500强企业在管项目业委会成立情况

六、社会责任分析

稳就业、精准扶贫、防疫,肩负社会责任

500强企业积极发挥头部企业示范带动和引领作用,在疫情防控,稳就业、促就业,精准扶贫,纳税,爱心捐款等方面发挥着重要的作用,肩负了重要的社会责任和使命。

图 35 500强企业在承担社会责任中的作用

Part 2 结论

物业管理行业发展的机遇期

在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活的时代大背景下,物业管理行业迎来发展的机遇期。预计物业服务企业的在行业地位、管理业态布局、多元化服务、资本市场、科技应用及品牌服务等领域均有重大突破,行业龙头逐步显现。

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