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南昌10个老旧小区试点物业管理新模式 将全面推行

来源:网络转载 时间:2020-08-19

中国物业新闻网讯:

对很多物业公司而言,南昌开放式老旧小区,看似数量庞大,只要愿意进老旧小区,就能迅速扩大市场份额,但入驻的结局往往是因亏本而无奈退出。老旧小区的业主们对于小区的安全及管理问题都多有不满,但如果让他们支付物业费引进一个好的物业,却又众口难调。

  自南昌启动创新老旧居民区物业服务模式试点工作以来,在东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里各选取2个社区(开放式老旧居民区)开展老旧居民区物业服务创新模式试点。目前该10个试点小区已形成物业包干、社区自治两种模式,这也让市民看到了城市从“面子”到“里子”的更新之路。

  试点小区有哪些

  10个老旧小区试点物业管理新模式

  据了解,南昌市现有住宅小区2695个,其中2000年以前建成的老旧小区有1618个(含封闭式老旧小区201个,开放式老旧小区1217个,企业家属院小区200个),2000年以后建成的商品房小区有1077个。今年,南昌市计划对全市247个老旧小区进行改造,涉及100100户,惠及32万余人,预计投资26.16亿元。

  自南昌启动创新老旧居民区物业服务模式试点工作以来,在东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里各选取2个社区(开放式老旧居民区)开展老旧居民区物业服务创新模式试点。

  目前,10个试点小区,全部成立了业委会,有西湖区桃苑社区、青云谱区城南教师公寓等5个试点小区采用物业包干模式,有东湖区江纤美庭社区、青山湖区潘坊社区等5个试点小区采用社区自治模式对小区进行管理。南昌市住房保障和房产管理局物业管理处处长杨伟表示,试点中取得了一定的成效,为创新老旧居民区物业服务模式打开了新思路。

  即将出台详细方案在昌全面推行

  为支持、鼓励和推动试点社区推行物业服务工作,南昌试点社区推行物业服务考核合格的发放奖励,奖励期限为5年,奖励标准为2019~2021年18元/月/户、2022年12元/月/户、2023年6元/月/户。

  此外,记者在采访中了解到,南昌即将出台《“彰显省会担当·唱响南昌品牌”创新老旧居民区物业服务模式工作方案》,在全市按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则,在南昌全面推行创新老旧居民区物业服务模式,探索建立健全长效管理机制。

  物业包干怎么搞

  引进物业,全方位升级小区硬件设施

  西湖区试点社区桃苑社区建于上世纪90年代,是由商品房、南昌市政单位房、拆迁安置还建房组成的混合型社区,占地面积6万多平方米,辖区现共有居民楼12栋82个单元1070户,居民3326人。

  “过去由于缺乏硬件条件,基础薄弱,即使全额收取物业费用,也不能维持运转,因此很多物业公司不愿介入。”桃苑社区主任杨丽说,之前,社区只能依靠政府补贴,承担环卫清扫保洁任务和基础设施的基本维护,勉强维持基本运行。

  2017年3月,南昌市西湖区政府决定出资,对这个老旧小区进行改造。改造后,社区焕发出新的生机。小区里树木、藤蔓、花草随处可见……

  社区改造后变漂亮了,但如何长效管理,留住这份美丽,就成为了居民的难题。而成立业主委员会,激活居民管理小区的热情,是桃苑社区建立后续长效管理机制的突破口。2018年3月26日,桃苑社区经西湖区住房保障和房产管理局批准成立业委会,在全体业委会成员推荐下引进了南昌万保物业有限公司为居民服务,从而拉开了老旧小区推行物业管理模式的序幕。

  杨丽说,物业公司入驻后,安装了摄像头,规范小区车辆管理,增加了电动车充电设施,方便了小区居民,桃苑社区也越来越有现代小区的模样。

  市场运作,以广告收入反哺设施安装投入

  对于居民关心的引入物业公司后,物业费的缴付等问题,记者了解到,《南昌市创新老旧居民区物业服务模式试点工作方案》(以下简称《试点工作方案》)提出,老旧居民区推行物业服务,遵循“市场运作、业主付费、政府扶持”的原则,物业服务费由居民(单位)承担,并且综合考虑老旧居民区业主的经济承受能力和消费心理习惯,科学合理地测算居民群众个人应承担的物业服务费标准。目前,桃苑社区物业费为每平方米0.5元。

  “物业公司也采取了一些政策允许的措施用于贴补物业服务的人工费用。”南昌万保物业有限公司一位黄姓工作人员告诉记者,如物业公司入驻初期引入的社区6个出入口安装的电子道闸,系与江西一家公司签订服务协议,由其免费安装,再以道闸广告收入反哺安装投入等。如今,随着居民对于物业服务越来越认可,物业费收取率逐步上升,而物业公司也坚定了与开放式老旧小区合作的信心。

  社区自治如何做

  高度自治,社区乱象由居民们自发制止

  8月17日,东湖区试点社区江纤美庭社区内,老人在健身步道上悠闲地散步,居民在休闲长廊里下棋、聊天、择菜,小朋友在干净整洁的院子里嬉戏,欢声笑语回荡在焕然一新的社区里。目之所及,改造后的老旧小区焕发出的新气象扑面而来。而这都与江纤美庭社区自治分不开。

  记者在江纤美庭社区采访时注意到,只要社区里来了陌生人,居民们都会上前问一句“您找谁?”楼道内的杂物、小广告也随时有人发现、劝导和清理……这些乱象总是会第一时间被社区居民们发现制止。

  据了解,江纤美庭社区1993年投入使用,系江西化纤厂改制企业小区,居民中老年人比例达到80%,是典型的老旧小区。

  此前,由于社区内始终没有正规物业入驻,楼道自行车、小广告、杂物堆积无人清理,小区环境脏乱差。为使这些乱象不再反弹,社区在2013年成立了业主委员会,决定通过自治的模式管理社区。

  “门”内自理,通过收取停车费达到收支平衡

  《试点工作方案》明确,对于老旧居民区实行“‘门’内物业服务、‘门’外公共服务,‘门内门外’行政管理全覆盖”的管理模式。“门”内的物业服务契约化,即服务内容、服务价格等由业主委员会与物业服务企业以书面合同形式约定;可以实行综合服务,也可选择如保洁、保安等单项或组合的“菜单式”服务。“门”外的公共服务集中化,即社区范围内的道路保养保洁、绿化养护、路灯管理等基础设施公共服务职责和资源下沉至街道(乡镇)社区,由街道(乡镇)、社区统筹整合资源,统一履行公共服务职责。

  “针对‘门’内物业服务,我们把社区管理的‘话语权’交到居民手中。”江纤美庭社区业委会主任邓菊根说,我们聘请了6位居民积极分子,承担起清扫保洁、治安防控等工作,解决小区没有门禁,避免外来车辆随意进出,车辆乱停乱放等问题。收支主要通过收取机动车停车费来达到平衡。采访中,社区居民们纷纷表示,“我们都是江纤美庭社区的‘管家人’,心里的感觉就和社区一天天的变化一样,不仅有质感,更有看得见摸得着的幸福感。”

  ◎他山之石

  信托模式

  指建立在信托式财产管理基础上的物业管理,主流模式是基金式物业管理,即业主们将物业费与公共收益设立为业主基金,建立受托人候选库,通过业主大会从候选库中选择受托人,获选的物业管理人要按照信托受托人义务,以业主居民利益最大为目的,实施物业管理行为。典型代表:成都风华苑小区、北京朗琴园小区。
 

  酬金模式 

  指预收的物业费中按约定比例或者数额提取酬金支付给物业公司,其余部分用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。它的核心是业主自主管理,与物业公司共同合作创建和谐社区。典型代表:上海香榭丽花园、北京郦城小区。
 

  丽娜模式 

  “区分穷尽、物权自主、量化公开”是其基本特征。包括明确地划分小区内共同的管理权、明确权利责任主体,同时将物业管理的成本和收益量化并公开,做到过程公开化、程序透明化。典型代表:天津书香园小区、天津深芳小区。

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