全国新一轮旧改启动 物业股春天来了？

物业新闻网讯：

“物业服务企业的春天来了！”2020年，这是物业从业者常挂在嘴边的一句话，特别是在国务院办公厅日前发文表态今年将全面推进3.9万个城镇老旧小区改造，物业服务企业也可参与其中的背景下。有机构计算，新的万亿蓝海将被打开。

如何迎接新风口？IPO成为驶入快车道的捷径。日前，恒大、融创先后表示有意分拆物业上市，至此，房企四巨头“恒融碧万”中仅余万科还没有明确的物业上市计划。

2020年物业上市潮汹涌

分拆物业上市，似乎正成为房企的新流行。

中国恒大日前发布公告称，正考虑可能分拆本集团的物业管理服务及相关增值服务业务于香港联合交易所有限公司独立上市。如果最终成功，恒大系资本平台又将增加一员。

年报显示，恒大的物业管理业务由全资子公司金碧物业有限公司承担。2019年，恒大物业管理服务收入约为43.75亿元，同比增长7.6%，但相比于恒大全年4775.6亿元的总营收，物业管理业务的占比显然微小。

结合不久前融创中国表示考虑在香港就10亿美元物业管理业务进行IPO，而碧桂园已分拆物业独立上市，至此，房企四巨头中，仅剩下万科一家对旗下物业还没有上市计划。

如果将视野扩至全行业，房企分拆物业上市的行动更密集。2020年以来，已有弘阳服务、建业新生活、金融街物业、兴业物联、烨星集团、正荣服务共6只物业股在港交所获批上市。另有世茂服务、港龙中国、金科服务等近10家公司递交了赴港上市申请。

城镇旧改创造存量市场新机

自从住房商品化兴起，物业服务就伴随在人们身边，但一直到2014年，花样年控股把旗下物业管理公司彩生活分拆上市，才出现了“内地物业管理公司分拆上市第一股”。谁也没想到，短短6年后，这一行业就成为“站在风口上的猪”。

分析人士总结，物业管理行业在2020年受到资本追捧，第一是因为其本身属于典型的轻资产模式，前期无需大量资金投入，物业费收入又能提供稳定的现金流。第二就是庞大的增量和存量市场保证了日后的可持续增长，而且增值服务的可能性也为其提供了想象空间。

存量市场指的就是城镇老旧小区。日前出台的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》明确，2020年全国计划新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。这一改造量是2019年的近两倍。

值得注意的是，意见明确提出，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则。这两条，都涉及到物业服务企业。有机构测算，3.9万个旧改小区预计拉动约1.2万亿元的投资，新的万亿蓝海由此打开。

资本考核下并购或成常态

资本狂潮下，也不乏对物业股的质疑，其中最多的就是其超高的市盈率。

2018年6月登陆港交所的碧桂园服务，截至昨天收盘，每股48.35港元，总市值为1334亿港元，市盈率为77倍，而碧桂园的市盈率为5.42倍，相差近13倍。2019年底登陆港交所的保利物业，截至昨天收盘，每股84.4港元，总市值为469.23亿港元，市盈率达69.97倍，是母公司保利地产市盈率的7.5倍。

最受追捧的招商积余，截至昨天的总市值不过363.59亿元，市盈率却高达153倍。可以对比的是，恒大昨天的总市值为2852.54亿港元，市盈率却仅有16.61倍。换句话说，只要物业板块从地产拆分上市，估值就能上涨10倍，若再考虑到物业公司对母公司的业务依赖，动辄百倍的市盈率不可谓不高。乐居财经研究院相关分析师就表示，相较于15%到25%的毛利率，50倍、80倍市盈率的物业股确实有些透支未来。

当然，市盈率背后也代表着规模。就在恒大公布拟分拆物业上市的同一天，碧桂园服务宣布拟分阶段收购电梯海报广告商城市纵横。进入资本市场的物业管理行业，并购与洗牌将是未来几年内的常态。