明晰物业管理责任边界的法律逻辑

物业新闻网讯：

文/鲁捷 王粤钦（鲁捷系中国物业管理协会法律政策工作委员会委员，沈阳师范大学教授、社区服务研究中心主任；王粤钦（通讯作者）系沈阳师范大学副教授）

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）。作为一部涉及到人民生活的方方面面、具有划时代意义的民事法律大汇编，民法典必将对物业管理市场产生深刻的影响。而这一深刻影响很重要地体现在明晰物业管理责任边界上。

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逻辑起点：对物业管理产生渊源的认识

权利与义务不可分割，是一体的；权利取得的同时，一定伴随着义务的产生。这是我们对民事法律关系的基础共识。房屋买受人（业主）取得物业所有权时，必然伴随着义务的产生。这一义务是本源性的，称之为“根本义务”。

那么，业主的“根本义务”是什么呢？业主取得物权的目的，显然不是为了损毁或是灭失物业，而是通过对物业的支配权行使，实现对物业的使用、收益目的。这一目的实现，前提是“物业”的续存。而能够保证“物业”续存的基本手段或措施，就是对“物业”进行必要的科学养护、维修。所以，业主的“根本义务”是对物业的养护、维修。

义务是权利的保障；权利的实现，离不开义务的履行。因而，权利可以放弃，而义务则必须履行。依此，民法典第二百七十三条第一款（物权法第七十二条第一款）规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”此款所称义务包括业主对共有部分的养护、维修这一“根本义务”，即业主的“根本义务”是强制性的义务，必须无条件履行。唯此，方能避免共有部分的“公地悲剧”。

但面对专业性综合性属性极强的物业，业主如何履行强制性的“根本义务”呢？市场法则告诉我们，最有效率的选择，是专业的事交给专业的人去做。因此，业主将“根本义务”交予物业服务企业或者其他管理人（以下简称物业服务人）代为履行，成为普遍选择，物业管理（《物业管理条例》第二条有助于理解）应需而生。

所以，物业管理最简练、最深刻且能反映其本质属性的概念定义是，物业管理是业主将本应自己履行的“根本义务”委托给物业服务人代为履行。这是明晰物业管理责任边界的逻辑起点。

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“法理出发点”：关注委托关系

民法典第二百八十四条（物权法第八十一条）规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本条是对业主作为委托人的委托权利规定，其所涉及的委托事务为对建筑物及其附属设施的管理，即对物业的管理。

这里的“管理”，不是管理学一般意义的“管理”，而是有其特定涵义的，结合《物业管理条例》第二条规定以及前述业主的“根本义务”，我们可以确定此“管理”的涵义为对物业的养护、维修，即业主的根本义务。也就是说本条规定业主可以委托物业服务人代为履行“根本义务”，即将物业管理事务委托给物业服务人。

民法典第二百八十五条（物权法第八十二条）规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。本条是对物业服务人基本义务的规定，明确规定物业服务人是接受业主委托，并按照业主委托事务对物业实施养护、维修，作为受托人应接受业主的监督。

民法典上述两条的规定，一是通过业主权利和物业服务人义务的规定，明确了双方委托人和受托人关系，即确定了物业管理法律关系的属性是“委托关系”；二是明确了委托事务为业主的“根本义务”，即对物业的养护、维修。表明业主委托事务为“根本义务”，物业管理的特征之一是“义务的委托性”。

民法典第九百二十二条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。这里的“指示”即为民法典第二百八十五条“根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”，即物业服务合同约定的内容。表明物业管理是以业主为主导的，物业管理的特征之一是“业主的主导性”。

民法典第九百二十一条规定，委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用并支付利息。由于物业管理的委托法律关系，物业服务费不应视为通常意义的劳务报酬，而应属于委托报酬，且业主支付物业费应为预付形式。这就为民法典第九百四十四条第一款有关业主支付物业费义务，以及拒付物业费的限制性规定，奠定了基础；也是物业费“酬金制”形式的法律基础。

民法典“物业服务合同”章第九百四十一条有关物业服务人转委托的限制规定，是依据民法典第九百二十三条受托人应当亲自处理委托事务；经委托人同意，受托人可以转委托的规定作出的。

民法典“物业服务合同”章第九百四十三条有关物业服务人报告义务的规定，是依据民法典第九百二十四条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况；委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。

综上，我们可以看到在确定物业管理民事法律关系为“委托关系”的基础上，业主与物业服务人之间的责任边界已现清晰。如在上述条款中我们可以归纳出业主的权利义务有：业主的选聘权、委托权、指示权、监督权和知情权等，业主的支付物业费义务、配合物业服务人应急义务等；物业服务人的权利义务有：物业服务人的收取物业费权利、催要物业费权利，物业服务人依约履行合同义务、亲自处理受托事项义务、报告义务等。

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“法理基础”：“物业服务合同”确定物业管理责任范围

民法典第九百四十二条第一款规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。其中明确物业管理服务事项的适用范围是“业主共有部分”，即确定了物业管理的责任范围，确立了明晰物业管理责任边界的基础。这是民法典以“物业服务合同”为载体，明确物业管理责任边界最重要的规定。

以往，由于《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》没有物业管理责任范围的明确规定，我们大多是以《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》中有关物业服务费构成的内容规定，以及《住宅专项维修资金管理办法》的适用范围来逻辑推理物业管理的责任范围，以明晰物业管理责任边界的，但由于其逻辑要素的不完整，其可信性乏力，引发争议较多。民法典这一规定，是定分止争的重要基石，将对物业管理市场的和谐稳定奠定扎实的法理基础。

民法典“合同编”之“物业服务合同”章，以合同为载体，在较为广泛的物业管理活动范围内明确了业主与物业服务人的责任边界，尤其是针对实践中的乱点，如前期物业服务合同期限、提前解除合同、合同选聘、合同届满物业服务人仍继续提供服务、合同届满交接期仍继续提供服务以及合同期满项目交接等情形均作出了明确规定，尤其第九百四十五条有关业主装饰装修房屋的事先告知义务、遵守提示义务和配合检查义务，不仅体现了民法典公平原则，而且通过对真正责任主体落实约束性规定，是抓源头整治的社会治理理念的充分体现，有利于从根本上减少乃至消除装饰装修房屋的乱象。

民法典，是一部明晰物业管理市场主体双方物业管理责任边界的重要法律基石。（原载于《城市开发（物业版）》杂志2020年第6期）