9月1日起陕西物业服务收费执行新规 业委会和物业公司提前对话

物业新闻网讯：

　　9月1日新的《陕西省物业服务收费管理办法》将要实施，物业与业主的矛盾将有可能再次成民生热点问题。针对此，华商报“用好新条例 管好咱的家”系列策划活动再次启动。8月22日上午，由华商报联合西安市房屋物业管理办公室组织了一场“业委会vs物业公司 深度对话”活动。

　　此次活动邀请到西安市房屋物业管理办公室、西安市物业协会、西安市人大代表、部分小区业主代表、物业代表、业委会代表等进行面对面交流，就物业收费，建设遗留，水、电、气、暖代收，业主行为规范管理问题等方面进行了广泛交流，以期化解小区业主与物业之间矛盾，解决小区物业在运行过程中的热点、难点问题。

　　当日到场的10家品牌物业公司代表包括：高科物业、紫薇物业、龙湖物业、和美物业、金辉物业、中海物业、万科物业、经发物业、天朗物业、顺合物业。10个小区业委会代表分别是：浐灞半岛A10A15小区、绿地世纪城A区、西岸国际花园(北苑)小区、盛世长安小区、枫林绿洲小区、缤纷南郡小区、云顶园小区、罗马西西里小区、华城万象小区、金裕花园小区。

　　有物业公司负责人称：“平时站在各自立场，相互抱怨的挺多，但真正坐在一个桌子上，大家敞开心扉谈，换位思考一下，都能理解彼此的感受。”

　　>>>业委会vs物业公司深度对话

　　业主：小区的维修花费需要更透明

　　物业：物业收费标准还是15年前的

　　第一回合：物业服务与收费是否一致?

　　业主：物业人员服务及状态需加强

　　“首先应该清楚是物业服务而非物业管理，这是很多物业与小区业主起冲突的最直接原因。”未央区一小区业主介绍，该小区已经入住8年，目前消防设施配备不到位，地下室管道维护不到位，造成管道腐蚀，地下室常年漏水，地下室积水深时达到30厘米;消防通道占用严重;物业人员服务意识不强，而且态度恶劣;保安形同虚设，没有出入记录，来人随便进入。

　　西安南郊一小区业主表示，该小区业主家里可视门禁坏了，反映到物业，物业敷衍了事，维修不及时甚至以他们无法维修而拒绝，服务态度不好;物业公司安全意识淡薄，入室盗窃有发生过，业主家里着火，物业人员一小时内没有到场。

　同样，在当日的座谈会上，小区业主普遍反映的问题是，现在小区物业从业者和安保人员年龄偏大。

　　物业：现行收费标准还是15年前的

　　“如果业主住快捷酒店，绝对不会要求有五星级酒店设施和服务标准。”在座谈会现场，一位物业公司负责人坦言，现在之所以会出现业主与物业矛盾对立的局面，还是信息不透明造成的。

　　他现场算了一笔账，以物业公司负责一个5万平方米、二级物业收费1.2元/平方米、有两个大门的住宅小区为例，按照物业服务配置，至少需要20名员工，分别为：1名项目经理、2名客服人员、3名水电工、9名保安、5名保洁员。按照国家要求给员工交完社保等之后，还要给员工提供宿舍、二餐以及服装，包括过年过节的福利等，客服、水电、安保、保洁人均工资不到3000元。

　　对于有业主提出物业人员年龄偏大的问题，这位负责人表示，现在的物业服务收费标准，是15年前物价部门制定的，到现在人工工资比15年前翻了几倍，现在3000元/月工资，到哪里能招到年轻人呢?

　　第二回合：小区建设遗留问题归谁管?

　　业主：需要完整的房屋竣工材料

　　“小区没成立业委会之前，作为小区业主，还真没发现物业管理其实都是很琐碎的事情。”绿地世纪城A区业委会主任黄胜利介绍，西安很多商品房小区已经10年甚至超过10年时间，随着小区使用年限的逐年递增，部分设施设备老化损坏严重，存在着比如地库漏水、水景功能退化或损坏、监控设备老化落伍、门禁系统性不高、各类管线逐渐老化等问题。总之，小区因使用年限的增加，日常管理维护面临巨大的压力。

　　他表示，目前小区最需要解决的问题主要有两个，一是没有完整的房屋竣工资料，二是业委会缺乏熟悉物业管理、设施设备维护和房屋结构方面人才。

　　枫林绿洲业主委员会主任赵鹏翔表示，目前该小区最需要解决的问题也是，没有小区完整的房屋审批规划图和整个小区的竣工资料。对于物业报过来的维修单，比如消防喷淋管道、雨棚等工程，导致没有办法明确区分什么是物业应该承担的费用，什么是公共收益承担的费用。

　　物业：很多建设问题物业是背锅的

　　“现在很多业主遇到的问题，并非是小区物业的责任或者可以解决处理的。比如房屋出现质量问题、漏水问题、停车位问题、小区违建问题等等。”对很多业主质疑小区物业不作为的说法，现场一位物业公司负责人表示，小区建设遗留问题是小区业主对物业颇有微词的最主要原因，但物业公司也感觉很冤，因为建设遗留问题的根子在开发商那里，而非物业公司。

　　这位负责人介绍，小区物业如果是开发商所属子公司，处理小区建设遗留问题应当应分，本身就是开发商的事情。但如果是外聘物业公司，则只能配合业主去向开发商维权。而很多业主往往以问题得不到解决为由拒交物业费，让物业公司也很难办。

　第三回合：小区公共收益及账目公开

　　业主：小区收益和花费需要更透明

　　“现在很多维修和收益就看见一个告知单，用在什么地方?有无招标?都没有比较透明的账单。”座谈会上热议的另外一个话题，就是收益和维修透明度问题。

　　灞桥区一小区业主介绍，该小区物业在安全、保洁、维修等方面都擅自做主，相关账目没有做到公开透明，比如小区多层住宅很多顶楼屋面漏水严重，物业百般推诿、公共设施设备维护保养时没有公示、小广场成了停车场等等，物业把自己放在一个比较高的位置上，让业主有种感觉房子不像是自己买来的，而是更像从物业公司租赁来的一样。

　　铜川一小区业主介绍，该小区在交房时，开发商以“其他费用”为名违规收取天然气初装费和弱电费，每户2820元。装修阶段，物业公司在已经收取装修垃圾清运费的情况下，又按砸墙面积150元/㎡强行从装修押金中扣除所谓“砸墙费”。其他各项收费标准均执行同类小区最高标准，但服务质量却不对照收费标准提供，如果有业主提出“质次价高”的质疑，物业公司均以“已在物价部门备案”为由推卸责任。

　　缤纷南郡小区业委会主任张建强表示， 物业公司应按照服务等级标准，公示其物业费开支情况。按照相关条例规定进行各项服务，使得各种帐目清晰明了、各项费用公开透明。但实际情况是，物业服务质量标准难以界定，缺乏考核机制，费用明细不及时公布，因而就产生了业主对物业不信任的矛盾。

　　物业：公示区域或渠道不一，后期将扩大范围

　　针对业主质疑物业公司不公开公共收益及维修明细的问题，一物业公司负责人表示，其实物业公司有关小区公共收益都在小区里面进行过公示，维修资金的使用更不用说，必须公示无误之后才能使用。

　　他介绍，也许很多小区物业公示的区域或者渠道不一样，导致很多业主未能及时发现，后期该公司将公示的范围再扩大一些。

　　西安市物业办：财务报表公开矛盾就少了

　　对于很多业主和物业因为公开财务报表屡屡出现纠纷的问题，西安市物业办工作人员表示，《陕西省物业服务收费管理办法》也已经明确要求：物业服务企业要在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。

　　业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。

　　这位负责人表示，物业公司的归属业主收益账目公开了，小区业主知晓了，双方之间的矛盾和误会就会减少。

　　第四回合：小区停车位和公共区域如何处置?

　　业主：如何有效利用空间解决停车问题

　　“小区里面车满为患，如何有效利用小区公共区域，合理规划停车位也是业委会和物业亟需解决的问题。”在座谈会上，有关小区热议的另外一个焦点问题就是小区的停车位问题。

　　莲湖区一小区业主代表介绍，该小区停车位配备严重不足，地面停车不规范，严重占用消防通道，存在极大安全隐患。亟需小区业委会和物业拿出切实可行的方案，解决业主停车难问题。

　　这位业主代表认为，现在去追究开发商把车位没有建够或者挪作他用没有任何意义，而需要的是，怎么在有限公共区域里，在不影响大多数人的前提下建设立体车库，来解决业主迫切的停车难。

　　同样，西安高新区一小区业主代表表示，该小区一些公共区域存在草坪枯死、黄土裸露现象，物业公司应该及时的种草或者种花。

物业：小区停车位少责任不在物业

　　“房子是有产权的，车位也是有产权的。”一物业公司负责人介绍，有很多小区开发商建设时并未考虑到小区实际车位数，或者说车位的位置被挪作他用，停车难的问题根子不在物业。

　　他举例称，该物业服务的小区现在缺少近百个车位，下班了都要进小区。想在绿地上建立体车库，但遭到业主拒绝，认为占用了公共绿地。物业公司能做的就是，尽可能让地面停车位挨得再紧一些，多出一个车位出来，针对地面停车，保安及时登记车主电话，一旦出现火灾等能及时挪车。

　　西安市物业办：公共区域界定直接找原产权

　　针对当日座谈会现场，有多个业主就小区停车位、公共区域等与其小区物业常常起争执的话题，西安市房屋物业管理办公室工作人员建议，小区业主可以到规划部门或者建设部门，调取当初建设时的规划设计;对于有产权证小区，可以到西安市不动产中心查询小区相关产权归属。

　　他表示，职能部门的原始资料里对小区产权有详细的描述，通过这些资料就能一目了然掌握小区实际公共部位、车位等实际情况。

　　小区业主还关心啥?单元门禁一直被诟病

　　在座谈会上，还有小区业委会谈到小区安防及门禁时，有多个小区业委会主任都表示，小区监控设备老化落伍、门禁系统性不高等问题被小区业主吐槽最多，业委会面临的压力非常大。

　　浐灞半岛A10/A15小区业委会主任刘文武介绍，该小区小区单元门门禁从入住到现在一直未正常使用，导致传销、贴野广告人员随便出入，也给不法分子提供了可乘之机，给居民生活造成不安定因素，甚至危害居民安全。小区业委会成立之后，已经有了解决方案。

　　缤纷南郡小区业委会主任张建强介绍，该小区也存在监控设备老化落伍损坏、门禁系统性不高、各类管线逐渐老化等问题。

　　安防系统做的比较好的枫林绿洲业委会主任赵鹏翔介绍，今年6月11日，小区正式投入使用智慧安防系统，人脸识别的智慧安防让社区人员变得更纯粹，极大提高了社区安全性。高清摄像监控系统能够自动监控小区人员的活动轨迹，视频信号可实时传递，便于及时发现问题并尽快处理。业主再也不用为安全及家庭琐事所担心了，也提升了业主的幸福感。

　　>>>业主代表建议

　　物业与业主之间的对话要畅通

　　西岸国际花园(北苑)小区业委会主任李计伏表示，其实业主对物业公司的要求并不高，只要按照《物业服务合同》规定做到位就行，支付的物业服务费用与物业公司提供服务的标准相匹配就行。

　　领秀长安小区业主代表表示，小区物业要有服务意识，能提供等价服务、能定期对小区内的设施设备进行巡查、保养;能从服务细节上暖化业主，使业主与物业成为友好合作关系，相互体谅，相互帮助。

　　西咸新区沣东新城光华小区业主代表建议，小区物业要和业主协商建立健全的管理制度，各项记录完整清楚;对业主提出的问题能及时回应并提供良好的服务;建立完善的评价制度，由业主对物业的服务进行评价以督促提高自身的服务水平;按照要求及时的公示各项应公示的资料。

　　灞桥区金裕青青家园西区业主代表建议，物业应建立维修服务回访制度，由住用户对维修质量提出评议。

　　>>>物业公司吐槽

　　代收费用承担太多额外事务

　　说起去年暖气代收费，一品牌物业公司负责人显得很激动。他们公司负责的某小区物业，因为去年刚入住，整体入住率不到75%。但按照热力公司的要求，必须交够80%的费用才能供暖。虽然该公司给热力部门提供了详细入住名单及入住比例，但热力公司仍坚持交够80%费用才能供暖。面对供暖期临近及综合考虑诸多因素，最后总公司垫资100多万才完成了去年采暖期供暖。但是，按照国务院《物业管理条例》第44条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供暖等单位应向最终用户收取有关费用。”西安市的部分供热单位没有向最终用户收取费用，形成大量矛盾。

　　另外一家物业公司人员说，现在供水、供电都是分户到表，业主可直接到所在公司购买。一旦发生水管爆裂、电表跳闸等意外情况，第一时间处理问题的还是小区物业人员。特别是供暖，西安市有4000多个物业小区，数万名物业人员免费承担着热力部门收费、维修、善后等事宜，往往还吃力不讨好。

　　规范业主行为需要业委会配合

　　一物业公司负责人表示，现在物业公司工作人员与大多数小区业主沟通都很顺畅，只有少数人很难沟通。这位负责人介绍，该小区有几户业主遛狗不栓绳，导致很多业主投诉，物业工作人员多次上门劝说无果，还被其谩骂。还有的业主家小孩喜欢在家中跳，楼下邻居意见很大骂物业不作为。对这些事情，物业人员只能去劝说、报警，没有更好的办法。

　　他建议，小区物业公司应主动与业委会联系，做好业主行为规范的宣传，业主不能单方面强调物业对业主的服务，也要尊重物业公司及工作人员的付出。比如小区卫生问题，要广泛宣传，请大家共同注意保持环境卫生，不要随便扔垃圾，每栋楼也不是24小时均有保洁的师傅，只有业主和居民注意及保洁师傅及时清扫，双方共同努力才能保持良好地卫生环境，两者缺一不可。