物业服务合同纠纷产生的主要原因是什么？

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物业纠纷的形成的原因总是有很多，有时候是单一的，但有时候是比较复杂的，对于物业服务纠纷来说，导致他的原因会有很多种，可能是法律规定的不健全，存在漏洞，也有可能是因为他本身就存在质量问题，所以才导致后续的一系列的问题，下面为大家详细介绍：物业服务合同纠纷产生的主要原因是什么？

物业服务合同纠纷产生的原因

1、业主对物业管理公司的所提供的服务不满意。随着人们生活水平的提高，人们对物业管理专业服务的需求量迅速增加，从而对服务质量的要求也在相应提高。实践中，许多业主都反映物业管理公司对于小区环境的管理没有达到其预期，履行义务不到位。如：小区的绿化没到位，小区的卫生不合格、垃圾处理不及时，甚至提出小区安全隐患大，经常有自行车、摩托车被盗的情况发生。在这种情况下，许多业主以此为由，拒绝或者拖延交纳物业费。

2.物业服务相关法律规范、规章制度不健全，行政管理工作不够完善

我国的物业管理产生于20世纪80年代，起步较晚，制度不成熟，相应的物业服务法律规范、规章制度的发展也较为滞后。直到2003年，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》，该条例将前期物业管理其纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台，对建筑物区分所有权作出明确规定，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则，但是，伴随着城市房地产业的兴起，物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，没有可依据的对应规范，从而造成一些纠纷长期难以解决，困扰当事人和行政主管机关，规范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞，为纠纷的产生提供了人为环境条件。

3、前期物业服务企业一般由开发商选聘，而不是由全体业主或业主委员会选聘。

由于前期物业公司一般是房地产开发企业的关系企业，也许是房地产开发企业成立的下属公司，也就是我们通常所说的“父与子”关系的房地产开发企业和物业管理企业。业主往往不会去区分物业企业与房地产开发且是两个独立的民事主体，而认为他们就是一家的。所以业主往往会以房屋质量问题或房屋规划、绿化率未达承诺为由，拒绝支付物业费。

4、业主与物业服务之间的服务合同约定不明，对服务内容、服务质量标准、收费项目及收费标准等有关事项均没有约定。

由于物业管理缺乏相应的行业管理服务标准，且物业服务合同对物业管理企业管理和服务的义务约定又较为概括，业主与物业管理企业在对物业管理本身的认识上存在较大差距，业主认为既然已经交纳了物业服务费，那么一旦居住过程中出现了任何问题，物业管理企业都应当管，否则就不交付费用.

物业服务合同纠纷的特征及形成原因解析

（一）物业服务合同纠纷的特征分析

物业服务合同纠纷与一般民事纠纷相比，司法实践中呈现出以下特点：

1、标的额小，争议大，“物业服务标准”成案件争议的最大焦点

【案例】2007年1月25日，原告某物业公司与被告马某签订一份《物业管理合同》，约定由原告提供物业管理服务，被告交纳物业管理服务费。从2008年3月25日起至今，被告未按《物业管理合同》约定交纳，共欠物业管理费2294元。原告诉至法院要求判决被告支付原告自2008年3月25日起至2010年10月25日物业管理费2294元并由被告承担诉讼费。而被告马否辩称：其购买住房入住后，就一直出现楼顶渗水现象，造成家具损坏，楼道墙皮脱落，供水水压低，基本无水吃，其多次向原告反映，却没有结果。其次，其购买房屋入住后，原告擅自将楼梯口通往小区的后门安装了卷闸门并且焊死，使本单元变成独立王国，无法进入小区，给其生活造成许多不便，如垃圾无人清理，安全无保障，楼梯口大小便横流。再次，原告没有收费许可证，原、被告所签合同为无效合同。本案争议焦点是原告是否没有履行其物业管理服务？

法院经审理认为：一、2007年1月25日，原、被告签订《物业管理合同》合法有效，双方应当按照该合同履行各自义务。二、原告从2007年夏天为了小区安全，开始把被告所在的单元一楼过道进出小区的门焊死，致使被告进入小区不方便，给其生活造成许多不便，原告的行为实际是单方改变了合同内容，原告现在仍然以此合同向被告主张权利，有违公平、公正原则。三、考虑到被告没有证据证明原告没有完全履行其义务，原告单方改变合同内容，履行义务明显存在不足，法院酌情被告按照一半的标准向原告支付物业管理费。最终判决被告马某于本判决生效之日起十日内向原告某物业公司支付从2008年3月25日起至2010年10月25日物业管理费1147元。

物业服务合同纠纷案件多数为业主拖欠物业服务费用的案件，此类案件通常涉案标的额并不大，但双方当事人之间的争议很大，例如上述案件的标的额只有两千多元，可双方当事人的争议很大，调解难度大，主要是因为该类案件中争议的最大焦点往往是“物业服务标准”。如作为被告的业主通常会提出以下答辩理由：对物业公司提供服务的标准如何衡量、物业管理费收费标准是否合理、物业服务企业是否具有物业管理资质、开发商前期开发过程中公摊面积的计算是否合理、小区绿化及停车位等开发商遗留问题如何解决等。这些均涉及到物业服务标准的问题。所谓物业服务标准，是指对小区规划范围内涉及共用财产和公共事务的管理的内容和要求。实践中，物业服务质量标准和定价标准大多不明确，又缺乏相关法律依据，因此，一旦就相关问题产生纠纷时，物业服务标准就成为众矢之的，也成为解决相关问题的万能钥匙。

2、被告多为业主且败诉居多

以安徽省滁州市南谯区人民法院为例，物业服务合同纠纷案件多为拖欠物业管理费的案件。案件的原告往往是物业服务企业，被告则是业主。从结案方式来看，除因业主下落不明原告撤诉外，法院作出判决的案件中，大多是物业服务企业胜诉，业主须向物业服务企业交纳物业服务费。调解结案的案件大多以物业服务公司作出一定让步，业主支付大部分物业服务费而结案。而业主起诉物业服务企业赔偿损失的案件业主多为败诉，起诉物业服务企业提供物业管理服务不合格或者起诉物业服务企业多收费的案件中均为部分胜诉。究其原因，笔者认为物业服务企业作为服务公司，在物业服务过程中难免会有服务瑕疵，这些问题一般会通过房地产管理部门定期考核、评级等监督措施基本得到解决，比如在业主反映或考核过程中发现物业服务企业在物业服务过程中存在问题，物业管理部门会下发整改通知，物业服务企业为了自身更好的发展，一般会在一定期限内将存在的问题得以解决，此外，有些业主提出的很多问题并不是物业服务企业管理范围之内的事务，比如路灯等公共设施在维保期限内出现问题本该是开发商的问题，住宅楼外建立屠宰场、化工厂等是相关行政部门职责范围内的事务，物业服务企业仅负有向相关单位反映情况、协助处理的义务，并无解决该类问题的义务，事实上有些问题是物业服务企业根本无法解决的。

3、主体多，法律关系复杂，群体性强

物业服务合同纠纷案件的诉讼主体较多，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。此外，物业服务合同纠纷的法律关系往往较为复杂，既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业公司的物业服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业公司的关系、业主委员会与物业公司的关系，业主、业主委员会或物业公司与房产管理部门的关系。物业服务合同纠纷还具有群体性，签订物业服务合同的主体特别是物业服务的接受方人数较多，而且合同的内容和双方的权利义务一般都是相同的，一旦发生物业服务合同方面的纠纷，涉及人数少则十几人，多则几十人甚至上百人。利益的共同性自然使业主联合起来，形成群体性纠纷。该类诉讼规模大，矛盾激烈，群体一方自恃人多势众，给法院施加压力。由于物业服务合同纠纷属新类型案件，现行法律的许多规定不明确、缺乏针对性，且较杂乱甚至相互矛盾，这就造成审理中生效判决的不统一，一个地区法院之间甚至同一法院、同一庭内部在相同或相似案件处理结果上出现分歧甚至大相径庭的情况，一定程度上损害了司法权威。

（二）物业服务合同纠纷的产生原因

1、缺乏法律规范指导和制度保障

目前，我国关于解决物业服务合同纠纷案件的法律依据不足，主要有：《物权法》的建筑物区分所有制度，《民法通则》的相邻关系制度，《合同法》的委托合同制度，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范，2003年颁布、2007年作出修订的《物业管理条例》，1994年《深圳经济特区住宅物业管理条例》、1997年《上海市居住物业管理条例》、1998年《广东省物业管理条例》等，北京、天津、重庆、山东、四川、江苏、浙江、宁夏等十多个省市则出台了物业管理办法，例如《北京市居住小区物业管理办法》，1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、1992年《公有住宅出售后维修养护管理暂行办法》，1994年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理收费服务暂行办法》、《住宅共用部位设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等部门规章。目前，北京市、上海市、浙江省等地方高级人民法院都出台了物业服务合同纠纷处理的指导意见，明确了物业服务纠纷处理过程中的具体操作方法，有利于参加诉讼的当事人对案件结果有较为明晰的预测。如何维护小业主的合法权益不受侵害，同时又兼顾物业服务企业的合法权益及长远发展，在两者的利益博弈之间达到大体的均衡，是相关立法机关、行政主管部门、司法机关在制定司法文件时需要审慎考虑的问题。在司法实践中，现有的法律依据在涵盖性、体系性、科学性、统一性上还存在诸多不足，这就在实践中产生了一系列的问题，如同案不同判等。因此，迫切需要进一步完善物业服务方面的法律体系，以法律规范明确物业服务合同各方之间的权利义务关系，以制度来保障和促进物业服务机制的有效运作。

2、物业服务企业的准入缺乏科学性

在我国，物业管理作为一种独立的行业，出现在二十世纪80年代，旧的小区物业管理部门往往由原房管所转变而来，新成立的小区则往往由各开发商自己成立物业公司。据统计，目前我国有超过70%的物业服务企业属于开发商的下属机构，大约20%属于房管所改制或后勤单位改制，仅不到10%属于真正法律意义上的独立物业服务企业。开发商对区分所有建筑小区具有最初的掌控权，可以选聘其认为合适的物业服务企业，甚至“建管合一"。业主对前期物业服务企业的选聘没有决定权，这是业主与物业企业矛盾重要原因之一。开发商与物业服务企业之间形成“父与子”的关系，没有贯彻“建管分离”的原则，这种“建管不分"的“父子关系”体制，决定了物业服务依附、受制于房地产开发企业，导致一系列重建设、重销售、轻管理的问题无法得到根本解决。“开发商与其自筹组建的物业管理公司这种‘父’与‘子’关系的管理模式，已不适应物业管理发展的要求，因为房地产开发商与物业管理企业应都有各自的权利和义务”。所以，要从根本上遏制物业服务合同纠纷的产生，必须建立与房管所和开发商相分离的真正法律意义上的独立的物业服务企业，通过招投标的方式科学的选择物业服务企业，明确其职能定位，增强物业服务企业的服务意识，由具备资质的专业服务企业来为业主服务，必然会减少物业服务合同纠纷的发生，否则，大量物业服务合同纠纷的不断产生，将不利于城市社区的稳定和和谐，也不利于物业服务行业的健康持续发展。

3、物业服务企业和业主的角色定位不准

物业服务企业和业主之间是法律地位平等的受托方和委托方的关系，业主委托物业服务企业管理服务建筑区域内的相关事宜，方便业主的生活与保障安全而向物业服务企业支付物业服务费用；物业服务企业依据合同履行自己的义务，得到应得的报酬。物业服务经济活动关系的形成，从本质上说是业主的服务需求与物业管理企业提供服务的结合，业主与物业管理企业的关系是被服务人与服务提供人的关系。然而在实践中，物业服务企业往往错误地认为其是负责“管理”小区及业主、而非“服务”于小区及其业主，收取物业费、维修费是物业服务企业最大的经济利益所得，所以收取费用往往很积极、很及时；但对于小区路灯不亮、下水管道堵塞、积水、停水、断电、安全保障等事关业主切身利益的问题，物业服务企业往往以各种理由怠于“管理”。物业服务企业的这种观念错位在我国是一种普遍现象，国内几乎所有物业服务企业的名称都是“物业管理”公司，而非“物业服务”公司，业主缴纳的“物业服务费”，也通常被称为“物业管理费”，因此就导致物业服务企业“重收费、轻服务”或“只收费、不服务”现象的出现。作为接受服务方的业主，普遍素质不高、法律意识不强，分不清楚哪些事务归物业服务公司管理服务，哪些问题属房地产开发商遗留下来的问题，还有哪些事务是相关行政部门管理的事务，大多数业主认为只要其缴纳了物业费，建筑区域内的所有问题都归物业服务公司解决，如解决不了就恶意拒交物业费，甚至“教唆”其他业主组成“团伙”对抗物业服务企业，恶意维权，由此导致大批因物业服务合同履行而产生的各种纠纷。