下一个风口——智慧社区
时间：2020-03-09 来源：网络转载
物业新闻网讯：
这几年国内最热的就是房地产行业，不管你是买的还是租的，每个人都生活在一个物业小区中。这是地理位置上最贴近用户的一个入口，过去无论是线上的互联网企业，还是线下的实体商家，都不遗余力的在社区搞地推活动，目的无非是接近这批最有价值的社群居民。社区入口价值越发凸显其战略价值，有可能会成为下一个风口。
中美两个在物业形态和居住形式上有很大区别，中国人口更集中在城市，各种高层住宅楼，形成了密集生活小区，而美国地广人稀，人们更喜欢住独立屋（house）,形成了比较松散的社区文化。这个没有谁好谁坏的问题，只是社区文化的差异带给中美两国互联网不同的发展机遇。在面向住宅小区的互联网服务上，中美走出了截然不同的两条路。
美国的邻里社交平台Nextdoor
近两年在美国崛起了一家新的独角兽互联网企业Nextdoor（图14-1），它成立于2010年，专注在邻里社交领域。Nextdoor与其他类型社交网站不同，它对隐私和安全的非常重视，所有用户都必须进行实名注册并提供真实的住址。用户只能与自己的邻居互动。所以Nextdoor做成一个全封闭的网站，十分重视用户身份的真实性，只有经过认证的邻居才可以加入，而且认证过的用户也只能看到本社区的信息。
图14-1 Nextdoor网站
说到封闭社交网站，可能大家不知道Facebook当年也是封闭社交平台，Facebook是由扎克伯格在哈佛读书时创办的网站，最早仅限在校大学生注册，后来随着学生毕业走向社会，才从封闭平台转变为开放平台。那么大家知道Facebook当初怎么识别注册用户是在校学生吗？他们用了一个非常巧妙的方法，就是注册人必须使用带有学校域名的邮箱注册，通过邮箱验证才能完成注册。
那么Nextdoor是如何认证邻居的呢？我以前招产品经理时，经常喜欢问这个问题，如果做一个住宅小区真实社交平台，你如何保证加入的都是真实的邻居呢？Nextdoor采用非常聪明的方法解决了这个问题。它的验证的办法有4种：给用户寄一张带有验证码的明信片到用户填写的住址，用户收到后输入验证码进行验证；通过信用卡支付1分钱，这样Nextdoor就可以看到你的信用卡账单地址；提供你家固定电话，Nextdoor会拨打电话验证；或者由已验证身份的邻居推荐。
如果在Nextdoor还没有你的社区，你可以新建一个，但至少有9个邻居在21天内通过身份验证，否则会被取消新建请求。正是这种私密性很高的邻里社交，使得Nextdoor在美国得到快速普及。截至2015年3月，全美已经有53000个街区使用Nextdoor这一平台，全国覆盖率达到35%。
Nextdoor帮助居民增进了解，通过网络展开真实的社交。它的界面及功能和Facebook非常像，有社区地图、活动小组、社区动态和好友动态等功能，用户可以讨论社区各种问题，互相协助帮忙，出售二手物品等等。它恰好填补了Facebook和LinkedIn之外空白的社交空间。Facebook是开放的社交平台，LinkedIn是职场社交平台，而Nextdoor则解决的是社区真实社交。
我国的邻里社交
在中国，微信和微博很普及，你的微信上有几百好友，微博上有上千粉丝，互联网让你对几千公里外一个不太熟的甚至素未谋面的人的生活很熟悉，他们又去哪里旅游了，又去哪家餐馆吃了什么菜等等，你每天都能看到他们的生活。可是你对你的邻居可能还真不了解，我家对门的邻居，男主人是个中年爸爸，每天上下班都会遇到互相打个招呼，偶尔也会串个门聊两句，我们已经做了十年的邻居，可是我直到上个月才知道，他居然是香港一家乐队吉他手，经常巡回世界演出。中国有句古话“远亲不如近邻”，而现在是近邻真的不如微信好友啊。大家再想想，你真的能叫出你邻居的名字吗？这种地缘关系的空白意味着新的机遇。
中国最早的网上邻里社交是QQ群，每个新物业一入伙，就会有热心业主建立小区的QQ群，然后大家在群里七嘴八舌的讨论小区各种问题。微信出来后，小区群基本上都搬到微信上了，我的微信里，小区群是最活跃的几种群之一。
这两年微信群里还经常会出现团购和拼货，经常有业主发出拼货，立刻就有人跟着拼，我看了下，其实也没省几块钱，但是很活跃，从另一个角度来讲，这是邻里间一种彼此信任的关系。
中国的住宅小区，基本上从房价就可以做出精准的分层。寻找精准的目标受众，一直是企业营销部门的关键工作。而中国的房地产其实已经给大家做好了分层，每个不同的小区住着消费能力相近、教育程度相近、社会阶层也相近，甚至对子女教育关注程度也相近的一批人，这是最有价值的一个金矿。所以一批互联网企业开始盯上这些社群居民。
我国的邻里社交或者说邻里服务平台，走的是跟美国Nextdoor截然不同的路线。美国更注重在社交，而国内的更注重在智能服务。我国社区平台发展出现三条发展模式：从个人用户端进入市场、从物业公司服务延展开和从物业公司信息化提供商切入。
从个人用户端进入市场是叮咚小区等一批公司，他们最早也是以邻里社交为方向，后来重点在社区O2O方向，为小区居民提供周边配套服务，比如代收快递、家政服务、二手交易和拼车等。叮咚小区看起来是一个功能很全的APP，但它没有抓住用户的痛点，社交不像社交，没有Nextdoor严密的安全认证体系，O2O又不像O2O，它所整合的服务都有成熟的替代服务，比如代收快递有丰巢，二手交易有淘宝等。我国的电商和O2O平台发展非常快，住宅有什么需求，比如家电维修、家政服务和二手交易等等，并不需要找小区周边的服务商，直接上网都有现成的平台，你并不需要关心平台离你有多远，它们都能调配到离你最近的服务，互联网时代，距离不是问题。甚至买一瓶酱油，京东到家的速度都比你电话给小区便利店送货还要快。我曾经下载过叮咚小区APP，使用以后觉得没有什么吸引人的地方，最后删除了。
从物业公司服务延展开的有彩生活等平台。国内物业公司近些年都在大力发展智能信息化，万科物业和中海物业等一批知名物业公司都有专门服务住宅用户的智慧小区APP。但国内做得最好的是花样年集团旗下的物业公司彩生活，彩生活不但服务花样年旗下地产，还积极参与花样年体系外的物业管理，2016年8月，彩生活收购6000万平方米万达物业，将承担万达住宅地产的物业管理。彩生活的社区服务平台彩之云（图14-2）2013年9月上线，侧重在住宅小区智能化方向，提供一键开门、家庭维修、物业评价和团购等服务。据说早期有一个非常吸引居民的功能，每个月挑选一种应季水果团购，从出产地直接购买，以极低的价格提供给小区居民，获得了非常好的口碑。2014年6月公司在香港上市，7月3日，彩生活市值55.6亿超过母公司花样年集团，一家年收入只有2.33亿的子公司市值竟然超过了年收入150亿的母公司，这就是智慧社区平台的价值。
图14-2 彩之云APP界面
从物业公司信息化提供商切入的有深圳四格互联公司推出的寻常生活APP（图14-3）等，他们过去是给物业公司提供智能化解决方案的软件开发商。当看到智慧社区的前景后，他们的思路是先占住物业公司的核心信息化系统，然后通过物业向C端用户延展，再向社群居民提供智慧生活服务。为了抢占市场，他们以极低价格甚至免费更换各物业公司原有的信息化系统，进入物业后在通过服务性功能引导用户使用他们的APP。
图14-3 寻常生活APP界面
从目前来看，我国智慧社区三种发展模式各有利弊，但第一种和第二种很快面临瓶颈，第一种叮当小区因为没有抓住用户痛点，粘性不够。第二种彩生活因为背后的地产商背景，很多其他地产商旗下物业会不愿意合作，因为彩生活是动了物业公司的核心利益，除非并购，否则就是更换物业，所以彩生活很难进入大部分物业小区。第三种寻常生活模式要好一些，可以服务所有地产物业，他们并不动物业公司利益，在服务好物业公司的同时又接近了小区居民，很容易被接受，目前扩张速度非常快。
智慧社区的主要功能和未来趋势
和美国不同，国内智慧社区平台聚焦在服务上，他们主打的功能不是社交，而是智慧生活，主要有以下功能。
一键开门，这是国内智慧社区APP最受欢迎，也是黏性最高的一个功能。这个开门是指开小区院门和住宅楼的楼道门。过去每个人都有一张门卡，进住宅小区时，先要刷卡才能进到院子，走到楼门口还要刷一次才能开楼门。新一代智慧社区APP都有一键开门功能，采用的是蓝牙技术，走到院门口或者楼门口，用户只需要对着门禁，手机按一下键或者摇一摇，门禁就会识别用户身份，自动开门，省去了大家找卡刷卡的过程。这成了新一代智慧社区APP的高频使用功能，你不会天天登陆淘宝支付宝等手机应用，但是你每天一定要出入住宅小区，这很快成了已经实现智慧社区的住宅用户，手机里使用频率仅次于微信的APP。这个功能也是吸引用户下载和注册的杀手锏功能。这个功能是中国独特的创新，在美国Nextdoor上是没有的功能。为什么这个创新诞生在中国呢？因为中国有两个美国没有的优势：密集生活小区产生这样的需求，同时中国移动互联网普及速度比美国快。
通过一键开门吸引用户使用APP后，更多的服务功能逐渐得到用户喜爱。在物业服务领域，水电费缴纳、物业通知、家庭保修、服务评价、电子投票、保安调度和视频画面等功能都有实用价值。像服务评价采用了电商平台常见的作法，每次物业服务完，住户可以对服务进行打分评价，改变了过去的服务方式，也有助于物业公司对服务人员的考核。保安调度也是非常有意思的功能，住户可以看到小区保安员的位置和每天的巡检路线。部分APP还实现用户可以查看小区各处的视频监控头的实时画面的功能。
在O2O领域，各智慧社区应用都试图整合适合小区的O2O应用，包括周边配套的家政、洗衣、便利店和团购等服务。这个方面目前还不是高频应用，吸引力不大。
唯一比较弱的的是社交功能，各公司都在这个领域努力，但都没有起色。以前大家预期邻里社交是个强需求，但在实际运营后发现没有那么强，微信群太强大了，把邻里社交的主要需求解决了，大家很难再找出邻里社交的其他痛点。
最后，大家可能会很好奇，国内智慧社区是如何验证住户信息的呢？这个方面中国公司比美国同行聪明，他们采用的是手机号验证方式。住户下载APP后，注册时要填写房号、业主姓名和手机号，提交到系统后，物业公司在管理后台有住户的全部信息资料，收到用户申请后，物业公司审核对比一致，即可通过。目前国内APP还是采用物业公司手动审核方式，但在技术上，自动审核是完全可以实现的，物业系统收到住户注册信息，在后台数据库直接自动比对即可，可以实现实时验证。
未来智慧社区的三个方向：物业服务、O2O和社交，哪个更有发展前途？首先物业服务是基础，是黏住用户的第一步，还有做精做透的空间。其次，社区O2O是个伪命题，目前国内的电商和O2O平台已经对社区实现了全覆盖。比如京东有实力在底层数据库层面打通线下便利店，而物业平台是根本没有这个实力的，再比如说美团已经覆盖小区周边的餐馆，而物业也没有这个实力，在洗衣、家政和维修等领域都有O2O的功能提供服务。智慧社区一直在做小区周边O2O，但很难把线下商家的服务做好规范，未来不可能在这个领域有发展。邻里社交这个领域，所有公司几乎都还没有抓到门道，但这个领域未来一定有的空间和机遇。
深圳市物业管理公众服务
最后再讲一个深圳电子政务的案例。在深圳，你每个月交的物业管理费用中，有一项叫专项维修资金，这个费用是不归物业公司的，直接交给政府保管。政府有一个深圳市物业专项维修资金管理中心机构负责这项资金的管理。每月缴纳的比例是0.25/㎡，资金属业主所有，主要用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造。说的通俗一点，就是你住的房子，每年需要交一点维修资金给政府保管，等到楼宇老旧需要维修的时候，向政府申请资金使用。
但是使用这项资金，必须要经过业主大会决议通过才行，而采用传统方式召集齐业主开业主大会比较困难，所以很难通过使用专项资金的决议。为了便于业主业主开会作出决议，深圳市物业专项维修资金管理中心专门开发了一个微信公众号“深圳市物业管理公众服务”，本意是方便业主线上表决资金使用决议，但是后来业主们发现，这是一个非常好的投票平台，于是越来越多的物业小区用它来选举更换业主委员会。
这个公众号使用非常方便，业主绑定时只要输入姓名和手机号，后台验证信息后会自动绑定你名下所有物业。每套物业，你都可以直接查询到专项维修资金总额多少，已经使用多少，还可以看到业委会委员姓名和联系方式。
公众号2016年4月上线，到当年底，绑定业主超过12万人，触达到深圳1600多个小区。业务委员会的选举必须是双过半，即投票业主超过小区实际业主50%，投票人代表的建筑面积必须超过小区总建筑面积的50%。所以一般会有热心业主在微信群敦促大家绑定账号。
我在2017年5月用这个公众号，在线参与了业委会选举（图14-4），选举前候选人会被公示，并在微信群里做路演，讲解自己的精选方针。投票时很简单，选择你欣赏的候选人确认提交即可。你还可以随时看到投票的最新数据和第一时间看到当选结果。
图14-4 深圳市物业管理公众服务号投票完界面
过去召开业主大会时，需要做的大量身份核实与收发选票的工作，同时还可能存在冒用业主身份进行投票的情况。而采用在线投票，避免了上述情况，投票结果更加真实可靠。这其实是对传统的选举方式的一种革命。以后各种选举都可以用手机来举行。美国总统也可以用手机选出来，而且还不会出现每次大选的计票争议问题，纯从技术角度来说，选举投票方式我们要比美国先进。
大事记
2011年10月 美国邻里社交网站Nextdoor发布。
2013年9月 彩生活公司的社区服务平台彩之云上线。
2014年3月 叮咚小区APP发布。
2014年6月 彩生活公司在香港上市。
2014年7月 彩生活市值55.6亿超过母公司花样年集团。
2015年3月 Nextdoor成功融资1.1亿美元，公司估值11亿美元。
2016年4月 深圳市物业管理公众服务微信公众号上线。
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