刘文帅：社会建设条例与物业企业关系浅论
物业新闻网讯：
刘文帅，深圳市生态环境局四级调研员、驻深圳市人民来访接待厅信访干部。2004年进入政府部门工作，历任桂园街道党政办应急办副主任、组织宣传部门(正科级)党务组织员、物业监管办主任、平安建设部党支部书记，市生态环境局罗湖管理局党总支宣传委员等职务。深圳市罗湖区物业四位一体党建工作改革试点项目材料撰写报告人，有18年的政府基层工作经验。
在社会建设与物业企业的关系里，最重要的就是把大落到小，物业企业是服务千家万户的，功能再拓展、再深挖、再多元化，它一定是围绕着自己的小区红线开展工作。
《深圳经济特区社会建设条例》自2022年8月1日起实施，这个以特区立法权于2022年6月22日通过的条例，全面贯彻落实习近平总书记关于社会建设工作重要指示批示精神以及党中央决策部署，统筹推进“五位一体”总体布局，被评论为“是国内首部全面落实民生建设新七有、全面统筹社会治理各领域、全面提升人民群众幸福感的地方性法规。”
深圳民生建设新七有的意思发端于“民生七有”：幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶，是十九大报告提出的中国民生发展目标。到2019年，对深圳的建设要求和目标，有一份国家级重量级指导意见，即《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》提出来的“新七有”：幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶。被誉为我们国家民生发展目标的2.0版。深圳，承担起了这个责任。
所以，《深圳经济特区社会建设条例》的诞生可谓水到渠成，正当其时，肩负使命，务必成功。
一、物业企业在社会建设中的作用与角色
物业企业在今后的社会建设中，尤其深圳的社会建设中，和条例有什么样的关系，在社会建设中的作用会不会越来越重要。答案是肯定的，无它，唯时代背景尔。中国的城市化进程正在如火如荼地进行，物业企业作为城市管理里最重要的市场主体之一，社会管理的重要抓手之一，一定会发挥越来越重要的作用。这种作用，随着城市化的深入发展，会更加重要。
角色一：部分代替行政单位的“守夜人”角色。
政府是社会的“守夜人”，在社会有需要的时候，它是不眠不休的，比如110,120,119等涉及社会治安、医疗卫生、消防火警等部门的社会建设职能，在任何稳定的社会中，都具备这种全天候服务职能。而物业企业，作为物业的服务者、管理者，距离居民最近的社会团体，具备专业性、权威性、组织性的强大优势，一定能够，也一直能够肩负起部分代替行政单位的守夜人角色。例如疫情防控期间的白名单落实任务，电子哨兵的执行人任务等。
角色二：在基层社会治理中发挥“参与者”“推动者”角色。
物业公司的治安管理，小区绿化卫生等职能，在社会建设中是不可缺少的一环。作为生活在小区中的居民，大家有一个让人放心的管家，就是安居乐业的基本保证。这个角色的承担，由有资质又有经验的物业企业来负责，那是最恰当不过。
角色三：在相关应急事件中承担“吹哨人”“冲锋者”角色。
和平年代里，最紧张的事情非应急莫属。如四大类应急预案，自然灾害类、事故灾难类、公共卫生类、社会安全类。在相关事件中，物业管理的同志们，往往都是第一个发现，第一个开展相关工作，将事件影响和对人民群众的生命财产损失降至最低。他们也因为自己卓越的专业表现，获得过住建部门、公安部门、安监部门的各类表扬表彰，在媒体上的报道也并不鲜见。如，发生山体滑坡，物业人员发现后的报警处置，拉红线保护群众;如发生触电事故，物业人员第一时间发现处置，拉电闸，救人;如疫情防控期间，物业人员就地成为疫情防控的义工，开展小区内的防控工作;如防盗抢，小区保安在岗亭内的值守，在小区周边的巡逻，都起到了相关的作用。
二、物业企业参与社会建设的路径探析
物业企业参与社会建设的途径具体有哪些?在条例里是如何体现的?其实，大家认真翻阅一下，至少可以得到以下“知识点”，条文如下：
1.2022年8月1日起施行的《深圳经济特区社会建设条例》第二章民生建设，第一节：公共教育，第二节：劳动就业，第三节：社会保障，第四节：卫生健康，第五节：住房发展，尤其是第三章的社会治理，第一节：矛盾纠纷化解，第二节：社会治安防控，第三节：公共安全保障，第四节：基层社会治理，里面都有许多的阐述，具体可以进行研究，有的甚至直接点名物业企业，也就是物业企业今后参与社会建设的途径，例如：第七十九条 市、区住房建设部门应当配合有关部门建立物业服务企业参与基层治理清单制度，发挥物业服务企业在基层治理中的作用。市、区有关部门、街道办事处、专营单位委托物业服务企业承担基层治理和公共服务事项的，应当依法通过购买服务的方式实施。
还有第七十三条，也对居委会发挥基层治理作用，为物业管理加油助力做了规定。条文是：市、区人民政府应当加强居民委员会规范化建设，实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督，发挥居民委员会在纠纷调解、公共卫生、环境和物业管理等方面的作用。
物业企业的社会建设功能，体现在物业企业运用现代管理与服务技术，对各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值，从而推动形成良好的社会建设秩序，营造温馨和谐的家园氛围。不过，作为其发挥作用的困境，也还是存在。笔者认为主要存在三个方面亟待解决的问题：一是基层政府压力大。基层工作任务重，人力资源少，人员流动大，部分社工专业素质不高，职业化进程缓慢，而指导成立业委会有的时间长达半年，调解物业管理纠纷等事项往往耗时耗力，短期内难以见到成效。二是业委会自治能力不足或者越位。以前没有建立业委会的时候，居委会包办了很多社会管理的职能，业委会自治意愿和动力不强，后来又出现业委会权利扩大，但是契约精神淡薄，重权利轻义务导致与个人业主和管理处沟通受阻，经常摇摆在缺位或者越位之间。三是部分物业企业参与社会管理的公共服务能力有待提高。由于很多物业企业都是中小型企业，有的在管面积甚至就是十几套房产，或者一些委托代管的也成立一个公司，存在服务意识不强、专业能力不够、服务行为不规范、政策理解能力弱，依赖于传统管理方式就在所难免。在社会有招投标的专项公共服务项目时，往往被社工机构、律师机构、劳派机构等“抢单”，能力不足导致难以承担高质量，高收入的社会公共服务项目。
三、对物业企业更好参与社会建设的几点建议
对物业企业更好参与社会建设，我认为物业企业应注意以下三个方面：一是积极主动学习有关政策，需要的话成立公共关系部，投入相应的人员。实际上，在许多上市公司里，这些工作都有相关的人员负责。二是主动对接相关社会组织。比如业委会的建立和完善，实际上是一个逐步的过程，对于很多第一次成立业委会的小区，更是如此。毋庸讳言，有的小区业主的素质水平也参差不齐，这种基层小民主的执行过程中，要确保业委会主任、副主任、成员和秘书不存私心，一心为公，既不夹带私货，又依法依规开展相关工作，其实是需要物业管理公司的参与的。大家应该紧密依靠社区综合党委，街道办(镇)，为小区和谐的共同目标，一起奋斗。所以，在业委会的管理过程中，大可以加入社区居民公约，小区议事规则等条文并纳入投票公决，最后形成一个多赢局面。当然，这对基层政府物业监管的能力和水平，是一个挑战的过程。三是成立分公司。这方面有诸位市场主体的朋友们见多识广，只要按照《公司法》进行即可，目的是多元化发展，承接更多公共管理服务，实现“自己动手，丰衣足食”。比如条例第四章第八十五条对此有要求：鼓励通过政府购买服务、公益创投等方式支持社区社会组织培养发展，发挥社区社会组织在基层治理中的作用。这个促进和保障的举措，就从2022年8月1条例施行后执行了。大家迅速关注该条例，组织研究学习，也许从中受到启发。
四、其他城市物业企业参与社会建设方面的经验
物业服务企业参与社会建设，在北京、上海、广州等城市的探索中也有很好的经验。
在北京，红色管家服务模式为2021年8月3日的《人民日报》要闻版所报道。在这篇主标题“北京市建立党组织领导物业管理多方联动服务机制”，把物业企业应该朝哪个方向努力进行了阐述，是物业企业的生命力和发展途径;副标题“党建+让物业服务更暖心”从内容上加以点明，具体指党建+的服务模式。文中说，在社区党支部的指导下，我们建立了由物管专员、社区网格员、物业管家组成的“红色管家”服务模式。物管专员由社区“两委”干部兼任，由社区与物业协商处置……
在上海，近年来智慧城市方兴未艾，以5G(第五代移动通信技术)为代表的新基建也在赋能治理能力现代化，物业企业立足社会治理最小单元，服务城市的最后一公里，他们抓住机会，在协同社会治理方面发挥了更大的作用。
实际上，从顶层设计而言，国家在《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》中已经提出，“运用数字技术推动城市管理手段、管理模式、管理理念创新，精准高效满足群众需求。加强物业服务监管，提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平。”(第八篇 完善新型城镇化战略 提升城镇化发展质量;第二十九章 全面提升城市品质 第三节 提高城市治理水平)这充分说明了国家的战略发展方向和政策扶持，就是要加强和创新社会治理，推动社会治理重心向基层下移，加快发展包括“物业”在内的现代服务业。在这个背景下，社会治理与物业服务的协同创新，是与国家战略发展同频共振、把国家大政方针落到实处的详细体现，动力格局和发展前景不可限量。
总而言之，在社会建设与物业企业的关系里，最重要的就是把大落到小，物业企业是服务千家万户的，功能再拓展、再深挖、再多元化，它一定是围绕着自己的小区红线开展工作。在这个方面，许多基于小区的APP企业走在了实验的前端，也有很多小区物业管理处跟上脚步，建设了“一键开门，通知公告，疫情防控”等内容的APP产品。但是盈利点在哪里?如何发展?笔者提供如下建议：
1.丰富多彩的社区文化生活需要物业企业的支持。2.社区的治安与秩序离不开物业企业。3.为老服务、社会保障服务、优抚服务、卫生保健服务、青少年服务、家政服务离不开物业企业。4.特色服务还有订阅服务、建立超市、幼儿园等。5.为社会吸纳城乡剩余劳动力，是扶贫扶智、慈善善举等广告效应和劳务公司的拓展。6.加速实施行业品牌战略，开拓在管物业面积，力争成为住房建设口的“沙县小吃”规模集聚类上市后备企业。7.建立、完善物业管理行规，成为“标准公司”(为业界提供各种标准的标杆公司)。