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2021年仅新增14家上市物企 丁祖昱:物管走下神坛,回归理性「物业上市系列报道」

来源:网络转载 时间:2022-01-08

物业新闻网讯:

本报记者 李贝贝 上海报道

日前,来自克而瑞、嘉和家业等研究机构的统计数据显示,2021年,新交表企业数量高达36家,创下历史之最,但全年仅新增14家上市物企。尽管如此,业内对于物管行业的未来仍充满信心。正荣服务控股集团副总裁王群近日向《华夏时报》记者表示,“2022年物业管理公司仍然会平稳健康发展。”其称,物业管理的基本逻辑没有发生改变,行业仍非常健康。同时,城市服务等新的发展方向已经进入到了各大型品牌物业公司的视野,对物业管理的规模和可持续发展有了更好的支撑,将会在物业管理行业内掀起一波新的小高潮。

去年下半年物业资本市场陡生变局

2021年12月24日,据港交所披露,来自杭州的众安智慧生活服务有限公司(以下简称“众安智慧生活”)招股书失效,众安集团未能如愿迎来第三家上市平台。

这家物企在上市前折戟并不令人意外。12月23日,众安集团就发布公告称,“建议分拆取决于(其中包括)联交所批准、市况及其他考虑因素。因此,建议分拆可能会亦可能不会进行”。而在6月份其递表之初,《华夏时报》即报道,众安智慧生活规模偏小,业务在管项目仅有70余个,且颇为依赖母公司“输血”。以财务数据来看,若按照港交所上市新规,众安智慧生活也不符合上市资格。

值得注意的是,众安智慧生活并不是特例:过去一年,“招股书失效”已经是物管行业的普遍现象。据公开信息,2021年6月,包括众安智慧生活、俊发服务、长城物业等10家物企密集递表,打破了物企单月递表数量的记录。但截至目前,这10家物企无一家通过港交所聆讯,招股书已“批量”失效。

另据亿翰智库旗下的嘉和家业物业服务研究院(以下简称“嘉和家业”)统计,截至2021年底,全年共有14家物企递表失效。其中,禹佳生活服务物企已是二次递表,但仍未逃脱“失效”命运。

“2021年对于物企(而言)是一个重要的时间节点,上市行情出现了较大的转折。”嘉和家业方面向《华夏时报》记者提供的数据显示,2021年全年新交表企业累计有36家,但只新增14家上市物企,其中12家企业经IPO上市,数量较2020年(17家)相比明显下降。

整体来看,2021年上市行情呈现“前高后低”趋势:1-7月间,物管市场延续近2年来的火热行情,28家物企(不含上房服务)赴港交表,仅7月上旬就有6家企业成功上市;但7月下旬行业“拐点”突现,物企IPO之路变得崎岖起来。自此开始直至年末,仅有6家物企递交招股书,其中近四个月无一家物企通过聆讯。同期,物业股股价、市值也双双下跌。

2021年,物管行业还首次出现物企主动终止IPO、上市进程首超200天、新递表企业规模明显下降等低迷现象。嘉和家业统计发现,从企业上市总用时来看,2021年上市物企上市平均用时190天,相较于2020年拉长51.2天;除逾期失效外,亦有多家物企因主动放弃失效。例如,阳光智博服务与万物云达成换股、 富力物业被碧桂园服务收购等。

即使是通过聆讯等待上市的物企们,其上市节奏较此前也有所放缓。例如,11月12日中南服务经过两次递表后终于过会,但之后一直没有发布后续配股进展以及上市时间表,引发业内对其终止上市的猜测。

毫无疑问,“物管走下神坛,回归理性”。12月31日,在“丁祖昱评楼市”线上年度发布会上,易居企业集团CEO丁祖昱直言,2021年,物业资本市场承压下滑:“今年恒生物业服务的指数从年初到现在已经下滑了46.5%,我们大多数物管公司都是在香港上市的,上市物业企业PE倍数腰斩,和去年相比下降53%。”

同时,物企的规模增长也蕴藏诸多风险。丁祖昱透露,2021年上半年财报显示,参与并购的物企,50%毛利率下降;2021年成交10亿以上的并购中,43%的买方披露交易后股价下跌。

物管行业基本逻辑未变

对于2021年物企上市进程减速,以及股价、市值、市盈率纷纷回调的情况,嘉和家业方面表示,主要是系统性风险及非系统性风险两方面相互影响作用而产生的。

其中,系统性风险包括政策及美股市场的影响,而非系统风险则主要是房企流动性风险剧增的问题。例如,2021年,多家物企被售出以助母公司回血,而物企自身的发展也进入了瓶颈期,在管面积的可持续增长受到房地产行业低迷的影响,导致物企发展未来不确定性增强。基于上述种种因素,资本市场对物业行业的估值以及经营存续性产生一定程度的担忧。

58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者表示,一方面这些物业公司本身的规模偏小,或者在管面积较为集中,盈利能力在同行中也并不出色;另一方面,2022年1月1日,联交所刊发的主板IPO盈利新规开始生效,对于目前“失效”的中小物业公司而言,上市之路自然变得更难。

“上市物企的股价市值和市盈率纷纷回调最直接的原因,是受制于地产的宏观调控、地产增量大幅度下滑,市场的预期在下降。”正荣服务控股集团副总裁王群向《华夏时报》记者分析指出:“更深层次的原因是,对物业管理公司预期的发展模型没有达到投资者的预判,增值服务的模式和效率有待进一步深挖。”

不过,对于物管行业接下来的走势,业内仍普遍乐观。

“2022年物业管理公司仍然会平稳健康发展。”王群向《华夏时报》记者解释说:“主要是物业管理的基本逻辑没有发生改变,行业仍旧是一个非常健康的行业,且城市服务等新的发展方向已经进入了各大型品牌物业公司的视野,对物业管理的规模和可持续发展有了更好的支撑,将会在物业管理行业内掀起一波新的小高潮。”

“2022年依然是中国物业管理行业的黄金时代。”克而瑞物管也强调,2021年虽然物企在资本市场上表现惨淡,不再成为资本追逐的风口,但行业发展的基本逻辑和属性没有发生变化。2022年,随着中央定调稳增长、调控政策放松、走过政策底,房地产企业会逐渐企稳,地产传导给物企的负面效应会减弱,前期利空也已经充分在市场显现,而“眼下已经是物企估值的最底部,未来会在适当的时机进行修正”。

目前,万科旗下的万物云已经正式进入上市流程。有业内人士认为,在头部物企上市效应之下,可能会在一定程度上修复市场对物业行业的认可,带动更多物企成功上市。

值得一提的是,克而瑞物管认为,经历2021年的地产大变局,地产向物业输送利益的方式在2022年往后将会逐渐变缓。这是因为随着房企的发展收缩、未来几年后的持续交付面积会有缩减;地产企业资金链的紧绷,也很难在非业主增值服务方面大手笔支持;同时,资本市场投资人也已经更为专业理性,分拆各个业务独立计算估值,给予非业主增值服务较少甚至几乎为0的估值,并购市场也是如此。

在这样的环境下,“打铁还需自身硬”。克而瑞物管建议,物企在上市审核时就需要将关联交易占比持续下降,物企要能证明自己能独立发展而非依赖母公司。“市场喜欢母公司能提供大规模合约面积的物企,更喜欢在此基础上,还有能力大量拓展第三方面积的物企。”

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