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坚持共赢方能行稳致远 再谈物业管理酬金制

来源:网络转载 时间:2019-06-13

中国物业新闻网讯:

文/曹阳(深圳市物业管理行业党委书记、深圳市物业管理行业协会会长)

前些日子,和一位企业老总聊天时,谈到了一个问题,公司多年前接管了一个住宅项目,采用包干制,管理费在附近片区算是中高档了,但是由于成本连年上涨,近一两年来账目出现了收不抵支的状况。由于该项目业主非常关注服务品质,他们就想通过上调物业费来缓解经营压力,谁知,在征求业主意见时却遭到了很多业主的反对,大家认为物业企业每个月收这么多的物业费绝不可能亏损,让他们一度陷入左右为难的境地。

我想这也是很多物业企业一段时间来所面临的囧境。而当下业主与物业企业之间涌现出的那些“公说公有理,婆说婆有理”的各类矛盾纠纷正是引发这些囧境的根源。这种现象尤其在近几年业主的参与意识、管理意识和权利意识逐渐觉醒之时更为明显:越来越多的业主开始关注自己交的物业费每笔都用在哪些地方?小区的设施设备有没有定期维保?服务质量有没有打折等等。而随着成本的快速上涨,很多企业也开始关心自己劳动后能否获得合理的报酬,甚至在收不抵支后,企业如何保障自己的利益不受损害。

这也延伸出两个问题,一是如何增进物业企业与业主之间的互信?二是如何平衡双方的利益关系?通过这些年对行业的观察和收费模式的研究,我认为酬金制模式其实是可以很好的解决这一问题的。因为从理论上讲,物业管理的所有费用收支都属于代收代付,这笔钱最终是归全体业主所有,物业企业只从物业费中提取一定比例的服务报酬。酬金制模式不仅可以明确业主与物业服务企业之间的利益关系和利益尺度,解决雇佣双方信息不对称带来的问题,还可以保证各项成本上涨过程中和管理费收缴率过低时企业的经营风险问题,促进物业企业更加规范运作,保障业主和物业企业双方的利益。

近几年,有不少省市也意识到酬金制模式在物业管理发展中的积极作用,并大力推动酬金制模式。比如2017年,江苏省住建厅发布的《江苏省“十三五”物业管理行业发展规划》提出,在贯彻《江苏省物业管理条例》的基础上,要引导实行酬金制物业服务模式的升级方式。通过公开透明的物业服务及收费新模式,切实解决住宅小区业主不满意、企业不盈利的“恶性循环”问题。2019年4月16日,济南出台的《关于加强住宅小区物业管理工作的规定》(征求意见稿)也明确倡导业主大会选聘物业服务企业实行酬金制。

但要想更好的推行酬金制,不仅需要政府相关部门对酬金制模式出台相关的操作指南,还需要建立完善的行业诚信体系,以保持酬金制制度的严肃性。此外,物业项目合理的年度计划和年度费用预算、以及相关工作的执行情况,也是能否顺利推行好酬金制的基础。物业企业还要做好财务公开和年终的决算与结算,如发现费用不足,应及时与业主沟通并采取相关措施,比如通过公共收益贴补或者下一核算年度中以调整服务项目方式进行冲减等。

当前,物业管理行业的发展已进入法制化、规范化发展的阶段,物业企业只有公开透明,诚信经营才能赢得更多业主的信任,才能促进社区更加幸福和谐,才能在激烈的市场竞争中更好的发展。毕竟,双赢才是物业企业和业主共同追求的目标。

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