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郭增利:运营和物业双佳状态有助资产退出

来源:网络转载 时间:2019-04-04

中国物业新闻网讯:

 

(图片来源:全景视觉)

郭增利/文一般而言,在开业时间不是很长的情况下,购物中心理应保持几近全新的状态,因为毕竟这是一个至少要运营四十年的长期持有型物业。而我所见到的情景,却让我有些惊诧。部分开业不久的购物中心,无论看其场内还是场外,竟然都显出几分陈旧,原因何在?影响又有几何?

中国购物中心对华丽视觉的重视程度和追逐心理一直比较强烈。注重硬件投入本是一件非常值得称道的事情,因为这样做,不仅场景方面更有冲击力和吸引力,而且也能有效增进消费者的现场体验。然而在亮丽表象的背后,如果我们再做进一步的挖掘和分析,却不难发现其中暗含一些隐忧。

有些购物中心乍看上去,空间印象与视觉效果都还不错,但是当你仔细察看了工艺、材料后,却可能再不敢恭维。

对比国际成熟市场的购物中心,其外观和内饰并不比我们气派和豪华,但即使开业十几年还能依然保持很强的场景活力和如新的状态。或许是受到成本的制约,国内一些开业不久的购物中心,在肉眼可及的漂亮空间下,施工、用材等方面都留下了不少的缺憾。虽然前期建设节省了一定资金,但却让未来的资产交易充满了不确定性,也不排除一些项目过早进入二次装修的可能。也有少量项目,为了创造“新奇特”的视觉效果,采取了极难保养维护的设计方案。表面功夫下得很足,而实际用料和维养却能简则简,这是非常令人担忧的问题。中国购物中心迫切需要建立一套基于物业长久持续发展的资金使用计划,而非简单的成本控制方案。

为节省成本,部分购物中心对材料选择、物业维护普遍不够重视。比如有的项目为节省费用,使用易磨损、不易清洁的地面材料,或者采用大面积的封闭式内吊顶;也有的项目一直使用低质低价洗涤用品等不当养护方式,以致对物业造成直接损害,自然会对物业增值带来不利影响。

再加上有些项目采用物业管理和商业管理分离体制,使商业团队对物业维护的控制力和决策力受到不同程度的削弱,进而直接影响到现场的运营效果。正是这些原因,使得部分购物中心提前进入不该有的更新周期,进而干扰购物中心的正常运营和物业交易。对购物中心这样一个高资金投入的设备密集型设施来说,力求在尽可能长的时间范围保持物业的最佳状态,对公共空间和设备设施进行周全细致的管理维护是十分关键的。保持物业设施的高标准运行,不仅能够为消费者和租户创造更好的服务环境,也能为购物中心运营带来更强的支撑。改变单纯从表面提升设施美感的做法,真正从专业养护角度实施维保计划,将推动更多商业地产关注和建立可持续发展机制。

物业养护表现也是购物中心资产评估的辅助内容,硬件设施的高质量维保和运营服务的高效率增收必须努力达成最优匹配。购物中心估值有一套成熟的系统和方法,其价值体现与租金收入和资本化率紧密相关,折旧也是决定价值的一个直接考量因素。

一定程度上讲,保持物业的良好状态,和运营一样,是影响购物中心价值的重要选项。结合今天中国购物中心的项目实际,特别是在物业维保方面暴露出的种种问题,购物中心价值评价方法也会做出新的适应性调整和深化,实现相对静态的可量化收益和相对动态的可变成本的叠加性研判。在以当期和未来租金收入与资本化率作为价值评估依据的同时,还将适度考虑可能需要追加的物业改善及更新投入。

可以说,如果一个物业保养不佳,无论是进行资产评估,还是项目交易,都可能对卖方造成不利影响。保持购物中心运营和物业设施运行的双佳状态,坚持开发建设中的优质用料选型以及严格及时的维护保养,可以让物业价值得到更好的展现。对购物中心来说,设施维护是一门真功夫,甚至和开发建设本身同样重要。

未来,购物中心的价值将越来越依赖专业团队的经营与管理,高水平的物业管理也需要有足够的人财物综合投入。虽然我们今天探讨的话题并非购物中心资产退出的核心要件,在更多情况下也可能并不影响交易进行,但是在购物中心高存量市场背景下,在选择性竞争项目同时出现条件下,运营和养护双佳的物业肯定更有助于资产的顺利退出。

(作者为中购联购物中心发展委员会主任)

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