京投发展潘长青:发展轨道物业需打通供地模式

物业新闻网讯：

辗转在各大城市之间，与地方政府及地方轨道交通集团见面、交流或沟通合作事宜，来到京投发展一年有余的京投发展副总裁潘长青，时刻处于忙不迭的状态中。

10月19日，在潘长青受邀参加石家庄轨道交通沿线土地综合开发研讨会的午间休息时间，和讯房产赶往石家庄独家专访了潘长青。

加入京投发展前，潘长青已在房地产行业干了20年之久，专做豪宅项目。因此，转身做轨道物业，对潘长青来说，算是“微跨界”。

对此，他解释说，之所以加入京投发展，主要基于两方面的考虑：一是他十分看好轨道物业这个细分市场的发展，这个行业才刚刚起步，可预见的规模很大，未来市场规模将达到4亿元;二是，这个领域属于综合发展的类型，既要做住宅，又要做公共建筑，同时还要求具备专业性和技术储备，极具挑战性，挑战越大才越有意思。

截至目前，京投发展扎根北京十年，以公园悦府、琨御府和西华府三个项目的成功开发，已成为全国同时在建项目体量最大、房屋交付数量最多的轨交车辆基地一体化开发企业，公司在TOD项目细分领域轨交车辆基地一体化开发方面的优异成绩引起了业界的高度关注。在此基础上，京投发展还在不断探索，今年，“TOD智慧生态圈”商业模式的提出便是“思考结晶”。

采访中不难看出，尽管来到新领域的时间并不长，潘长青显然也在对这个行业进行深度思考。在他看来，TOD才刚刚起步，未来想要有更大发展，其中一大挑战就是供地模式的打通!

规模和门槛

TOD模式(transit-oriented development)，就是指以公共交通为导向的开发模式，其细分市场轨道物业则以地铁站点、车辆基地等为中心，在其周围建设住宅、商业、办公楼等物业。

近年来，随着国家对城市发展和轨道交通建设的重视与支持，全国多个城市进入轨道交通开发建设快行道。

据潘长青介绍，这一年多，在其接触过的各地政府以及地铁公司中，大家都一致表示看好这种开发模式的未来。他还以身处京津冀都市圈的省会城市石家庄为例表示，石家庄正在加快本市轨道交通建设速度，加大轨道交通沿线土地综合开发力度。

“石家庄政府非常重视轨道物业开发，一方面这种开发可以反哺地铁投资，另一方面也可以推动城市发展，利用轨道站点或车辆基地的开发带动周边区域的发展。此次石家庄政府也是希望经验丰富的京投发展能够分享一些在轨交车辆基地一体化开发的经验与成果给当地。”潘长青透露，石家庄政府也希望能够与京投发展一起合作开发轨道物业。

显然，京投发展已做好了布局全国的准备，目前还与西安(楼盘)、无锡(楼盘)、郑州(楼盘)等多个城市的地铁公司进行了沟通，分享交流，展开合作。

除了地方政府和地铁公司外，如今，品牌房企万科、绿地、绿城等都在涉足轨道物业，说明房企也都看好这片新蓝海。

究竟这个市场规模有多大呢?潘长青给出的数据是，预计到2020年，中国将有80个城市同时建设轨道交通，新建轨交车辆基地开发容量将达1.5亿平方米。未来，轨交车辆基地市场规模约4万亿元。

不过，潘长青表示，尽管多个房企都在转型该领域，但受限于技术等条件，目前全国能做成的只有5家企业，而京投发展是唯一一个已经进行了3个项目的企业。

“门槛还是挺高的，一般企业做不了。仅降噪这一项很多企业都没有这个技术。目前，在轨道交通运行中的降噪方面，京投发展旗下的京投科技公司，专门解决减振降噪难题。”潘长青说，除了降噪问题，盖上的绿化率、土地厚度、植物的抗风性等也都要求极高，现在这些京投发展都能做到合乎标准。

十年沉淀后的新思考

尽管京投发展经过十年的实践积累，已成为行业翘楚。但希望推动这个行业发展的京投发展还在不断探索、思考。

今年以来，京投发展提出“TOD智慧生态圈”商业模式，着重强调对城市、地铁及市民三方面提供可持续性服务。

他认为，对于城市，可以盘活轨交车辆基地周边闲置土地，恢复城市活力;对于地铁，可以优化地铁基地空间结构，反哺地铁建设;对于市民，可以将办公、养老、教育、零售、文娱、家居、酒店、置换、科技等九大产业导入社区，最终形成一个微网联家庭、内网联社区、外网联城市的完整智慧体系。

潘长青进一步解释称，所谓智慧生态圈，可以理解为多中心卫星城的概念，在这里，你可以从小住到老，养老、健康、生态这些你需要的一切都可以在这个圈里实现。

为了赋能TOD生态圈，京投发展还与多种业态建立起长期稳定的战略合作关系，以期充分发挥各自行业优势，为智慧城市产业融合、跨界合作提供全新思路。

他以公园悦府项目举例称，学校方面，该与清华附中合作，提供教育业态;办公类与优客工场建立了长期战略合作关系;投资必革家引入可变家具和智能家居。

供地模式需打通

此前，潘长青一直深扎在豪宅领域，养成了追求极致的习惯，即便半路转到轨道物业，这种做到最好的思维惯性仍未改变。因此，来到京投发展的这一年间，他几乎每天都在思考。

“如何做到每个项目不留遗憾，就需要前置考虑到任何可能出现的问题;如何把轨道物业做得有特色、有创新，有亮点。我每天都在想这些问题。”在潘长青看来，做轨道物业，一定要先明白在为谁服务，然后再想如何把服务做得更好。

“在自己退休之前，一定要在这个细分市场里做到最好。规模不一定最大，但一定最有特色。”对于未来的小目标，潘长青连用了三个“一定”以示决心。

对于这个行业，潘长青的笃定还在于他的调研结果。他说，日本这二三十年经济是下行的，东京房价也从最高峰跌落，然而，唯一稳定没有跌落的地方是最核心区和轨道物业开发最好的几个郊区。这些地方不仅房价没降，反而还在上升。

基于此，他也做出判断，刚处于起步阶段的中国TOD模式未来大有可为。“城市发展不再是摊大饼似的发展，地铁也不仅仅只是为了解决出行的问题，以车辆基地为核心，将周边土地统一规划和实施，人们就可以在一个区域里解决一切生活问题。”

采访最后，面对和讯房产“这个行业还存在哪些壁垒”的提问，潘长青顿了两秒后说，还需要打通供地模式，招拍挂对轨道物业的开发不合适。

“轨道物业是最需要一二级联动共同开发的领域，只有前期考虑周全，将城市发展、环境和安全评估、开发容量、技术条件等充分前置规划，才能保证后续不出现各种问题。”潘长青表示，土地模式需要国家制定相应政策，而京投发展也在大力推动这个事。