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对话薛铮丨不做颠覆者,做有使命感的价值创造者

来源:网络转载 时间:2018-08-09

中国物业新闻网讯:

 从萌芽到发展,太原房地产至今走过了15个年头,然而却没有任何一份影像或者文字资料能够将它完整记录下来。这一路走来,房地产市场从无到有、从雏形到成熟壮大,薛铮可以说是这段《地产芳华》的亲历者、鉴证者。

  作为完整目睹过太原房地产发展变化的亲历者,似乎没有人比他更适合对太原房地产的发展变化说些什么了。对于市场,他有着十分清晰深刻的认识,对于开发商,他总能一针见血道出利害,对于购房者,他始终抱有一颗感同身受的同理心。深谙地产之道的他,多次用“使命感”三个字来形容自己做企业的初心。

 

    ——专访山西世纪朗润董事长薛铮

  在一个夏日的午后,我们很荣幸,有机会坐下来和地产圈的“薛神”聊聊天。在地产领域深耕近二十年的薛铮,眉宇间透露着不动声色的笃定和沉着。他的办公室,整体风格古朴而简单,如同他干练的外表和深厚的内在修为,镜头前的薛铮侃侃而谈,时而眉头紧锁,时而舒缓开怀,他以专业而独特的视角拉开了本次专访的序幕。

 山西世纪朗润董事长薛铮

  太原的房地产市场有序、健康

  2001年,薛铮来到太原,到现在为止已有18年的时间。作为完整经历太原房地产从萌芽到壮大这15年变迁的人物,他对太原房地产市场有着深刻且清晰的认知,在薛铮看来,十五年以来,太原房地产市场较长时间保持着有序、健康发展的态势,供求关系也持续稳定。

  薛铮说,作为一个弱二线强三线城市,太原的房地产开发过程是相对比较有序的,特别是在2011年到2013年,耿市长第二次回到太原,这一年出台了“并九条”限购政策。这一轮限购对于打击小产权房、促进城市商品房的开发和大开发商的引进,都具有非常积极的作用,限购政策的实施,让太原房地产市场快速进入到一种有序的环境。

  同样让薛铮感触很深的是太原房地产市场的快速发展及变化。“在市场开发初期的时候,整个市场不是很规范、发展相对落后。到了2014、2015年以后,越来越多的品牌开发商开始进入太原,整个市场的专业差距和落差变小。2015年以后,整个房地产市场的供求关系愈加稳定。基本上3到5年一个阶段,每一个阶段里面所出现的一些产品的迭代、客户需求的迭代基本是匹配的,也就是说供求关系是相互对称的。”薛铮说。

  美好生活的本质是配套的升级

  2018年房地产进入下半场,房企纷纷布局美好生活,在薛铮眼里,所谓的美好生活,指的就是配套的升级。

  太原房地产经历15年发展以后,从房地产售前业务和售后业务来看,更多的人开始关注售后业务。薛铮谈道,“原来购房者关注的更多是户型、园林、物业管理,而如今,购物、娱乐、商务交流、邻里关系等方面开始受到重视,这些关系在房地产的销售过程中越来越被凸显出来了”。

  在薛铮看来,美好生活一方面是指住的舒服,另一方面是指住的方便。小区的房屋户型要方正,园林绿化到位,物业管理专业,人们住的就会舒服;出门购物、娱乐十分便捷,除了居住功能以外,娱乐生活也很充分,就是住的方便。很多开发商都在倡导“2018布局美好生活”,薛铮认为所谓“布局”更多的是在于一个配套升级,比如把小社区小配套,变成大社区大配套,再往下发展就变成城市的配套,这就是所谓“配套的升级”。

  “不过,我觉得对于老百姓(64.0600.000.00%)或者购房者来讲,真正意义上的美好生活可能不止于此,更多的还是在于‘性价比’。假设在背负高额月供的情况下,出行、娱乐的质量便会因此下降,那它还是一种美好生活吗?当然不是,美好生活更重要的一点还是在于高性价比。它是一种生活状态,而不是生存状态。所以我觉得开发商应该更多的提供一些性价比高的社区,多一些分层次的供应,给客户提供不同的选择、多层次的选择。我觉得这一点也是开发商应该考虑到的。”薛铮说。

  从业态的维度来讲,配套升级是未来开发商们各显其才的场地。越来越多的开发商纷纷开始布局美好生活,配套升级肯定是未来楼市的重要战场之一。

  限购后市场不乐观 开发商应积极改变

  针对太原限购后未来市场的走势,薛铮持保守意见。“2018年下半年到2019年上半年,对全年市场业绩结果分析来看的话,我认为不乐观,我判断业绩应该不会高于去年。”薛铮解释道,限购政策出台以后,最大的一个变化是银行的放款更严格、放款周期变长,以前部分开发商可以做到草签放款,现在必须网签预告抵押登记,无形之中会增加开发商的压力,一方面,开发商的现金回流时间拉长,另一方面,管控增强会让城改项目在办理相关证件的周期拉长,继而影响项目的面世和销售。

  对于不乐观的市场前景,薛铮提出了限购之下房企的应对之策。“第一个建议:作为开发商来讲,首先应该更加关注产品的均衡性,即全产品线的销售。因为限购主要针对住宅产品,所以这个阶段应该考虑清理库存,比如像一些商业商铺的销售。开发商还是要全产业链全产品线的去思考,而不是只是纠结住宅一个点;第二个建议:市场需要配置一些商业性的项目。因为住宅一旦卡住了,现金流就需要靠一些非住宅类产品去解决,所以在这个情况下,房企可以去配置一些商业类的项目,不管是公 寓还是商铺,都可以多配置一些;第三个建议:房企要结合限购政策去调整产品结构。比如可以在城市的边缘地带,或者环线以外的区域参与更多的城中村的改造和土地招拍挂。因为限购限贷政策的压力,我觉得房企可以再去思考配置一些首置首改的产品。”

  人才引进将对楼市均衡性产生影响

  提到人才引进对太原产生的影响,薛铮有着自己的看法,在他看来,“人才引进对城市发展势必会产生一定的影响,人才的进入,会带动科技的研发、城市商务的提升。一个城市有多少个大学生、多少个博士后、多少个研发机构,就决定了这个城市到底能够在未来三年五年甚至更长的十年以后,它发展的空间有多大。”薛铮说,人才首先解决的是一个城市发展的问题,其次对于城市经济发展和转型具有促进作用。

  除了城市发展的影响,人才引进对楼市同样会产生影响,“因为这些人的到来,前期一定会有居住的需求,这样就会大力发展租赁市场,也符合国家一直提倡的“房住不炒”政策。比如说一些刚刚毕业的年轻人,他可能还没有这个能力去购买房子,然后大量的需求就产生了,城市需要提供大量的租房供应,但是如果人才引进没有一个对应的阶梯式的供应变化的话,从根本上就解决不了楼市的问题,那么人才引进会就形成一个‘堰塞湖’,会堵在那,大多数人才来了以后,他还是没有房子住,这时候城市还是要去向租赁市场找解决方案。所以我个人觉得人才引进会刺激和促进一些开发商大力发展长租公 寓,未来的楼市均衡性会更好一些,整个市场的合理性会更强一些,而不再过于单一。人才的落户,将使整个市场的产品结构更丰富、更平衡。”

  不做颠覆者,通过创造价值去获得价值

  2018年,山西世纪朗润已成立14周年,作为朗润的掌舵者,薛铮表达了自己对企业管理和发展规划的心得。

  “我认为,并不能说朗润在市场上扮演什么样的角色,我们不想做领头羊,也不想做颠覆者,比起大起大落的公司形象,我们更愿意去做一个比较稳定的企业,一个可以持续提供专业标准和职业素养团队的公司。”薛铮说道,“朗润今年的口号叫“有效提质,积极扩容”。有效提质指的提升整个团队和组织的质量;积极扩容是指积极扩展边界,以前朗润是不做非太原市场的,现在也开始突破了,今年朗润的业务结构和客户边界将会突破和扩大。朗润有一个三年的计划:2019年到2021年,用三年的时间实现边界突破,原来我们给自己的定位是山西省内的企业,现在把这个定位改为中国中西部地区房地产企业。企业的定位边界被打开以后,想象空间就可以更多一些。”

  从一个公司的运转来讲,朗润没有给自己赋予太多所谓的神圣使命,薛铮认为这样做意义不大,他觉得能把公司做好,能一直持续的给市场提供专业的服务,提供高标准、职业化的团队人才,就很满意、很欣慰了。

  “朗润有它特殊的使命,就是要建立一个太原房地产市场更高维度的标准。一个企业的发展,应该持续不断的创造价值,通过创造价值再去获得价值,获得资源再利用,我觉得朗润的定位很清楚,它不是简单的资源再分配,否则那就没意义了。”薛铮坚定的说道。

  附:世纪朗润成立于2004年,是一家具有国际视野的专业地产服务机构。公司本着“知行合一、 成就卓越”的理念,经过多年发展与积累,目前已成为极具规模与影响力的房地产领域优秀品牌服务商。世纪朗润旗下设立3家公司,分别为朗润经纪、朗润智业、朗润众美,主要以销售代理、房地产决策咨询、社区商业运营等多元化业务覆盖房地产行业的全价值服务产业链。

  以下为太原乐居主编张淑丽专访薛铮的对话

  新浪乐居:您认为太原房地产15年最大的变化是什么?您觉得最有价值的地方在哪里?怎么评价太原15年的变化和发展?

  薛铮:十五年对市场来讲,是需要有一些记录和回忆的。因为随着越来越多的外来开发商进入太原市场,太原楼市这些年发生了很大的变化。很多人对房地产发展过程的15年还是很感兴趣的,许多开发商都希望在15年的轨迹里去找到一些规律和机会。

  从我2001年来到太原到现在差不多有18年的时间。全程目睹了房地产从无到有的全过程,我个人的感觉是这样的:作为一个弱二线强三线城市,太原房地产市场经历了一个相对比较有序的一个开发过程。整个市场从九几年2000年是一个相对无序的状态,但是很快它从无序快速进入到一个有序的过程之中。特别是在2011年到2013年,耿市长第二次回到太原,启动“并九条”。这一轮限购政策,对于小产权开发、以及商品房开发、包括大的开发商的引进、都是具有非常直接的作用,所以现在的整个太原市场,无论是城市的管理者、开发商,还是中介机构销售公司,它们在整个市场运行过程中都起到一个越来越规范、专业的作用,这是我很大的一个感触。

  第二个感触就是这些年的发展和变化。在市场开发初期的时候,整个市场相对混乱、落后,到了2014、2015年以后,许多大品牌开发商进入太原,整个市场的专业差距和专业的落差变小。无论是本地企业还是外来的品牌开发商,在操作手法上,和运营方式是比较趋同的。从市场的专业角度来看,供求关系一直保持稳定的状态。每一个波段基本上3到5年,在这个阶段里面所出现的一些产品的迭代、客户需求的迭代是基本匹配的,也就是说供求是对称的。

  从2005年到2015年的十年是一个刚需市场,以首置首改为主,从16年开始会进入以改善型为主的市场,也就是以首改、二改为主的市场。从2016年开始,供应需求都发生了变化,从2016到2018年上半年两年半的时间,市场是在供求方面是同步发展的,所以矛盾相对较小。这样看来,太原的房地产市场在全国的所有的房地产市场里面相对是一个比较健康的市场,太原房地产一路走来的15年历程中,一方面,有序的时间是比较长的。另一方面,供求关系一直稳定。

  新浪乐居:房地产进入下半场,房企纷纷布局美好生活,对此您怎么看,您如何理解2018的美好生活?

  薛铮:对于美好生活,我个人觉得可以把它当成一个广告效应去看。我觉得所谓的美好生活其实是配套的升级。在房地产发展初期,做开发的人更关注的是产品本身,随着市场发展,在产品设计领域,开发商之间的差距减少,在竞争日益剧烈的情况下,整个市场中能拿得出手的东西越来越少,于是开发商将目光开始转向产品以外的配套。

  以前人们在购房时关注的是户型,园林,物业管理,如今,购物、娱乐、商务交流、邻里关系等开始受到重视,这些关系在房地产的销售过程中越来越被凸显出来了。美好生活一方面是指住的舒服,另一方面是指住的方便。小区里面的房屋户型方正,园林绿化到位,物业管理专业,人们住的就会舒服;出门购物、娱乐十分便捷,除了居住功能以外,娱乐生活也很充分,就是住的方便。很多开发商都在倡导“2018布局美好生活”,我认为所谓“布局”更多的是在于一个配套升级,比如把小社区小配套,变成大社区大配套,再往下发展就变成城市的配套,这就是所谓“配套的升级”。

  从业态的维度来讲,配套升级是未来开发商们各显其才的场地。越来越多的开发商纷纷开始布局美好生活,这说明配套升级应该是未来楼市一个很大的主战场。目前的太原房地产市场,人们开始大量关注售后业务。售前业务一般而言是低频业务,比如说你买一次房,可能五年内就不再买房了,所以作为开发商来讲,他只能靠产品迭代去扩大规模,满足更多人的一次或两次低频消费。当到达一定阶段的时候,这种低频消费可能就支撑不了了,因此作为开发商就要考虑更多的售后服务,比如装修、家具、购物等。

  在我看来,这是个好的现象,就是大家越来越关注,起码不会说卖完房子就不管了,就跑掉了,说我卖完了你了,你以后这个地方买东西方不方便,出行方不方便,孩子上学方不方便,这些事我都不管,这些起码现在开发商还在管,就是越来越关注了,包括教育配套,医疗配套啊都做的还不错。所以我觉得这个是个好的现象。不过,我觉得对于老百姓或者购房者来讲,真正意义上的美好生活可能不止于此,更多的还是在于性价比。假设在背负高额月供的情况下,出行娱乐的质量便会因此下降,那它还是一种美好生活吗?当然不是。美好生活更重要的一点还是在于高性价比。它是一种生活状态,而不是生存状态。所以我觉得开发商应该更多的提供一些性价比高的社区,多一些分层次的供应,给客户提供不同的选择、多层次的选择。我觉得这一点也是开发商应该考虑到的。

  新浪乐居:咱们再来谈一下2017年一系列城市的人才引进,就太原来看也推出了人才引进的政策,您认为二三线城市人才引进对楼市有什么样的影响?

  薛铮:人才引进对城市发展势必会产生一定影响,首先人才进入会带动科技的研发、城市商务的提升。一个城市有多少个大学生、多少个博士后、多少个研发机构,就决定了这个城市到底能够在未来三年五年甚至更长的十年以后,它发展的空间有多大。

  其次,中国许多三线城市,一般都会有两个特点:第一是靠天吃饭,比如像山西,作为煤炭大省,山西省的发展很多年都是建立在煤炭资源上的,人才引进有助于摆脱对原有城市资源的依赖,从工业城市转型为以第三产业为主的城市,我觉得还是很有必要的。

  除了城市发展的影响,人才引进对楼市同样会产生影响,因为这些人的到来,前期一定会有居住的需求,这样就会大力发展租赁市场,也符合国家一直提倡的“房住不炒”政策。比如说一些刚刚毕业的小孩,他可能还没有这个能力去购买房子,然后大量的需求就产生了,城市需要提供大量的租房供应,但是如果人才引进没有一个对应的阶梯式的供应变化的话,从根本上就解决不了楼市的问题,那么人才引进会就形成一个“堰塞湖”,会堵在那,大多数人才来了以后,他还是没有房子住,这时候城市还是要去向租赁市场找解决方案。所以我个人觉得人才引进会刺激和促进一些开发商大力发展长租公 寓,未来的楼市均衡性会更好一些,整个市场的合理性会更强一些,而不再过于单一。人才的落户,将使整个市场的产品结构更丰富、更平衡。

  新浪乐居:咱们来说说调控吧,前一阵太原也出台了限购政策,在限购政策之下,房企应该怎么应对?营销的下半场,如何发力?

  薛铮:目前看来,对于限购后市场的走势,我认为不太乐观,就全年整个市场业绩结果而言,我觉得应该不会高于去年。限购政策出台以后,最大的一个变化是银行的放款更严格、放款周期变长,以前部分开发商可以做到草签放款,现在必须网签预告抵押登记,无形之中会增加开发商的压力,一方面,开发商的现金回流时间拉长,另一方面,管控增强会让城改项目在办理相关证件的周期拉长,大的背景情况便是如此。

  作为开发商来讲,首先我认为应该更加关注产品的均衡性,即全产品线的销售。因为限购主要针对住宅产品,所以这个阶段应该考虑清理库存,比如像一些商业商铺的销售。开发商还是要全产业链全产品线的去思考,而不是只是纠结住宅怎么办?这是第一个建议。第二个建议我觉得市场需要配置一些商业性的项目。因为住宅一旦卡住了,现金流就需要靠一些非住宅类产品去解决,所以呢在这个情况下,我觉得可以去配置一些商业类的项目,不管是公 寓还是商铺,都可以多配置一些,这是第二个建议。第三个建议就是结合我们现在这个限购政策去调整自己的产品结构。具体怎么调?按照限购要求,目前限购范围是外地人首套,本地人二套,那么就要看外地人首套买什么,本地人二套买什么,做到这个顶板就可以了。

  以上的三点建议都是围绕一个问题,即开发企业的现金流是很重要的,一定不能断。所以对于限购后房企该如何走,我觉得这三点建议是比较重要的。

  新浪乐居:刚才也说完限购了,提到了很多下半年市场的一些判断。您认为未来的房地产趋势,竞争的主战场,您觉得在哪里呢?

  薛铮:房地产从行业来讲,维度不一样,我觉得从太原市的地理维度上来讲,我认为在未来的5到10年,主战场还是跟城市的发展是一样的。

  中国很多城市包括太原都是TOD模式,即公共交通导向,它一定是跟着地铁、环路、快速路等交通方式发展,所以在未来,我认为像环线板块、晋阳湖板块、地铁沿线板块、快速路板块、滨河东西路南沿、太榆路南延,包括大学城区域是比较热的。那么在这个情况下,这些板块可能在未来五到十年里面,是太原市场的主战场。

  另外从一个更加微观的维度来讲,就是从业态的维度来讲,从业态的维度来讲,配套升级是未来开发商们各显其才的场地。越来越多的开发商纷纷开始布局美好生活,这说明配套升级应该是未来楼市一个很大的主战场。

  新浪乐居:咱们来说一说朗润吧,说说您的企业,2018年朗润已经成立14周年了,作为本地专业的房地产机构,朗润这些年在太原房地产行业扮演着一个什么样的角色?您觉得呢?

  薛铮:从公司运转来讲,我并没有给自己赋予太多的神圣使命,能把公司做好、持续给市场提供专业的服务、提供高标准的职业化团队人才,我觉得就足够满意和欣慰了。

  就目前这个市场上来讲,朗润的使命,就是要建立一个在市场上具有更高的维度的公司。比如说我们现在在全公司范围内推行的内部风险监测体系(风控体系),可以细到六大板块,335个风险点,这是很多代理公司或者服务机构,甚至一些开发商不太关注的。在一个开放的市场,需要有一些相对开放的标准,即风险管控的标准,我觉得这是一个专业的体现。

  其次是职业化的团队,我们会去对参与运作项目的所有员工提出职业化素养的标准,高素质的职业化团队也是我们这几年的功能定位,我们常说“流水不腐,户枢不蠹,”人才一定要流动起来才能实现了他们的个人价值。

  朗润在市场上扮演什么样的角色,我觉得其实也不能说扮演什么,我们愿意去做一个比较稳定的,我们也不想做那种领头羊,也不想做什么颠覆者,我觉得不要做那种大起大落的那种公司形象,我们还是一个非常稳定的,可以持续提供专业标准和职业素质团队的这么一家公司。实际上我们是一个服务机构,我们不仅仅服务于我的客户,在一段时间的成长和规模形成以后,你不光是服务开发商,你也服务这个市场,你也服务其他的同业机构,你甚至于服务客户,我们未来也会给客户提供更高的服务标准,比如说我们可能会成立类似于公共性的信息平台,比如说网站,可能会有查询功能,可能未来的客户他想买房,或者他想租房,他都可以到我们整个平台上去查询,这也是一种服务。所以我觉得我们定位是这种角色,是一个全市场、专业的、职业化的服务商角色。

  所以我认为,并不能说朗润在市场上扮演什么样的角色,我们不想做领头羊,也不想做颠覆者,比起大起大落的公司形象,我们更愿意去做一个比较稳定的企业,一个可以持续提供专业标准和职业素质团队的公司。

  新浪乐居:在当下的市场环境下,您公司的战略和计划是什么?明年有没有什么具体部署?

  薛铮:朗润今年的口号叫“有效提质,积极扩容”。有效提质指的提升整个团队和组织的质量,积极扩容是指积极扩展边界,以前朗润是不做非太原市场的,现在也开始突破了,今年朗润的业务结构和客户边界将会突破和扩大。朗润有一个三年的计划:2019年到2021年,用三年的时间实现边界突破,原来我们给自己的定位是山西省内的企业,现在把这个定位改为中国中西部地区房地产企业。企业的定位边界被打开以后,想象空间就可以更多一些。

  三年里我们也会有一些体系内的变化,今年公司提了四个原则,三年发展计划遵循四个发展原则,合伙制、集团化、多元链接、资本驱动。我希望通过合伙制,公司的一些核心员工能够成合伙人,这是第一个;集团化是在原有的单一模式下进行拓展,我们有大数据公司、商业类公司、渠道公司,目前已经形成一个小集团化模式,我们希望能够相互之间形成有效的补充连接和相互支援,这是下一步集团化的一个特征,也是我们多元链接的一个特点;多元链接指的就是我们可能不是单一的新房代理,会进入到更多的业务领域里边;最后一个,资本驱动是考虑到,劳动密集型企业或人力密集型企业相对还是比较辛苦的,作为整个市场发展来讲,我们这种原来是业务型的公司,现在更像劳务型公司,所以我们要摆脱劳务公司的定位和发展陷阱,尽快提升自身的价值技术含量,包括我们现在去做的大数据公司,可能也会合作一些科技类的一些业务,这个就是提升我们的技术含量和含金量,以后的话我们才能实现向资本层面转移。

  我们更实际的一些目标,在于组织变革和分配方式的变化,合伙人制度的引进,是我们更关注的。一个企业发展,要持续不断的创造价值,通过创造价值去获得价值,获得资源再利用,我觉得朗润的定位很清楚,是要持续不断的给市场创造价值,而不是简单的资源再分配,那没意义。我现在是要做的是价值再创造,创造新的价值。

  从萌芽到发展,太原房地产至今走过了15个年头,然而却没有任何一份影像或者文字资料能够将它完整记录下来。这一路走来,房地产市场从无到有、从雏形到成熟壮大,薛铮可以说是这段《地产芳华》的亲历者、鉴证者。

  作为完整目睹过太原房地产发展变化的亲历者,似乎没有人比他更适合对太原房地产的发展变化说些什么了。对于市场,他有着十分清晰深刻的认识,对于开发商,他总能一针见血道出利害,对于购房者,他始终抱有一颗感同身受的同理心。深谙地产之道的他,多次用“使命感”三个字来形容自己做企业的初心。

 

    ——专访山西世纪朗润董事长薛铮

  在一个夏日的午后,我们很荣幸,有机会坐下来和地产圈的“薛神”聊聊天。在地产领域深耕近二十年的薛铮,眉宇间透露着不动声色的笃定和沉着。他的办公室,整体风格古朴而简单,如同他干练的外表和深厚的内在修为,镜头前的薛铮侃侃而谈,时而眉头紧锁,时而舒缓开怀,他以专业而独特的视角拉开了本次专访的序幕。

 山西世纪朗润董事长薛铮

  太原的房地产市场有序、健康

  2001年,薛铮来到太原,到现在为止已有18年的时间。作为完整经历太原房地产从萌芽到壮大这15年变迁的人物,他对太原房地产市场有着深刻且清晰的认知,在薛铮看来,十五年以来,太原房地产市场较长时间保持着有序、健康发展的态势,供求关系也持续稳定。

  薛铮说,作为一个弱二线强三线城市,太原的房地产开发过程是相对比较有序的,特别是在2011年到2013年,耿市长第二次回到太原,这一年出台了“并九条”限购政策。这一轮限购对于打击小产权房、促进城市商品房的开发和大开发商的引进,都具有非常积极的作用,限购政策的实施,让太原房地产市场快速进入到一种有序的环境。

  同样让薛铮感触很深的是太原房地产市场的快速发展及变化。“在市场开发初期的时候,整个市场不是很规范、发展相对落后。到了2014、2015年以后,越来越多的品牌开发商开始进入太原,整个市场的专业差距和落差变小。2015年以后,整个房地产市场的供求关系愈加稳定。基本上3到5年一个阶段,每一个阶段里面所出现的一些产品的迭代、客户需求的迭代基本是匹配的,也就是说供求关系是相互对称的。”薛铮说。

  美好生活的本质是配套的升级

  2018年房地产进入下半场,房企纷纷布局美好生活,在薛铮眼里,所谓的美好生活,指的就是配套的升级。

  太原房地产经历15年发展以后,从房地产售前业务和售后业务来看,更多的人开始关注售后业务。薛铮谈道,“原来购房者关注的更多是户型、园林、物业管理,而如今,购物、娱乐、商务交流、邻里关系等方面开始受到重视,这些关系在房地产的销售过程中越来越被凸显出来了”。

  在薛铮看来,美好生活一方面是指住的舒服,另一方面是指住的方便。小区的房屋户型要方正,园林绿化到位,物业管理专业,人们住的就会舒服;出门购物、娱乐十分便捷,除了居住功能以外,娱乐生活也很充分,就是住的方便。很多开发商都在倡导“2018布局美好生活”,薛铮认为所谓“布局”更多的是在于一个配套升级,比如把小社区小配套,变成大社区大配套,再往下发展就变成城市的配套,这就是所谓“配套的升级”。

  “不过,我觉得对于老百姓或者购房者来讲,真正意义上的美好生活可能不止于此,更多的还是在于‘性价比’。假设在背负高额月供的情况下,出行、娱乐的质量便会因此下降,那它还是一种美好生活吗?当然不是,美好生活更重要的一点还是在于高性价比。它是一种生活状态,而不是生存状态。所以我觉得开发商应该更多的提供一些性价比高的社区,多一些分层次的供应,给客户提供不同的选择、多层次的选择。我觉得这一点也是开发商应该考虑到的。”薛铮说。

  从业态的维度来讲,配套升级是未来开发商们各显其才的场地。越来越多的开发商纷纷开始布局美好生活,配套升级肯定是未来楼市的重要战场之一。

  限购后市场不乐观 开发商应积极改变

  针对太原限购后未来市场的走势,薛铮持保守意见。“2018年下半年到2019年上半年,对全年市场业绩结果分析来看的话,我认为不乐观,我判断业绩应该不会高于去年。”薛铮解释道,限购政策出台以后,最大的一个变化是银行的放款更严格、放款周期变长,以前部分开发商可以做到草签放款,现在必须网签预告抵押登记,无形之中会增加开发商的压力,一方面,开发商的现金回流时间拉长,另一方面,管控增强会让城改项目在办理相关证件的周期拉长,继而影响项目的面世和销售。

  对于不乐观的市场前景,薛铮提出了限购之下房企的应对之策。“第一个建议:作为开发商来讲,首先应该更加关注产品的均衡性,即全产品线的销售。因为限购主要针对住宅产品,所以这个阶段应该考虑清理库存,比如像一些商业商铺的销售。开发商还是要全产业链全产品线的去思考,而不是只是纠结住宅一个点;第二个建议:市场需要配置一些商业性的项目。因为住宅一旦卡住了,现金流就需要靠一些非住宅类产品去解决,所以在这个情况下,房企可以去配置一些商业类的项目,不管是公 寓还是商铺,都可以多配置一些;第三个建议:房企要结合限购政策去调整产品结构。比如可以在城市的边缘地带,或者环线以外的区域参与更多的城中村的改造和土地招拍挂。因为限购限贷政策的压力,我觉得房企可以再去思考配置一些首置首改的产品。”

  人才引进将对楼市均衡性产生影响

  提到人才引进对太原产生的影响,薛铮有着自己的看法,在他看来,“人才引进对城市发展势必会产生一定的影响,人才的进入,会带动科技的研发、城市商务的提升。一个城市有多少个大学生、多少个博士后、多少个研发机构,就决定了这个城市到底能够在未来三年五年甚至更长的十年以后,它发展的空间有多大。”薛铮说,人才首先解决的是一个城市发展的问题,其次对于城市经济发展和转型具有促进作用。

  除了城市发展的影响,人才引进对楼市同样会产生影响,“因为这些人的到来,前期一定会有居住的需求,这样就会大力发展租赁市场,也符合国家一直提倡的“房住不炒”政策。比如说一些刚刚毕业的年轻人,他可能还没有这个能力去购买房子,然后大量的需求就产生了,城市需要提供大量的租房供应,但是如果人才引进没有一个对应的阶梯式的供应变化的话,从根本上就解决不了楼市的问题,那么人才引进会就形成一个‘堰塞湖’,会堵在那,大多数人才来了以后,他还是没有房子住,这时候城市还是要去向租赁市场找解决方案。所以我个人觉得人才引进会刺激和促进一些开发商大力发展长租公 寓,未来的楼市均衡性会更好一些,整个市场的合理性会更强一些,而不再过于单一。人才的落户,将使整个市场的产品结构更丰富、更平衡。”

  不做颠覆者,通过创造价值去获得价值

  2018年,山西世纪朗润已成立14周年,作为朗润的掌舵者,薛铮表达了自己对企业管理和发展规划的心得。

  “我认为,并不能说朗润在市场上扮演什么样的角色,我们不想做领头羊,也不想做颠覆者,比起大起大落的公司形象,我们更愿意去做一个比较稳定的企业,一个可以持续提供专业标准和职业素养团队的公司。”薛铮说道,“朗润今年的口号叫“有效提质,积极扩容”。有效提质指的提升整个团队和组织的质量;积极扩容是指积极扩展边界,以前朗润是不做非太原市场的,现在也开始突破了,今年朗润的业务结构和客户边界将会突破和扩大。朗润有一个三年的计划:2019年到2021年,用三年的时间实现边界突破,原来我们给自己的定位是山西省内的企业,现在把这个定位改为中国中西部地区房地产企业。企业的定位边界被打开以后,想象空间就可以更多一些。”

  从一个公司的运转来讲,朗润没有给自己赋予太多所谓的神圣使命,薛铮认为这样做意义不大,他觉得能把公司做好,能一直持续的给市场提供专业的服务,提供高标准、职业化的团队人才,就很满意、很欣慰了。

  “朗润有它特殊的使命,就是要建立一个太原房地产市场更高维度的标准。一个企业的发展,应该持续不断的创造价值,通过创造价值再去获得价值,获得资源再利用,我觉得朗润的定位很清楚,它不是简单的资源再分配,否则那就没意义了。”薛铮坚定的说道。

  附:世纪朗润成立于2004年,是一家具有国际视野的专业地产服务机构。公司本着“知行合一、 成就卓越”的理念,经过多年发展与积累,目前已成为极具规模与影响力的房地产领域优秀品牌服务商。世纪朗润旗下设立3家公司,分别为朗润经纪、朗润智业、朗润众美,主要以销售代理、房地产决策咨询、社区商业运营等多元化业务覆盖房地产行业的全价值服务产业链。

  以下为太原乐居主编张淑丽专访薛铮的对话

  新浪乐居:您认为太原房地产15年最大的变化是什么?您觉得最有价值的地方在哪里?怎么评价太原15年的变化和发展?

  薛铮:十五年对市场来讲,是需要有一些记录和回忆的。因为随着越来越多的外来开发商进入太原市场,太原楼市这些年发生了很大的变化。很多人对房地产发展过程的15年还是很感兴趣的,许多开发商都希望在15年的轨迹里去找到一些规律和机会。

  从我2001年来到太原到现在差不多有18年的时间。全程目睹了房地产从无到有的全过程,我个人的感觉是这样的:作为一个弱二线强三线城市,太原房地产市场经历了一个相对比较有序的一个开发过程。整个市场从九几年2000年是一个相对无序的状态,但是很快它从无序快速进入到一个有序的过程之中。特别是在2011年到2013年,耿市长第二次回到太原,启动“并九条”。这一轮限购政策,对于小产权开发、以及商品房开发、包括大的开发商的引进、都是具有非常直接的作用,所以现在的整个太原市场,无论是城市的管理者、开发商,还是中介机构销售公司,它们在整个市场运行过程中都起到一个越来越规范、专业的作用,这是我很大的一个感触。

  第二个感触就是这些年的发展和变化。在市场开发初期的时候,整个市场相对混乱、落后,到了2014、2015年以后,许多大品牌开发商进入太原,整个市场的专业差距和专业的落差变小。无论是本地企业还是外来的品牌开发商,在操作手法上,和运营方式是比较趋同的。从市场的专业角度来看,供求关系一直保持稳定的状态。每一个波段基本上3到5年,在这个阶段里面所出现的一些产品的迭代、客户需求的迭代是基本匹配的,也就是说供求是对称的。

  从2005年到2015年的十年是一个刚需市场,以首置首改为主,从16年开始会进入以改善型为主的市场,也就是以首改、二改为主的市场。从2016年开始,供应需求都发生了变化,从2016到2018年上半年两年半的时间,市场是在供求方面是同步发展的,所以矛盾相对较小。这样看来,太原的房地产市场在全国的所有的房地产市场里面相对是一个比较健康的市场,太原房地产一路走来的15年历程中,一方面,有序的时间是比较长的。另一方面,供求关系一直稳定。

  新浪乐居:房地产进入下半场,房企纷纷布局美好生活,对此您怎么看,您如何理解2018的美好生活?

  薛铮:对于美好生活,我个人觉得可以把它当成一个广告效应去看。我觉得所谓的美好生活其实是配套的升级。在房地产发展初期,做开发的人更关注的是产品本身,随着市场发展,在产品设计领域,开发商之间的差距减少,在竞争日益剧烈的情况下,整个市场中能拿得出手的东西越来越少,于是开发商将目光开始转向产品以外的配套。

  以前人们在购房时关注的是户型,园林,物业管理,如今,购物、娱乐、商务交流、邻里关系等开始受到重视,这些关系在房地产的销售过程中越来越被凸显出来了。美好生活一方面是指住的舒服,另一方面是指住的方便。小区里面的房屋户型方正,园林绿化到位,物业管理专业,人们住的就会舒服;出门购物、娱乐十分便捷,除了居住功能以外,娱乐生活也很充分,就是住的方便。很多开发商都在倡导“2018布局美好生活”,我认为所谓“布局”更多的是在于一个配套升级,比如把小社区小配套,变成大社区大配套,再往下发展就变成城市的配套,这就是所谓“配套的升级”。

  从业态的维度来讲,配套升级是未来开发商们各显其才的场地。越来越多的开发商纷纷开始布局美好生活,这说明配套升级应该是未来楼市一个很大的主战场。目前的太原房地产市场,人们开始大量关注售后业务。售前业务一般而言是低频业务,比如说你买一次房,可能五年内就不再买房了,所以作为开发商来讲,他只能靠产品迭代去扩大规模,满足更多人的一次或两次低频消费。当到达一定阶段的时候,这种低频消费可能就支撑不了了,因此作为开发商就要考虑更多的售后服务,比如装修、家具、购物等。

  在我看来,这是个好的现象,就是大家越来越关注,起码不会说卖完房子就不管了,就跑掉了,说我卖完了你了,你以后这个地方买东西方不方便,出行方不方便,孩子上学方不方便,这些事我都不管,这些起码现在开发商还在管,就是越来越关注了,包括教育配套,医疗配套啊都做的还不错。所以我觉得这个是个好的现象。不过,我觉得对于老百姓或者购房者来讲,真正意义上的美好生活可能不止于此,更多的还是在于性价比。假设在背负高额月供的情况下,出行娱乐的质量便会因此下降,那它还是一种美好生活吗?当然不是。美好生活更重要的一点还是在于高性价比。它是一种生活状态,而不是生存状态。所以我觉得开发商应该更多的提供一些性价比高的社区,多一些分层次的供应,给客户提供不同的选择、多层次的选择。我觉得这一点也是开发商应该考虑到的。

  新浪乐居:咱们再来谈一下2017年一系列城市的人才引进,就太原来看也推出了人才引进的政策,您认为二三线城市人才引进对楼市有什么样的影响?

  薛铮:人才引进对城市发展势必会产生一定影响,首先人才进入会带动科技的研发、城市商务的提升。一个城市有多少个大学生、多少个博士后、多少个研发机构,就决定了这个城市到底能够在未来三年五年甚至更长的十年以后,它发展的空间有多大。

  其次,中国许多三线城市,一般都会有两个特点:第一是靠天吃饭,比如像山西,作为煤炭大省,山西省的发展很多年都是建立在煤炭资源上的,人才引进有助于摆脱对原有城市资源的依赖,从工业城市转型为以第三产业为主的城市,我觉得还是很有必要的。

  除了城市发展的影响,人才引进对楼市同样会产生影响,因为这些人的到来,前期一定会有居住的需求,这样就会大力发展租赁市场,也符合国家一直提倡的“房住不炒”政策。比如说一些刚刚毕业的小孩,他可能还没有这个能力去购买房子,然后大量的需求就产生了,城市需要提供大量的租房供应,但是如果人才引进没有一个对应的阶梯式的供应变化的话,从根本上就解决不了楼市的问题,那么人才引进会就形成一个“堰塞湖”,会堵在那,大多数人才来了以后,他还是没有房子住,这时候城市还是要去向租赁市场找解决方案。所以我个人觉得人才引进会刺激和促进一些开发商大力发展长租公 寓,未来的楼市均衡性会更好一些,整个市场的合理性会更强一些,而不再过于单一。人才的落户,将使整个市场的产品结构更丰富、更平衡。

  新浪乐居:咱们来说说调控吧,前一阵太原也出台了限购政策,在限购政策之下,房企应该怎么应对?营销的下半场,如何发力?

  薛铮:目前看来,对于限购后市场的走势,我认为不太乐观,就全年整个市场业绩结果而言,我觉得应该不会高于去年。限购政策出台以后,最大的一个变化是银行的放款更严格、放款周期变长,以前部分开发商可以做到草签放款,现在必须网签预告抵押登记,无形之中会增加开发商的压力,一方面,开发商的现金回流时间拉长,另一方面,管控增强会让城改项目在办理相关证件的周期拉长,大的背景情况便是如此。

  作为开发商来讲,首先我认为应该更加关注产品的均衡性,即全产品线的销售。因为限购主要针对住宅产品,所以这个阶段应该考虑清理库存,比如像一些商业商铺的销售。开发商还是要全产业链全产品线的去思考,而不是只是纠结住宅怎么办?这是第一个建议。第二个建议我觉得市场需要配置一些商业性的项目。因为住宅一旦卡住了,现金流就需要靠一些非住宅类产品去解决,所以呢在这个情况下,我觉得可以去配置一些商业类的项目,不管是公 寓还是商铺,都可以多配置一些,这是第二个建议。第三个建议就是结合我们现在这个限购政策去调整自己的产品结构。具体怎么调?按照限购要求,目前限购范围是外地人首套,本地人二套,那么就要看外地人首套买什么,本地人二套买什么,做到这个顶板就可以了。

  以上的三点建议都是围绕一个问题,即开发企业的现金流是很重要的,一定不能断。所以对于限购后房企该如何走,我觉得这三点建议是比较重要的。

  新浪乐居:刚才也说完限购了,提到了很多下半年市场的一些判断。您认为未来的房地产趋势,竞争的主战场,您觉得在哪里呢?

  薛铮:房地产从行业来讲,维度不一样,我觉得从太原市的地理维度上来讲,我认为在未来的5到10年,主战场还是跟城市的发展是一样的。

  中国很多城市包括太原都是TOD模式,即公共交通导向,它一定是跟着地铁、环路、快速路等交通方式发展,所以在未来,我认为像环线板块、晋阳湖板块、地铁沿线板块、快速路板块、滨河东西路南沿、太榆路南延,包括大学城区域是比较热的。那么在这个情况下,这些板块可能在未来五到十年里面,是太原市场的主战场。

  另外从一个更加微观的维度来讲,就是从业态的维度来讲,从业态的维度来讲,配套升级是未来开发商们各显其才的场地。越来越多的开发商纷纷开始布局美好生活,这说明配套升级应该是未来楼市一个很大的主战场。

  新浪乐居:咱们来说一说朗润吧,说说您的企业,2018年朗润已经成立14周年了,作为本地专业的房地产机构,朗润这些年在太原房地产行业扮演着一个什么样的角色?您觉得呢?

  薛铮:从公司运转来讲,我并没有给自己赋予太多的神圣使命,能把公司做好、持续给市场提供专业的服务、提供高标准的职业化团队人才,我觉得就足够满意和欣慰了。

  就目前这个市场上来讲,朗润的使命,就是要建立一个在市场上具有更高的维度的公司。比如说我们现在在全公司范围内推行的内部风险监测体系(风控体系),可以细到六大板块,335个风险点,这是很多代理公司或者服务机构,甚至一些开发商不太关注的。在一个开放的市场,需要有一些相对开放的标准,即风险管控的标准,我觉得这是一个专业的体现。

  其次是职业化的团队,我们会去对参与运作项目的所有员工提出职业化素养的标准,高素质的职业化团队也是我们这几年的功能定位,我们常说“流水不腐,户枢不蠹,”人才一定要流动起来才能实现了他们的个人价值。

  朗润在市场上扮演什么样的角色,我觉得其实也不能说扮演什么,我们愿意去做一个比较稳定的,我们也不想做那种领头羊,也不想做什么颠覆者,我觉得不要做那种大起大落的那种公司形象,我们还是一个非常稳定的,可以持续提供专业标准和职业素质团队的这么一家公司。实际上我们是一个服务机构,我们不仅仅服务于我的客户,在一段时间的成长和规模形成以后,你不光是服务开发商,你也服务这个市场,你也服务其他的同业机构,你甚至于服务客户,我们未来也会给客户提供更高的服务标准,比如说我们可能会成立类似于公共性的信息平台,比如说网站,可能会有查询功能,可能未来的客户他想买房,或者他想租房,他都可以到我们整个平台上去查询,这也是一种服务。所以我觉得我们定位是这种角色,是一个全市场、专业的、职业化的服务商角色。

  所以我认为,并不能说朗润在市场上扮演什么样的角色,我们不想做领头羊,也不想做颠覆者,比起大起大落的公司形象,我们更愿意去做一个比较稳定的企业,一个可以持续提供专业标准和职业素质团队的公司。

  新浪乐居:在当下的市场环境下,您公司的战略和计划是什么?明年有没有什么具体部署?

  薛铮:朗润今年的口号叫“有效提质,积极扩容”。有效提质指的提升整个团队和组织的质量,积极扩容是指积极扩展边界,以前朗润是不做非太原市场的,现在也开始突破了,今年朗润的业务结构和客户边界将会突破和扩大。朗润有一个三年的计划:2019年到2021年,用三年的时间实现边界突破,原来我们给自己的定位是山西省内的企业,现在把这个定位改为中国中西部地区房地产企业。企业的定位边界被打开以后,想象空间就可以更多一些。

  三年里我们也会有一些体系内的变化,今年公司提了四个原则,三年发展计划遵循四个发展原则,合伙制、集团化、多元链接、资本驱动。我希望通过合伙制,公司的一些核心员工能够成合伙人,这是第一个;集团化是在原有的单一模式下进行拓展,我们有大数据公司、商业类公司、渠道公司,目前已经形成一个小集团化模式,我们希望能够相互之间形成有效的补充连接和相互支援,这是下一步集团化的一个特征,也是我们多元链接的一个特点;多元链接指的就是我们可能不是单一的新房代理,会进入到更多的业务领域里边;最后一个,资本驱动是考虑到,劳动密集型企业或人力密集型企业相对还是比较辛苦的,作为整个市场发展来讲,我们这种原来是业务型的公司,现在更像劳务型公司,所以我们要摆脱劳务公司的定位和发展陷阱,尽快提升自身的价值技术含量,包括我们现在去做的大数据公司,可能也会合作一些科技类的一些业务,这个就是提升我们的技术含量和含金量,以后的话我们才能实现向资本层面转移。

  我们更实际的一些目标,在于组织变革和分配方式的变化,合伙人制度的引进,是我们更关注的。一个企业发展,要持续不断的创造价值,通过创造价值去获得价值,获得资源再利用,我觉得朗润的定位很清楚,是要持续不断的给市场创造价值,而不是简单的资源再分配,那没意义。我现在是要做的是价值再创造,创造新的价值。

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