杨咏芳：物业“高估值”背后 资本市场眼中的行业未来在哪里
物业新闻网讯：
汇丰环球银行亚太区基建及地产业务总监 杨咏芳
杨咏芳：中指院的各位领导、在座的物管的高管、媒体的朋友、券商的同仁，各位来宾，大家好！
有幸之前参与了中海物管、雅生活物管，正在操作的碧桂园物管在香港的分拆上市，所以这次给我们机会在这里跟大家分享一下在香港资本市场到底是怎么看物管公司的。
分享三个方面：一是在香港资本市场物管行业大家是怎么看的，为什么估值这么高；二是到具体的企业怎么在香港资本市场获得更高的估值；三是物管公司未来的发展进行一个简单的展望。
一、香港资本市场对物管行业的看法
物管行业依附于房地产行业，但是又有别于房地产行业，有几个特别大的特点跟房地产行业完全不一样。
一是轻资产模式。如果做房地产开发的话需要大规模的前期的资金投入，资产负债表很重，对资金的要求非常高。物管行业是一个轻资产的业务模式，不需要大规模的资本投入，很多物管公司都是非常低的负债率，深圳是净现金的状态。
二是持续性的收入，开发型的开发商每一次大规模的资金投入进去，做预售、盖楼、结转、销售、结束、归零，明年这个钱回来从头投地，每年都是归零的工作。而物管行业跟房地产有非常大的不同，这是资本市场为什么特别喜欢物管行业，因为我们跟客户的粘度非常高，基本上续约率到98%以上，每年都是增量的发展，每年都是踩着去年的台阶再增长，这是一个持续性的收入模式，这是资本市场非常喜欢的，因为你们的净利润是高质量的收入，不像房地产企业，去年20亿，明年不知道了。
三是周期风险、政策风险低很多。
基于这三个特点，物管行业的估值在香港资本市场跟房企有很大的不同，上面列的两条线，深蓝色的是130.9%股价的增长是香港目前上市的物管企业，假设它的起点是100的话，过去12个月股价表现增幅。下面天蓝色的线82.5%是房企，我们选的是大型的房企，恒生中国内地地产指数的表现，2018年确实经历了大的牛市，房地产企业的股价增幅是82.5%。下面这个图这两条线更加明显，如果我们用市盈率的估值办法去看房企和物管企业的话，香港现在已经上市的物管企业市盈率平均在22.2%的水平，高位的时候有近30%的水平。房地产企业相对来讲比较平稳，都是单位数的市盈率，这是物管公司特别是房地产下面挂的物管公司，都考虑希望把物管分拆走进资本市场。因为在估值上会有很大的提升。
我们从各个资本市场的券商写的研究报告里摘录了对物管企业的看法，总的来讲非常向好。一是觉得物管行业的饼可以做得更大，主要是两个角度：第一个是基本面非常向好，城镇化不断地推进，商住的需求越来越多，物管的增量就在那儿摆着，房地产同样有这样的优势，整个行业是向好的；第二个是收入的来源可以更加深入的挖掘。这两块儿叠加起来，大家觉得物管行业将来的增幅会很大。在这个大饼的划分上，大家的看法很一致，跟中指院今天上午发布的报告的结论基本一致，现在行业内相对比较分散，会是一个不断整合的过程，强者会越来越强。接下来这几年，我们会看到很多的收并购、抱团取暖的现象。总而言之，物管行业，房地产有的向好的因素我们全部享受到了，房地产的短板、缺点我们这边基本不沾，稳定还高增长，资本市场最喜欢这种故事，这也是为什么我们看到很多的房地产企业，不管是去探索A股还是到香港资本市场去上市的越来越多。
二、资本市场对物业服务公司度量标准
投资者用一个简单的对物管公司来估值，就是用市盈率的办法。上市公司整个的市值相较于标的公司未来一、两年净利润的比率，资本市场会对每一个公司未来一、两年的净利润有预估，乘一个倍数就是你能拿到的市值。现在香港上市的物管公司平均的市盈率倍数是22倍，现在香港上市的有7家物管公司，碧桂园很快就上来，会变成8家。这几家公司市盈率的倍数是有差异的，有的相对规模小一点，有的公司是10几倍的市盈率，有的表现比较优秀的物管企业，他们的市盈率近30倍。到底什么样的企业，有哪些特点能拿到更高的市盈率，你的估值会更好一点？
资本市场的思路非常简单，他们喜欢的公司是体量大还有增长，能赚钱还可持续。基本上就是这样的主要原则。我们列了一个公式，怎么样体量大还有增长。首先要看主营业务，也就是物管的规模有多大，这是最基础、最核心的盘子。收入方面，除了物管和主营，在其他方面外延出去的多元化做得怎么样？“蓝色+灰色”基本上就框定了整个收入的规模（图）。还要看你能不能赚钱，能赚钱还要可持续也就是盈利能力，比如说利润率很高，比较高的利润率能够持续的保持，这种公司资本市场是最喜欢的，有这种特点的公司在香港资本市场就会获得更高的市盈率。
分开解读一下：
一是主营业务规模，也就是物管，主要的度量参数就是面积，合约和在管面积。面积来源于两块儿，一块儿是新房，一块儿是存量。新房就是招投标的程序，当然有一些物管企业背靠大树，有一些兄弟企业可以帮他输出一些面积，从资本市场来讲这是一个优势，大家是喜欢的。其他的是小的房地产商推出来的新盘，旗下没有物管公司，就拿到市场上做招投标，这时候就拼实力、拼品牌，看谁的竞争力强。不管是兄弟公司的输出，还是通过招投标拿到的，都是新房面积里面的竞争。第二个是存量，一个是小业主不爽要换你，其实现在这样的很少，因为续约率都是98、99%；另一块儿就是收并购，左边放的券商的点评，大家的说法觉得龙头企业会通过大规模的外拓以及收并购争夺市场占有率。中国房地产整体来讲，现在还是一个走增量的模式，未来几年大家的看法会慢慢转向存量，所以更多的竞争真的是存量房面积的竞争。谁跑马圈地做得快，谁整合做得好，谁的品牌最有竞争力，这样的企业就会跑赢市场平均。
二是收入多元化资本市场很看重。为什么？咱们我做物管，主营就是“物管费-成本”，物管费在中国目前的市场状态下，想加物管费还是有难度的。成本这块儿50、60%都是人力成本，而且人力成本不可逆的在增长，所以物管的毛利越挤越薄，多元化的收入可以用更好的人力撬动更大的利润，这块儿的利润率会更高。如果你能打通物管以外其他的收入条线，资本市场非常喜欢也很买账。我们分为2B和2C端，很多物管公司在深度的挖掘多元化收入潜在的收入来源。B端这块儿，在产业链上给房地产商提供增值服务，在前期做规划的时候就提供一些咨询服务，卖房的时候按场支持，交房之前帮他们验楼，交房之后开始管。如果有没有卖掉的尾房做空置房的管理，一条线可以做很多的事情。雅生活之前的招股书，他们还有更创新的东西，包括一手楼的销售代理也纳入到了物管的平台下面。这一大块儿资本市场都很喜欢，但是需要提醒大家注意的是，这块儿基本上应该都是物管公司在给自己的房企，也就是给母公司做增值服务。在香港的上市规则下属于关联交易，在关联交易这块儿，香港联交所看得也比较重，所以量的把握上还是有一些讲究的。哪个企业想探索去香港那边上市，有这方面的疑问，具体问题再给大家分析。2C端，也就是小业主端，有海量的小业主和信息资源，资本市场对这块儿的期望值非常高，但是目前还在摸索阶段，很多的企业都在想希望这块儿多挖掘一点儿，但是现在我们看到的数据，这块儿占收入的比重还不是很高，我们只想提一点，不忘初心，大家在做小业主增值这块儿，应该想到的是我是为了小业主增值，不是给物管公司增值，不要过度的滥用小业主的资源，这样的话在长远的发展方面可能对物管公司是一个伤害。我们期待着物管公司的领导们开动你们的脑筋，怎么能够让小业主舒舒服服享受我们给他提供的增值服务。物管公司自己这块儿的增值就是水到渠成的事情了。
三是打造优质品牌，实现盈利能力突围。资本市场大家怎么衡量盈利能力的事情？因为物管企业，尤其是珠影物管服务有包干和酬金两种记帐的办法，看利润率不是很可比，资本市场看得比较多的是单方盈利数，就是一平米到底挣了几块钱，这样做对标，越挣钱的企业，而且挣钱可持续资本市场越喜欢，越容易获得相对比较高的市盈率。
三、物管行业潜在发展和扩张方向构想。
中国物业行业现在是蓬勃发展的行业，未来是三个大的方向：
一是做战略扩张，国内企业的收并购接下来肯定是跑马圈地的时代，不仅是同行业之间的收并购，上下游之间也会做一些收并购。物管公司开始启动和国际比较领先的物管公司开始启动和国际比较领先的CBRE、仲量联行有一些合作，甚至考虑把他们国内的业务收购过来。
二是业务扩张，除了做外拓，拿新的管理面积，另外一块儿就是多元化的收入。看了看国际的像仲量联行这样的公司，他们还做什么事儿，对我们有一定的启发。除了做正常的物管之外，物管商办这块儿会做企业的招租，拿了很多业主的信息，到时候做单栋的买卖做了大量的交易，单栋写字楼，单栋商场的买卖交易，利用手上的信息做评估咨询，包括上市的时候对标的公司的物业做评估，做估值，他们会做这样一些事情，这些是外延服务，从长远来讲对我们有所启发。
三是科技，人工智能、大数据、区块链，科技方面有很大的想象空间。
相信也祝福物管企业越做越好，我的互联网思维实在不行，如果大家对香港上市有兴趣的话，可以联系中指院的同事，他们有我们的联系方式。希望能够跟各位能够有更深度的合作。谢谢！
