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邓勇泽:好的物业管理可以提升建筑本身的价值

来源:网络转载 时间:2017-10-28

中国物业新闻网讯:

新浪乐居 李海静/文

  “仲量联行在香港中环管理超过30年的美国银行大厦,它是二十世纪七十年代的办公楼,从外观看非常不起眼,但它里面所有的设施设备维护的很好,出租率及租金水平良好,客户满意度高,这就是一个成功的物业管理,能够给物业带来保值和增值作用” 仲量联行西安分公司物业与资产管理部总监邓勇泽先生在接受乐居专访时首先用最简单易懂的例子为大家诠释了物业服务在项目运营中的重要作用。

仲量联行西安分公司物业与资产管理部总监邓勇泽先生仲量联行西安分公司物业与资产管理部总监邓勇泽先生

  相对于住宅物业管理更复杂,商业地产项目的管理水平和硬件设施十分重要,而仲量联行在2004年底就开始为开发商提供这样的服务,得到了很多西安开发商与客户的美誉。

  如今在西安,所有超过200米的高楼中,已经有8个项目的物业管理服务,都是由仲量联行在负责,这其中包含陕西排名前三的民营企业,东岭地产、迈科地产、荣民地产这三大企业都与仲量联行进行了深度的物业管理及其他方面的合作。

  放眼全球,仲量联行为世界最高的21座楼宇2/3的项目提供了服务。香港超过90%的知名物业由仲量联行管理,上海小陆家嘴超过50%的物业也是由仲量联行在管理,国内多数城市的地标项目都跟仲量联行有合作,包括高达600米的深圳第一高楼深圳平安金融中心,高达 528米的北京第一高楼北京中国尊,北京中央电视台,广州国际金融中心,重庆环球金融中心等知名地标。

  自2013年底仲量联行西安分公司成立历来,西安物业与资产管理部主要为开发商做了哪些服务?物业管理在商业地产的运营中扮演者怎样的角色?等等专业度较高的话题,乐居独家专访仲量联行西安分公司物业与资产管理部总监邓勇泽先生,且听他娓娓道来:

邓勇泽先生接受乐居专访邓勇泽先生接受乐居专访

  以下为采访实录:

  乐居:仲量联行物业与资产管理部主要是负责哪些事物?能不能给我们简要介绍一下。

 邓勇泽:从字面来理解,我们是为房地产开发单位提供专业的综合物业管理相关配套服务。

  总体来说,我们部门对于开发商的服务主要分五个阶段:开发前期设计优化——施工过程中的顾问咨询——销售期间物业服务体验展示——开业筹备期物业管理工作准备——交付后的物业日常管理。

  一、从建筑的前期设计阶段开始,我们提供一些咨询顾问,设计优化参与过程;

  二、然后是施工的阶段,会提供一些设施设备的选型等为开发商降低运营成本,尽可能去避免一些错误的发生,也为市场上去缔造一些符合客户需求的好产品;

  三、在开发商销售期间,我们为他们的销售中心提供物业展示服务,提前让购房者体验到后期在这个物业里面能够享受到的专业服务;

  四、筹备阶段指的是一栋物业在交付前,根据项目的业态不同,一般需要4-6个月的物业服务筹备期。包括组建物业公司、体系搭建、人员招聘、物资采购、取得相关政府主管部门规定的证书、执照,购买商业保险等前期事宜,确保物业后期运营顺利进行。

  五、最后一个阶段是交付后的日常管理。包括常规的秩序维护、环境、设施设备管理等,最重要的就是客户服务。我们要让客户感受到他在仲量联行提供物业服务的项目上所享受到的,是有别于他在其他物业公司能够享受的,也会跟客户之间建立一个非常好的粘合度,让客户对项目本身、对物业公司产生非常大的依赖性,并因此奠定非常良好的口碑传播基础。

  在现实中我们也会发现,我们所服务的客户不仅仅是房地产开发企业,目前越来越多元化,包括一些物业公司、小物业客户等。

  乐居:据了解,宝鸡东岭集团、迈科集团、荣民集团,这些陕西省排行前三的民营企业都和仲量联行有过深度合作,主要合作包括哪些?

  邓勇泽:东岭集团是陕西省排名第一的民营企业,我们与其合作主要是物业管理顾问,仲量联行物业与资产管理部在2014年11月开始为东岭地产提供服务,至今已有整整三年时间。

  合作形式是,我方派遣项目物业执行副总经理长期驻场指导他们现场的物业管理团队,通过仲量联行的体系植入及实施去协助现场展示服务效果及品质。

  与迈科集团的合作是从2015年9月份开始,我们提供物业管理顾问服务,并代理他们的办公楼租赁业务,各条业务线同时在跟他们合作。

  再看和荣民的合作,主要是荣民地产新的250米超高层项目,我们今年7月开始提供前期的物业管理顾问,这个项目现在还属于设计优化阶段,面市时间预计会在2021左右。

  乐居:在物业管理上,市场竞争比较激烈,仲量联行能给开发商带来什么不一样的效果?是什么吸引了陕西前三民营企业选择仲量联行?

  邓勇泽:

  首先,就是仲量联行的商业道德操守。连续十年,仲量联行获评全球最具道德规范的公司,跟我们合作,我们恪守契约精神,市场上的口碑普遍良好,这是我们的企业文化能够给客户带来的价值。

  第二,我们的综合能力强。仲量联行并不是一个部门在单兵作战,在西安目前有八条业务线,公司总部中央团队人员也很充足,华西区以及整个大中华区都可以通过资源整合为确保服务品质提供支持及帮助。

  第三、像东岭、迈科、荣民,与我们所合作的三个项目都是超过200米的超高层,在超高层物业管理方面,仲量联行具备非常丰富的实际管理经验,长期占据行业领先地位,所以综合这些因素很多大企业客户最终选择跟我们合作,以期最终达成共赢目标。

  乐居:商业地产物业与资产管理在商业地产运营中扮演着怎样的角色?

  邓勇泽:商业物业管理在商业地产开发中扮演着举足轻重的角色。物业管理的本质,是为了它提供服务的这个物业本身达成保值和增值的终极目标。

  现在越来越多的业主方、客户方,会关注服务的体验,所以物业管理做的好不好,口碑众人皆知,好的物业管理会提升大厦的出租率和它的租金水平,这就是增值了。

  仲量联行在香港有提供服务超过30多年的一些楼,例如美国银行大厦,它是二十世纪七十年代的办公楼,从外观看非常不起眼,但它里面所有的设施设备维护的很好,出租率及租金水平良好,客户满意度高,这就是一个成功的物业管理,能够给物业带来保值和增值作用。

  但是,如果一家物业管理公司的**运营理念是压缩成本,片面追求经济效益,不关注客户的服务感受等,慢慢的这个大楼服务将进入一个恶性循环,出租率及租金水平低下,最终无人问津。所以我们希望是通过专业服务的有效提供,协助项目本身建立一套良性的运营循环系统,避免此类情况的发生。

 乐居:在商业地产物业管理中,尤其要注意哪些问题和关键点?哪些是开发商容易忽略的?

  邓勇泽:物业管理历来被认为是预防式的管理,如何在过程中通过前瞻性的计划、组织、过程控制、结果优化,把运营中的风险压缩到最低的限度,这是我们物业管理人要去做的工作。

  首先,仲量联行对风险把控非常重视。我们所有提供服务的项目,运营开始之前,必须确保公司保险政策所规定购买的相关商业保险生效(如公众责任险、财产一切险、机器损坏险、雇员忠诚险等),确保项目运营在生效保险的保障范围内。另外,对于项目二装管理,国内很多疏于对装修单位和小业主的管理,过程中可能造成无法弥补的损失。所以仲量联行对二装管理的管控也是非常严谨,我们会要求二装管理的单位在办理相关手续时购买相关的装修保险,如果在装修过程中由于装修单位的疏忽而导致损失,保险公司负责理赔,这可以避免一些不必要的纠纷产生。

  同样,我们对项目物业管理过程中的品质管理非常看重。整个大中华区,我们对品质管理是全方位层层把控。

  举个例子,公司QA工作指引要求每栋大厦的物业总经理,每个月共四次带领管理中心各职能部门的负责人,从天台到地下设备层,做一次全方位的巡查,这是我们品质管理的一部分。另外,本人作为城市公司的部门负责人,根据相关公司要求,每个月至少也要到三个项目去做类似的巡查,同时完成相关的巡检报告并及时上传总部备查。此外,大中华区总部香港同事一年中根据计划将至各地分公司城市项目,定期巡查,发布检查报告并要求提交整改行动方案。项目自查、城市巡查、区域检查,全面覆盖项目日常运营工作,这样是为了确保大厦的服务品质始终如一,确保我们的体系能够贯彻执行。

  乐居:从1996年至今,您在上海、北京、沈阳等城市从事物业与资产管理工作,您觉得西安相比这些城市商地地产有何特点?发展到什么程度?

  邓勇泽:国内一线城市物业管理行业自上世纪90年代就开始发展了,西安发展的时间比较滞后,其中有很多原因。但是目前借助大西安建设规划、一带一路战略发展以及市场上客户针对物业服务需求的日益多元化、专业化的实际情况,我们有理由相信西安物业管理行业发展的未来是十分美好的。

  一线城市物业管理服务行业发展较快,很多开发商都倾向选择好的品牌物业公司,,比如仲量联行北京的一个全权管理写字楼项目,开发商每个月可能多花了十几万用作物业管理服务的特色增值投入,作为回报,项目租金能达到每平方每月900元左右,出租率长期接近满租,入驻客户享受与众不同的特色专业物业服务(仲量联行至尊物业服务),同时开发商的物业也是不断增值,最终达到了共赢的效果!

  目前,仲量联行是非常看好西安的物业管理及其他房地产开发代理及咨询市场,未来大有可为。仲量联行亦希望通过专业服务的提供,成为市场的引领者,为陕西乃至整个西北市场贡献我们的力量并为整个行业带来帮助和提升。

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