张春峰：中国物业管理行业两大痛点与三大趋势
时间：2017-08-10 来源：网络转载
物业新闻网讯：
都说存量是个大市场，我们究竟该如何理性看待这个市场？通过与张总一个小时的对话，我们得到了积极而又肯定的答案。
本篇为世联行公众号平台推出的“我所了解的大资管”专题之三，旨在介绍中国资产运营领域的发展状况，并让大家对世联行资产运营板块业务有所了解。
中国物业发展的三个阶段
世联君汇副总经理、世联资管工商物管负责人张春峰先生说，若要谈物管，得首先从物管的发展阶段谈起，物管其实是个舶来品，见证了中国房地产市场30年的发展：
1981年-1992年是物管萌芽期。中国物业管理最早是80年代从香港传入，首先是进入深圳，其标志为1981年深圳第一家专业物业管理公司成立。
90年代物业管理由南向北迁徙，当时青岛、北京等城市已经开始接触物管的思想了，意识到物管是社区生活的必需品。
1992年到2003年是物管的混沌期。各地物管公司就像雨后春笋般冒出来，因为注册物业公司很简单，很多开发商自己开发的小区就自己管，没有统一的标准。
2003年到2013年是物管规则成型期，标志是2003年6月国务院推出了第一版《物业管理条例》，这个时候不仅开始有了规则，也陆续推出了不少物管的细则如业主大会、业主委员会章程等很多与物业管理相关的资质管理，还包括物业定价标准、服务标准等系列的法律法规。
但到2014年物管规则的推出逐渐减少，2015年后甚至更少了。
因为在2013年，物业人普遍进入困惑期了，这时候物管进入了一个模式革新时期，一种新的以谋求入口转化为主的物业管理模式开始挑战传统的以物管费为生的模式。
越来越多企业关注物管入口
当时行业里有企业提出了社区O2O的概念，一下子让人们对物管行业有了重新认识。物业管理的本质其实没有变化，大家现在看的都是它的未来，觉得这个入口很不错，未来有很多内容可以做，都在争。
已经看准这种新模式的企业，不断通过各种方式扩大自己的规模，将入口变得越来越多，因为他们预测利润会越来越多。尽管理想趋势是这样的，但目前来看，实际转化价值并没那么理想，可是这些企业探索出来的模式已经很清晰了。
另一方面，现在市面上不少以开发商为背景的物业公司，除了管理自己开发的物业，也很早就开启了对外扩张的模式，而且在外项目占他整体收入并不少，对外输出管理模式、理念和方法。
两极分化严重，物管终于站上风口
对比之前，物管行业也发生了重大的转变，明显地表现在两个方面，一个是理念，一个是人员构成。理念主要分为两派：
第一类认为服务才是最重要的，其它都是辅助。城市化进程发展，消费升级，所以对服务的要求越来越高。这类物管公司认为，服务是有价值的，只要服务到位，物业费是可以涨的。
所以说做好服务再在别的地方去做一些相关的配套叠加就足够了，但叠加不是主要的。大多传统物业企业都是这类理念的支持者。
第二类认为入口重要，物业费可以不涨，因为物业费是有天花板的，涨一毛钱业主可能都会闹翻天，而通过入口叠加多项其他业务是能产生很多价值的。
越来越多的新进入者看好这样的物管商业模式。
人员——两极分化严重。从人员构成方面，因为现在是风口上，整个行业的薪酬水平在暴涨。
以前物业管理没人干，现在是什么状况呢？两极分化严重，物业总经理100万的年薪很正常，项目总年薪20—30万也极其普通。
而且对于人员能力要求也越来越高，对项目总经理的综合性要求很高，比如吸收应用新科技、新知识的能力，处理与客户的关系等。
但基层服务人员，知识、技能相对单一，虽然薪酬比以前有所提高，总体来说还是偏低。
在前10多年变动都不是很大，但从2005年开始，这个行业的人力成本每年都在递增。特别是2013年后，新模式不断出现，对行业人才要求越来越高，所以对这个行业提了更高要求，这个行业也具有一定吸附人才的能力。
实际上，现在物业服务对于房价已经能产生10%—20%的影响了， 这已经达成基本共识。直接表现在，在其他条件相差不多的情况下，物管好的小区或楼盘，房价普遍比不好的高10%到20%。
万亿级市场碎片化严重，世联物管发展好机会
中国物业管理市场整体规模有万亿级，但这个市场碎片化很严重。根据资料显示，去年国内收入最高的物业企业营收近40亿人民币，在万亿级的市场也就占2.5%；第二名的物管企业，总体营收37亿左右，所以这个市场的碎片化很严重。
2016年TOP100的物管公司平均收入6.5亿，单位管理面积大概17万平方米，人均管理面积在5000平方米左右，人均产出大概12万左右。
而且这个市场还在不断壮大，大家都看得到——增量越来越少，存量越来越多。只要有存量，就需要物业管理，特别在物业的运营和使用期里。
这种市场状况对世联资管是有利的，因为有进入并抢占市场份额的机会。虽然世联资管进入物管市场的时间并不长，但在变革期进入，可能过几年就能有很大的发展了。
同时，后期我们还有从资本层面运作的优势，所以世联资管在这个市场中占据一定份额还是很有希望的。
并且，世联模式跟别的企业不一样，我们不争社区O2O平台，我们走的是工商物业。现在单打工商物业管理的企业，还没有一个像我们这么大体量的公司，我们在这方面有得天独厚的优势。
三大趋势推动物管未来发展
首先政策的引导与支持越来越明显。在保障城镇化建设和稳定社区生活的功能上，物管的重要性已经凸显出来了。中国每年都会评文明卫生城市，社区是展示的重要窗口，所以物管已被纳入文明办管理范围里了，很多政策的落地，比如社区管控、安全、消防等都靠物管进行落地，物管的重要性不言而喻。
在很多城市，物业费已经跟征信系统连接，以保障行业的健康发展。这些政策层面的支持，让物管行业逐步产生活力。之前有人说我没住，不用缴费，但他不交钱，行业还是要做，所以政策对行业越来越认可。而且也认为应该给这个行业生存和发展空间。
这个行业的科技化水平相对来说不算高，因为服务是靠人做的。但是实际上这个行业最需要的是提升人的生产效率。
主要趋势是通过技术来提高管理效率，从而提升人均效率。效率就是人均产出值，所以很多企业在科技方面的投入也比较大。
物管作为服务行业，以人的服务为主，有些是机器人可以替代的，比如简单的咨询、巡逻等。
但有些互动等服务是替代不了的，还是要靠人做。所以探讨科技与服务之间如何平衡，也是这个行业大发展的一个前提。
第三是资本的推动。资本实际是看中了这个行业的叠加效益。物管行业本身的利润率并不高，全国的平均都只有5%，但它是叠加服务的天然入口。
张总说，陈董曾讲过一段话，说人有三种状态：在家里、在路上和在办公室。社区关注人在家的状态，人三分之一甚至更多的时间可能都是在家里，所以大家都在争社区入口。
在路上是什么呢？就是去哪儿网、携程等关注的地方。在路上你怎么解决？滴滴，摩拜等关注在路上。
世联关注什么呢？在办公室里。张总提出，虽然我们没有前两者关注的那么多，但是我们有自己独特优势：1、这个市场无限扩大；2、世联君汇进入的时间不错，面对的是工商物管的蓝海市场。
物管行业现存两大痛点
张总说，现在物管行业有两大痛点，不管是创业还是商业运营都需要先问两点，它的价值是什么？可持续性怎么样？
第一，它能产生什么价值？虽然现在看来入口的价值很高，但那是对于未来的期待，现在没出来。行业利润率还是偏低的，投入时都在考虑。
第二，可持续性怎么样？突破可持续性的难点在哪里？首先是获得楼盘的机会越来越难。
为什么会这样？大型开发商已关注到物业，他们已不再会把物业给第三方了。其次，如何保持持续获得楼盘的能力？保持这种能力就是靠品质管控。
物业的品质管控是个难点：项目不同、品类不同、要求不同、客户群不同、市场不同、地域文化不同等，所要提供的服务也就不一样，我们要如何保持品质的管控？
现在在物管领域，不管是哪个方面，虽有些概念，但并没找到好的模式，大家都在探讨摸索，没有一个企业走出一个非常成功的模式。
而且现在大家都在忙于跑马圈地——先圈地盘再谈未来。未来大家都觉得很好，所以先把规模圈下来，同时试未来模式。
现在很多大型物管公司都是在一边探索模式一边圈地。最近中民物业在全国大量收购物业公司，其母公司中民投是一家投资集团，收购主要目的可能是要做叠加金融业务。
解决行业痛点，世联做物管的关键词
世联做物管有两个关键词，一个是全链条，一个是上游接入。全链条主要就是资产的投融管退，上游接入，对于世联来说相对是简单的，本身就有金融、交易、资产运营等服务，我们是首先将难度大的做了，再做物管这种相对简单的服务；而有的公司从物管往上走，去做交易、运营等，就比较难了。
所以现在物管对我们来说门槛是比较低的，而且多年的上游积累，我们有着大量的资源。
对于物管行业的两大痛点，世联的独特优势能进行解决：
1、地区拓展形成规模化发展，尽管利润率偏低，只要形成规模化发展，利润也是可观的；
2、通过收购、兼并、合资、合作等方式开发资源。
能做到以上两点，主要因为世联平台的组织优势——全国都有分公司；其次，多年评估顾问咨询的积累，让我们在专业知识和人脉、服务理念等方面都有深厚沉淀。
保持增长，全国布局
谈及近一两年世联工商物管的发展规划，张总说有两个目标：
1、保持对世联资管贡献一半的营收。世联资管下的其他业务品牌，比如世联空间、世联商业等也在不断快速发展，若工商物管要保持收入占世联资管业务营收的一半，就得不停地发展。
2、规模扩张是营收增长的重要保障，而规模扩展主要靠地区拓展，有几个关键点：
1）抱大腿，和当地对物管有高要求的开发商合作管理；
2）插红旗，在当地各区布好项目；
3）立标杆，要把某几个项目做成当地的标杆项目。
张总透露，现在工商物管已经进入全国12个比较前沿的一二线城市，均衡布局于东西南北中各地区，努力实现着各地开花。
