沈建忠：整合联盟优势资源 促进企业转型发展

 

　　9月12到20日，我随中国物业管理协会代表团到德国和西班牙进行了考察。考察过程中有一些启发，借此机会，结合联盟工作和中国房地产走向海外等话题谈一点个人的看法。

 

　　○关于联盟工作

 

　　刚刚闭幕的G20会议和中国东盟领导人会议都是联盟组织的活动形式。今天，国家之间、行业之间、企业之间，都可以通过联盟形式达成内部的共识、取得对外话语权、增加话语权的分量，在合作共赢的基础上争取利益最大化。联盟的形式将会越来越多，联盟是合作共赢最富成效的联合方式。

 

　　我曾经参加过联合国的人居大会，这个会有个系列的筹备活动，其中最主要的一项任务是起草指导人居活动的大会宣言等纲领性文件，各个成员国首先要在各种联盟如非盟、七十七国集团十1等内部磋商，统一意见以后，再拿到大会上去谈判。G20形成的宣言也是这样一种形式，重要意见观点磋商很大程度上是通过联盟之间展开的。

 

　　这次到欧洲我有个切身体会，随着全球经济一体化，要想取得国际上的发言权，获得利益上的平衡，就必须建立起超出企业机制的正能量的价值观念，建立观点相一致的同盟者集团。我们常讲抱团取暖，既能保持各自主体的相对独立，又能协调立场，在兼顾各自利益诉求的基础上，制定共同的政策和措施、规则和标准，这是联盟的作用。这在欧盟身上体现得非常明显，欧盟已经成为第三大经济体，最典型的事件是货币的一体化，而且现在人力资本的流动也打破了各自的国界，联盟应该是全球经济发展一体化背景下一种很有发展潜力很能发挥作用的机制，因为国与国之间的边界打开了，省去了很多的成本，效率提高了。成本降低了，竞争力也就提高了。

 

　　今年发生了英国脱欧事件，也说明联盟的作用并不是万能的，联盟各个成员之间有着各自的利益关注点。欧盟现在有27个成员国。他们的文件要用24国文字来发表。如果联盟慢慢变成一个官僚的机构，只增加负担，没有带来利好的话，联盟成员就会退出。这也告诉我们联盟的发展必须要创新机制，解决好权利义务的平衡，既要让大家能够分享联盟所带来的成果，遇到问题和困难的时候，也要共同担当，共同去面对。

 

　　我们这个行业，联盟也越来越多，我们城市开发企业家联盟这几年通过不断地摸索，大家共同努力，也取得了很多的成果，关系越来越紧密。但我认为还处在一个蜜月期，如何让联盟保持持久的活力和影响力，走得更远？真正让我们的联盟发挥好的作用，还有很长的路要探索和努力。在这里我谈三点：

 

　　第一，必须坚持把基础工作做扎实，成员越多越要注重基础服务工作。我们企业家联盟有个很大的特点，企业家都是些很有个性的人，联盟只有建立好的机制和组织框架，才能为联盟的发展打下牢固的基础，这是非常关键的。

 

　　在房地产行业，有不少成功的联盟范例。我比较关注中国城市房地产开发商策略联盟（下文简称中城联盟），它是由房地产行业内颇具影响力的多家企业联合发起的，是品牌开发商以平等互利为原则组成的行业策略联盟，成员单位并不多，不到100家，但它在房地产行业非常具有权威和影响力，也确实做了一些实实在在的事情。一方面，中城联盟组织的论坛、对话、考察交流等活动，非常注重效率和质量，对联盟成员来说，都具有很强的针对性和启发性。比如，他们会定期举办讲座，请权威部门的专家讲述当前房地产行业面临的形势和问题以及下一步的发展趋势。中城联盟也会定期为成员企业设计一些针对性的、分门别类的活动。比如对口的考察交流、培训、研讨，中城联盟的董事长会议和总经理会议也是有所区分的。另一方面，中城联盟有自己的投资基金。2002年，中城联盟12家核心成员出资1亿元发起设立中城投资公司，目标为发起和管理产业投资基金。现在基金规模大概有一百多个亿，这些基金可以在关键时刻反哺联盟成员企业，很多企业因为资金的支持取得了很大的发展。同时，在基金的支持下，联盟的工作也有了稳定的物质基础。

 

　　第二，联盟必须坚持创新发展，联盟的活动不能够仅仅停留在信息交流上，我们要考虑技术、资本、资源等怎么进行合作共享，形成1+1＞2的杠杆效应，因为所谓联盟就是要聚集有相同价值观的企业，联盟过去对企业有强大的吸引力，关键也是在于它的创新能力和品牌影响力，能够给企业带来增值效应，今后如果想影响更多的企业，同时原有的成员继续获得利益，就必须保持持续的创新能力，给企业带来增值效应。

 

　　房地产企业现在拿地越来越多地成为一种联合的形式。现在动辄几十亿的项目，在资金和技术上怎么来加强这种合作，合作共享共赢，我们的房地产企业是最有钱的，所以在合作模式、合作规则、合作途径上，联盟能不能做一些基础的工作，做一些创新的探索，这也是非常关键的。

 

　　第三，联盟应该坚持契约精神，我们作为联盟的成员应该要有担当责任的意识，联盟的责任和担当是能够保持联盟健康发展的重要基石。每一个成员不仅要有享受联盟服务的权利，更应该履行维护联盟形象的义务。过去是在强关系下的契约精神，王石在中物协理事会上讲过，随着市场经济的全球化，现在我们变成了一种弱关系，企业和企业之间打交道，更多是在弱关系基础上的。

 

　　弱关系靠什么维系信用？靠规则，规则未必是合理的，但必须遵守才能保证市场秩序和安全。从长远看，坚守现代契约精神，就会在弱关系中积累更多的信用和口碑，价值就会体现。所以我们每一个成员单位，都应该为我们联盟的发展出谋划策，发挥自己的能量，形成联盟核心的对外的正面的形象，形成一个拳头，这样在开发行业的市场上才能有更多的话语权，有更强的竞争力来取得更好的效果。

 

　　○关于海外房地产

 

　　去年，中国物业管理协会考察团去了美国和加拿大，今年去了德国和西班牙。我们发现一个非常有趣的现象：中国对外的房地产投资已经是中国对外投资领域比较成熟的一个版块。尤其是在和美国、加拿大及欧州的同行交流过程中发现，他们都认为中国房地产不得了，无论是项目建设的规模，还是投资的力度和速度，在他们看来都是不可思议的。

 

　　万达投资了好莱坞文化地产项目，绿地在洛杉矶投资的综合项目，在洛杉矶及美国都是非常轰动的项目。万达2.65亿欧元投资西班牙地标建筑西班牙大厦事件，虽然已过去很久了，但我们这次考察发现仍然是一个热议的话题。2.65亿欧元在中国是很平常的投资金额，但是在西班牙算是很让人震惊的项目，媒体连篇累牍地在报道，如果这次投资成功可以解决6000个就业岗位，是非常了不起的。这个项目没有达成的责任在西班牙反对党上台，不同意对西班牙大厦进行任何修改。

 

　　我们这次考察团里有一家山东的企业，他们不是做房地产的，但是偶然的机会进入了西班牙市场。2014年他们去西班牙旅游，发现西班牙的房地产市场还不错，欧洲广场的项目，开发商破产了，这个项目从最初的120万欧元一套降到65万欧元。他们去了8家家庭，一家买了一套，惊动了银行的行长：中国人为什么要到西班牙来买房，而且买了8套房子。西班牙有一个很好的政策，50万欧就可以拿到全家申根的签证，可以随便来往于欧洲的欧盟国家，当然房子买了以后，五年之内是不能出售的，五年之后就自由了。从120万欧到65万欧还是很合算的。这个项目就在一个会展中心的旁边，这附近有几个酒店，会展期间几千欧元才能定一个房间，所以他们这个房子可以出租投资。后来他们又陆陆续续买了一些，大约有20套，房地产商干脆把代理也交给他们，让他们在中国帮忙销售，这家企业是搞物业管理的，就要求把物业管理也接过来，对方就答应了。现在他们在欧洲发展了13个项目的物业管理，做了一笔生意。像我们国内短期炒房发大财的想法在国外是不大可能的，但是中长期可以保证投资回报。

 

　　昨天我注意到中新网转载的一篇报道，这篇报道讲中国人到海外购房已经成为中产阶级的一个标配。同时提到没有人能阻止中国人到欧洲，尤其是到西班牙这样的国家购房的热情。欧洲国家不少的人都在西班牙买房子，西班牙靠近地中海和大西洋，有800公里的海岸线，风景很好，可以常年度假。所以西班人讲他们很自豪，西班牙人没什么产业，德国人很勤快，他们每年辛苦挣的钱去西班牙消费，西班牙一个月就把钱挣回来了。一到8月份，西班牙沿海到处都是法国、德国的度假游客。

 

　　短期投资不要到国外去，国外没有这种机遇。越来越多的中国人将投资海外房产当作一种中长期的投资。在中国动不动就是几亿、几十亿、几百亿。在欧洲，就算几百万欧元，都算是很大的项目。王健林的2亿多欧，在西班牙房地产行业是天文数字。相对来说，这些国家市场比较规范，投资门槛也低。

 

　　最近有个数据，今年上半年中国在海外的房地产投资金额是161亿美金，去年是346亿元美金。在亚洲因为有像碧桂园等企业的几个大项目，中国在亚洲的对外投资中占了60%的份额。我们现在投资的地点和层次也相对集中，主要集中在美加、东南亚和欧洲的一些国家。

 

　　房地产的投资，我们都知道，讲究一种逆向操作。西方国家金融危机之后，正好处在一个下降的通道当中，正好是一个机会，因为房地产越低迷，机会越多。我们企业有能力的话，可以关注一下海外的市场。国内买一亩地的钱，国外可以做个大买卖。

 

　　当然投资海外市场的过程中，有几点也是要注意的：

 

　　一是一定要熟悉当地情况，充分利用当地的律师、华人等资源，会给海外拓展带来很大便利。

 

　　二是跟当地的地产行业组织既要保持联系，又要有一定的距离。因为同行的竞争关系，一般都要低调一些，免得让人家认为抢了他们的饭碗。保持联系，可以帮助解决很多法律、规则、权利方面的问题。因为这些地区一般是选举制，选票都掌握在这些社团手里，他们会帮助争取一些权益。要保持低调，让对方明白我们不是来抢饭碗的，我们的投资既解决就业，又能促进经济发展，是互惠互利，双方共赢的局面。

 

　　还有一点，政治风险一定要考虑，投资周期要避开选举年，选举年有可能反对党上台，把原来执政党的那一套东西都否定掉了。万达在西班牙马德里遇到的就是政治风险。（根据中国物业管理协会会长沈建忠在2016全国城市开发企业家联盟年会上的讲话整理，有改动）