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物业管理行业研究周报:10月外拓数量同比增长改善 并购王碧桂园服务再出手

时间:2022-11-16 来源:网络转载

物业新闻网讯:

10 月TOP50 物企新增第三方拓展数量同比增长24.77%,环比下降18.17%,同比增速较上月有明显改善。环比下降主要原因为:(1)每年3、6、9、12 月为物企季度末KPI 冲刺月,去年同期环比下降27.62%;(2)10 月招标数量低于9 月。

      从具体拓展面积规模数据来看,头部物企规模持续扩张,行业集中度仍在提升。

      规模拓展TOP15 物企第三方拓展共计3959 万方,占比达到65.34%。

      从拓展业态来看,非住拓展比例扩大,多元化业态成为物企的重要发展方向。

      我们认为,未来非住业态面积将在物业服务企业在管规模中持续扩大,由于非住业态单价一般较住宅更高,未来对物业服务企业的营收增长贡献将不断提高。此外,受2022 年住宅销售规模回落影响,非住业态的拓张将成为物企重点发力的方向。

      事件2:并购王碧桂园服务再出手

      碧桂园服务将以2.33 亿港元收购合富辉煌21.47%股份,收购事项完成后将成为合富辉煌第一大股东,并将并表合富辉煌。

      合富辉煌为中国房地产综合服务商之一,业务收入以物业经纪服务收入为主。

      此次收购将进一步完善碧桂园服务的多元化业务布局,改善公司收入结构。我们认为,基础物业服务仍然为碧桂园服务收入的主要来源,但受限于物业费提价难度大,发展增值业务成为物企当下的共识,收购合富辉煌,整合双方在地产经纪业务的线上线下资源,有利于碧桂园服务持续优化其收入结构。

      但是,我们预计短期内地产经纪业务仍将承受较大压力,并表后可能进一步影响碧桂园服务“增收不增利”的情况,此外,由于合富辉煌同时代理了碧桂园地产多家竞企(万科、保利等)的委托项目,亦可能影响其未来的业务委托收入及并购后的整合难度。

      数据追踪(11 月7 日-11 月11 日):

      资金及交易追踪:

      沪(深)股通:A 股物业公司中仅招商积余在沪(深)股通中有持股,截至2022年11 月11 日,持有1192.98 万股,较上周上涨6.77%,持股市值1.84 亿元。

      港股通:港股中港股通持股共18 家(剔除停牌物企),自2022 年11 月7 日至11 月11 日,增幅最大的是卓越商企服务,本周增幅46.4%。降幅最大的是世茂服务,降3.98%。持股比例最高为保利物业,为63.82%。持股数量最多为碧桂园服务,为5.23 亿股。

      投资策略:我们认为目前物业板块已进入最佳配置期,头部物企规模将持续扩大,物企寻求独立扩张能力将持续加强,建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余,关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务,关注高弹性标的碧桂园服务。

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