绿地物管业务“变现” 12.6亿出售商管公司与再牵手雅生活

物业新闻网讯：

在房企忙着打包自己或大或小的物业上市时，绿地走向了另一条分岔路。

  7月5日傍晚，绿地控股发布两则公告。

  一则与花样年相关，其拟将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司100%股权转让给花样年控，股权转让对价为12.6亿元。值得注意的是，这是绿地旗下主要从事为商用物业提供物业管理及增值服务的物业公司。

  另一则则涉及绿地物业的老伙伴雅生活。自2018年签订了五年的合作协议之后，如今临近期限届满，绿地控股将与雅生活集团新增三年物业服务合作。

  按照对上述新老合作方的业绩承诺，绿地将未来超4000万平方米的物业面积收益拱手让人。

  12.6亿物业出售

  7月5日，花样年全资附属公司深圳市富昌商业服务有限公司作为买方，与绿地实体即绿地控股集团有限公司及绿地金融投资控股集团有限公司订立该协议，据此买方同意以人民币12.6亿元收购目标公司上海绿闵物业管理有限公司的全部股权。

  于交易完成后，目标公司将成为花样年的间接全资附属公司，且其财务业绩将综合纳入花样年的财务报表。

  结合两方公告获悉，目标公司上海绿闵物业管理有限公司为一间于2019年8月在中国成立的有限公司。股权结构上，其为绿地控股全资子公司，注册资本50万元，分别由绿地集团和绿地金融分别持有其 51%、49%的股权。

  值得注意的是这家物业公司的物业业态类型。

  花样年公告中称目标公司“主要为商用物业提供物业管理及增值服务”，而绿地控股公告中则直接指出这家物业公司的重要性——“自成立伊始，绿闵物业就将自身发展目标定位国内一流的商业物业管理公司，成为绿地集团在商业物业项目的指定物业管家”。

  换而言之，绿地集团旗下商办物业的管理面积或大多数由目标公司绿闵物业承接。

  商办物业放在其他开发商身上或者并不太值得一提，但于绿地而言，却一度是这家千亿房企增长的动力引擎。

  据悉，绿地曾在2014年时大量转型为以办公为主的商业地产，彼时因国家政策导向，中小企业办公楼需求猛增，因此也给绿地带来销售增长。值得一提的是，出售商办项目是绿地的常态，这些商业资产于其而言相当于和住宅一样的可售物业。

  观点地产新媒体了解，2015年绿地集团销售额达2015.1亿元，跟随在恒大其后位列第三。

  然而随后商办市场的变化让绿地开始放缓了脚步，也使得绿地与前三失之交臂。

  彼时2016年张玉良曾对外如此表示：“这两年国家政策导向了住宅，这就让做商业地产多的企业的市场上不上来。所以为什么我们这两年（销售）慢了？实际上是商业地产没上来。”

  绿地也从那时起调整了商业的比例，办公为主的商业地产减少了30%，调整后住宅产品与商办的比例大致为6：4。

  但直到今天，还是不可忽视商办业务在绿地版图中的重要性。据观点地产新媒体了解，绿地控股每年新增商办比例在20%左右。

  于开发商而言，大量的商办物业或许是个双刃剑；但于目前的物管公司来说，这显然是香饽饽一样的生意。

  从此次的交易价格来看，绿地显然并不亏。

  截至2020年12月31日，绿闵物业总资产为407.31万元，净资产为287.48万元。2020年度，绿闵物业实现营业收入1203.55万元，实现净利润237.61万元。

  若以12.6亿的收购价格看，花样年这笔生意开出了高达500多倍的收购PE。据悉，目前市场上的物业收并购PE大多集中在10-20倍，如此前恒大物业收购浙江亚太酒店物业便是19倍PE。

  为何有如此高溢价？

  绿地物管变现

  诚然，12.6亿更多押注的是未来的增长性。

  据花样年披露，该交易代价除考虑目标公司的现有业务营运及所提供服务外，还囊括其业务前景，以及绿地实体将提供的额外合约建筑面积以及收购事项可为公司整体营运带来的协同效益及互补效果。

  根据该协议的条款可窥见，绿地实体已同意于完成后五年期间委聘目标公司作为彼等的战略优先级商业相关物业的物业管理服务提供商，并向目标公司交付商业相关物业合约建筑面积以作管理。

  具体而言，绿地实体承诺于完成后五年期间，绿地实体及其联系人每年向目标公司交付不少于500万平方米的商业相关物业建筑面积以作管理，期内合共不少于2500万平方米。

  绿地实体进一步承诺于完成后三年期间，绿地实体及其联系人每年将额外取得及为目标公司提供于中国一线或二线城市的商业相关物业项目以作管理，期内的合约建筑面积合共不少于60万平方米（不包含在上述2500万平方米的商业相关物业建筑面积）。

  绿地实体进一步承诺，于完成后一年期间，其将就名为郑州绿地全球商品贸易港的项目（位于郑州市荆州路，总面积约33万平方米）的前期物业管理服务自行或促使与目标公司订立管理合约（不包含在上述两项建筑面积）。

  按此计算，绿地12亿的叫卖价，至少包含了超2700万平的商办物业面积承诺。如果从商办物业在物业市场中高毛利、高估值的表现来看，花样年这笔交易或许是许多想要发力商业物业的物管公司所眼红的。

  值得注意的是，此次与绿地交易的是花样年，而不是花样年旗下的物业平台彩生活。考虑到业务类型，此次收购的绿地商办物业服务，或更多交由花样年自身商管平台负责。

  花样年也指出，倘若绿地实体将予提供的额外合约建筑面积为住宅社区及或包含住宅部分的综合用途物业，花样年将根据与彩生活此前订立的经修订不竞争契据的条款采取必要措施。

  除了将商办物业管理交予花样年，于7月5日当天绿地还与雅生活再续前缘。

  众所周知，于2017年6月，绿地集团宣布将其全资子公司上海绿地物业服务有限公司100%股权转让给雅居乐，交易对价为10亿元；同时绿地入股雅生活成为第二大股东。

  彼时双方约定，自2018年起至2022年的五年内，绿地控股将聘请雅生活作为物业管理服务供应商，每年交付管理物业面积将不少于700万平方米，并额外提供300万平方米的优先物业管理权，共计超过5000万平方米的物业管理面积。

  即便在2020年因绿地两度减持雅生活，市场对双方交易持续性产生质疑。

  如今一纸公告，绿地表示基于双方良好的合作业绩及产生的业务协同，其将在合作期限届满后（2022年），将与雅生活集团新增三年物业服务合作。

  即2023年至2025年3年内，绿地控股继续将雅生活集团作为战略优先级物业合作商，在严格履行原《合作框架协议》基础上，尽最大努力促使雅生活集团通过合法合规的程序，每年自公司开发的物业中获得500万平方米物业服务面积。

  而与三年前的合作相比，此次绿地所提供的每年交付面积减少了200万平方米，同时也没有允诺额外的有限物业管理权。

  这或许让人联想到绿地控股本身的销售业绩，事实上2020年绿地是为数不多的业绩“倒退”的公司——其于当年实现合同销售金额3583.53亿元，比上年同期减少7.7%。

  更为重要的是，在去年的三道红线新规下，其在一众绿黄档的国企中显得尤为突出。作为红档内唯一的国企，绿地受到了极大的关注，此后也一直通过一些资产出售、资本运作来尝试降负债，减杠杆，甚至一度传出“绿地被收购”消息。

  不过截至目前，绿地仅有现金短债比指标实现转绿，负债压力仍旧突出。因此，此次出售物业公司尤其是兵家必争的商办物业公司，或许更多还是来自于资金需求。

  可以窥见，绿地与目前大多数分拆物业公司上市寻求融资的房企，走在了截然不同的一条路。

  但在某一种程度上，或许也是殊途同归。

  目前，物业分拆上市除了是房企寻求物业更大发展的方式之一，同时也成为了其寻求资金的重要筹码。在融资收紧与红线之下，过去在资本市场颇受欢迎的物业板块难免成为变现的标的。

  在这个纬度而言，绿地与这些房企何尝走的不是同一条路。绿地于公告中披露，本次交易如顺利完成，可为公司带来约12.55 亿元投资收益。

  从目前来看，绿地似乎已将物业这个业务几近拱手于他人，一部分是雅生活，一部分是花样年。

  不过，值得注意的是，绿地或许还未完全“清盘”物业板块，如此前6月20日，绿地金融才新增投资企业上海绿安物业管理发展有限公司，投资比例为49%，另外51%股权由绿地控股持股；如旗下绿地香港控股的盛高物业。