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彩生活“反刍”达尔文物业

来源:网络转载 时间:2021-06-25

物业新闻网讯:

乐居财经 邓鑫妮 发自深圳

为规模,为资产,还是为利润,值得彩生活两年后再次看上达尔文物业,要将其全部归为己有?

6 月 23 日,彩生活(01778.HK)从 4 位自然人手中购买北京达尔文国际酒店物业管理有限公司(简称 " 达尔文物业 ")49% 股权,收购之后,彩生活全权持有达尔文物业。

增持是彩生活近两年少有的," 减 " 是主基调。年初,随着前管理者退出,潘军重掌大权,意味着彩生活将会迎来一次大的调整。对于以前投资的企业,彩生活的态度更多的是减持,增持达尔文国际物业,是今年以来的第一遭。

" 调整 " 是彩生活近两年在资产组合上的核心动作,一面削减既有公司持股,一面又在吸纳新的资产,甚至将一些关联公司的子公司收入囊中。

有意思的是,在此笔收购的前 2 个月,彩生活与这 4 个自然人还共同成立了北京彩生活达尔文国际商业管理有限公司(简称 " 达尔文商业 "),持股份额与收购前达尔文物业一致,彩生活持股 51%,另外四人平分 49% 股份。

或许达尔文商业,也会如达尔文物业一样,4 大自然人提前 " 锁票 ",另择他日再卖给彩生活。

" 预谋 " 增持

增持达尔文物业,彩生活或许早有预谋。还未收回物业股权时,便已与这 4 个自然人在商业上另行搭伙,颇有提前 " 补贴 " 的意味。

4 月 27 日,彩生活联合詹虹、窦勇志、王莹、栾春荣新设达尔文商业,注册资本 100 万元,其中彩生活持股 51%;其他四人各持股 12.25%。

 

同样的股权分配,曾经也出现在达尔文物业。彩生活没有收购余下 49% 股权之前,达尔文物业由彩生活持股 51%、栾春荣持股 12.25%、王莹持股 12.25%、窦勇志持股 12.25%、詹虹持股 12.25%。

 

虽然这一次收购达尔文物业余下 49% 股权的对价并未公开,但是据此前收购 51% 股权超 9000 万元的价格来衡量,此次的价格肯定也不低。

 

2019 年 3 月,彩生活完成对达尔文物业 51% 股权的并购,彼时,它花去了 9792 万元。同一时间,詹虹、窦勇志、王莹、栾春荣四人同时拿下了另外 49% 的股权。

 

时隔两年多再次出手,彩生活对达尔文物业有些执着。

收购花费不小的代价,但过去一年达尔文物业(如图北京达尔文)确实为彩生活带来了不少的增益,尤其是对比其他非全资附属公司的业绩而言,流动资产、收益以及净利润均出现不小的增长。

 

去年,达尔文物业的流动资产达到了 6011 万元,同比增长了 55.4%。营收方面,收益和净利润分别为 1.13 亿元和 1554.5 万元,较上一年均出现了上调。对比深圳市安彩华,其收益虽然上涨,但净利润有所下调。

 

除了业绩上的助益,达尔文物业还提供了不少的规模加持。成立于 2002 年的达尔文物业,在行业内摸爬滚打近二十年,目前已经承接 30 多个项目,在管面积超 600 万方。

减脂增肌

今年的业绩会上,潘军少有地谈起了彩生活的不足。他聊到了彩生活的问题,随后又以 " 变革者 " 的姿态抛出了一系列的解决策略。

除了管理人员的变革,其中最明显的当属彩生活的 " 瘦身减负 "。曾经的物业第一股,上市 7 年一路跑马圈地,虽然其 3.6 亿方的规模已经来到行业头部位置,但去年负增长的营收显然难以匹配其超大的体量。

不过,执行董事陈新禹对营收下滑而利润增长的解释是:" 这充分显示我们业务调整后盈利能力开始逐步加强,这是一个非常积极的信号。"

其实,在年报公布之前,彩生活便已经着手调整其业务。进入 2021 年," 修剪枝叶 " 的手法更为娴熟。

 

今年以来,彩生活的 " 减脂 " 行动已经有 8 次之多,其中有 6 次是撤出对关联公司的投资,另外两次则是将持股比例缩减。

 

主动退出了不少低效益项目,潘军表示," 这主要是两个原因,一是基数比较大的,二是我们在管理标准上进行了主动调整。"

强健的体魄,仅靠 " 减脂 " 远远不够,还需要 " 增肌 "。许多人留意到潘军想要给彩生活 " 瘦身 " 的想法,却忽视了背后更大手笔的投资。在住宅物业管理服务之外,商业物业乃至于其他的增值服务可施展拳脚的空间还绰绰有余。

 

不到七个月的时间,新增投资 12 家公司、增持 1 家公司,平均下来,每个月就有近 2 笔投资出现。而在新投资的企业中,与 " 商业 " 有关的公司出场率异常的高,有 5 家公司直接带有 " 商业 " 之名。

 

渴求高效增长

其实,无论是增持,还是减持,彩生活的目的只有一个——实现高质量的增长。

物业管理规模为王,在行业收并购大浪潮中,彩生活过去一年去反其道而行,对规模需求趋向保守。

截至 2020 年末,彩生活合约管理面积达 5.63 亿平方米平方米,项目遍布全国 279 个城市,对应服务社区 2841 个,已经在管面积约为 3.61 万平方米,同比仅增长了 0.5%。

不同于大多数脱胎地产公司的物企,它们的规模大部分依靠母公司的输送,而经过多年的收并购之后,彩生活 99% 的项目都来自第三方。不过近两年,在大宗并购交易上已经难以看到彩生活的名字。

对此,潘军已经做好两手准备," 目前,彩生活正在往精细化经营转型,但如果有优质的合适的标的,也会进一步的考虑收并购的行为。"

规模增长放缓,犹如倒塌的多米诺骨牌,会带来一系列的反应,首当其冲的便是收入和盈利。

 

财报显示,彩生活在过去一年里实现营收总额 35.96 亿元,毛利 12.08 亿元,净利润 5.42 亿元,归母净利润 5.02 亿元。

 

同等规模下,碧桂园服务、恒大物业等营收已经突破百亿,彩生活的收入不仅在低位徘徊,总收入和毛利还分别同比减少了 6.5%、10.9%。其中,收入更是近五年首次出现负增长。

不过,潘军认为:" 退出一些低效益项目,虽然短时间内会导致收入的下降,但也减少了我们的亏损。"

文章来源 : 乐居财经

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