宝龙:商业销售占比低 在建物业重估提升利润

物业新闻网讯：

 3月9日，宝龙地产及宝龙商业一同发布了2019年全年业绩，这也是宝龙商业单独上市以来的首份全年业绩报告。相较于住宅，公司的商业板块进展较慢，同时约占净资产130%的自持商业也沉淀了相应的有息负债，但自持资产的公允价值变动却显著提升了公司全年的利润，“靓”化了公司报表。而宝龙商业的项目多来自公司，这同多数物管公司类似，此后宝龙商业将通过IPO获得的资金并购部分项目，扩大管理面积，真正持续的市场竞争力还有待考察。

　　曾与万达齐名 宝龙冲规模仍靠住宅

　　2019年度，宝龙地产营业收入260.42亿元，同比增32.9%，期内利润为60.18亿元，同比增65%，归母净利润40.41亿元，同比增42.4%。公司近几年营收稳步提升主要得益于物业销售的增长，宝龙地产连同联营公司及共同控制实体实现合约销售额约为人民币603.50亿元，较2018年同期增加约47.1%，实现合约销售面积为376.75万平方米，较2018年同期增加约33.5%。

　　据克而瑞2019年全年销售数据显示：流量金额方面，宝龙地产位列57位；权益金额方面位列55。尽管仍未能闯入千亿规模和行业TOP50，但宝龙地产近几年也实现了规模快速突进，由2016年的176.42亿元增长至去年的603.5亿元，复合增长率达到50.68%。其中，住宅销售由2016年59.86亿元增长至2019年的464.03亿元，增长近7倍，相比之下商业销售增长缓慢，2016年为116.56亿元，2019年仍然只有139.47亿元。

　　宝龙地产一直以开发及经营综合性商业地产项目而为人所知，旗下有宝龙广场、宝龙城、宝龙一城、宝龙天地等4个产品系列。早在10年前，商业地产圈内流传着“南宝龙，北万达”的佳话，不过现下相对于经营三百多座商业、体量庞大的万达来说，宝龙仅有42家，落后多个身位。

　　自持物业持续增加 以住宅“养”商业

　　宝龙地产本次派末期股息每股27港分，并派特别股息每股4港分以作上市10周年庆，即共31港分，连同上半年股息9分合计共40港分，股利支付率达到36.74%。

　　逐渐提高的分红政策与宝龙地产账面逐年沉淀的自持商业资产增多有关，“包租公”角色的增多一方面使得宝龙地产现金流有着一定的保障，能够稳定一定的现金分红。另一方面，持续增长的自持商业增厚了公司的资产规模也沉淀了更多的资金和财务成本，而这需要用规模更大的住宅销售来支撑。

　　2019年，宝龙地产开业6个购物中心，合计达到42家商业广场以及9家酒店，账面投资性房地产资产规模达到510.85亿元，占总资产31.44%，为净资产的131.3%。与之相对应的是，近几年公司的有息负债也在同步的增加，2019年底达到552.63亿元。

　　随着债务规模的提升，宝龙地产的杠杆率也水涨船高，资产负债率自上市以来一路走高，2019年底达到76.06%。而净负债率为81.2%，较2018年底的101.6%有所下降，这主要是由于宝龙商业单独上市融资增厚了账面资金等原因所致，全年的融资成本为6.47%。

　　此外，在公司60亿元的净利润中，投资物业的公允价值收益也为宝龙地产全年贡献了23.94亿元的经营利润，占比达到23%，其中已竣工的物业公允价值增加8.23亿元，建设中的物业增加15.72亿元。

　　自持商业是把双刃剑，既能增厚资产、稳定收入、提升融资竞争力并能使用公允价值变动美化利润表，但又会沉淀巨额资金、增加利息支出、延长资金回收周期等。可以预见，随着自持商业的逐渐增多，宝龙地产将逐渐变成重资产型的收租开发商。宝龙地产似乎也在朝着这个方向在走，2019年，宝龙地产的土地储备为2970万平方米的土地储备中，用途主要为大型商住物业，附设电影院、大型超市、美食广场及运动休闲设施、优质住宅、酒店式公寓、办公楼及酒店。在2019年731万平方米的新增土储中，纯住宅项目仅49.73万平方米，其余均为商住或商办项目。

　　宝龙商业拆分上市 主要运营的还是母公司的项目

　　宝龙商业，归宝龙地产旗下，2019年12月30日独立分拆在港交所主板上市，募资净额约为12.369亿元，通过母公司的“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”和“宝龙天地”四个品牌，为业主、商户及消费者提供商业运营管理服务。

　　宝龙商业年报显示，2019年，公司的商业运营管理业务总收入约为13.351亿元，同比增长36.3%。商业运营服务的在管建筑面积为700万平方米，同比上升约60万平方米，在管项目数51个，同比增6个。宝龙商业运营的主要还是母公司的项目，拓展的第三方项目较少。此外，住宅物业管理服务业务实现总收入约为2.853亿元，较2018年的2.208亿元增加29.2%。在管建筑面积为1150万平方米，同比增130万平方米，在管项目数51个，同比新增9个。

　　宝龙商业向外输出管理和服务，轻资产运营，资产负债率高企。

　　2018年底，宝龙商业的资产负债率达到89%，而由于IPO获得资金的缘故，2019年底资产负债率降低为49%，随着资产的增厚，ROE也从2018年的57.99%下降至11.25%。但并不是常态，正如宝龙商业在年报中称，2020年，通过战略收购及投资进一步扩展商业运营服务分部，并继续通过轻资产业务模式复制该公司此前经验至选定物业。