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万科:暂无分拆物业服务上市安排 没有激进拿地想法

来源:网络转载 时间:2019-08-22

中国物业新闻网讯:

智通财经APP获悉,8月21日,万科企业(02202)在香港举行2019年中期业绩发布会。会上,集团首席运营官张旭表示,万科没有给自己规定明确目标,坚持每天都是卖房子的好时候,一直都在积极销售,每次开盘都规定一个开盘率,从不捂盘。

 

 

张旭指出,万科物业服务过去只做住区物业服务,现在还发展了商企物业服务,探索空间还很大。集团希望先把业务做好做大,服务好社区客户、企业客户和城市,暂无上市想法。上市了投资者会要求回报,不上市反而可以更好的发展。

“集团上半年拿地非常谨慎,未来拿地也会保持在一定比例,没有激进拿地的想法。卖多少,拿多少,我们追求的不是规模,而是要做好产品,服务好客户。拿地不多是因为我们喜欢拿很难拿的地,聚焦在经济增长比较好、有产业、大家都看好的地方,比如长三角、珠三角和旧改项目,这是我们更关注、更应该去拿的地。”张旭补充道。

财报显示,万科企业截止2019年6月30日止六个月实现营业收入1393.2亿元,同比增长32.9%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%;每股基本盈利1.06元,同比增长28.8%;全面摊薄的净资产收益率为7.35%,同比增加0.59个百分点。

截止六月底,万科持有货币资金1438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元;净负债率35.04%,持续保持行业低位。

期内该集团实现销售面积2150.1万平方米,销售金额3340亿元,同比分别上升5.6%和9.6%,在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。

以下为智通财经APP整理的业绩会问答实录:

问:

集团已售未结金额有6210亿,什么时候可以入账结转?上半年销售增速放缓,全年基本上会维持这样的增速幅度吗?

执行副总裁王文金:

按照竣工时间,这6210亿大概在一到三年会结转。

首席运营官张旭:

上半年销售有9%的增长,完成了3340亿,销售策略非常清晰,没有给自己规定目标,坚持每天都是卖房子的好时候。能够积极回款,把库存去化,我们全年每天都会努力卖好房。

问:

下半年集团会否有降价促销等销售策略?

张旭:

积极销售是集团一贯来的策略。我们每次开盘都规定一个开盘率,比如60%以上,从来不捂盘,也不给自己留库存。所以我们会规定,如果拿到销售许可证超过六个月以上没卖掉的就叫长期库存。价格方面一直维持稳定的情况。

总裁&CEO祝九胜:

我们相信匀速的运动最省力,会力图避免大起伏,没有动力去做多余的动作。

问:

万科服务收入增长势头不错,会否有分拆上市想法?

张旭:

万科服务增长很快,过去我们只有住宅物业服务,现在还有商企物业服务,未来还会探索城市物业服务,业务发展空间很大。目前没有上市计划,要趁着现在这么好的机会,先把业务做好做大,服务好社区客户、企业和城市。

问:

目前的汇率波动,公司会否采取措施对冲风险,怎样对冲下半年录得汇兑损失的风险?怎么把境外负债的比率降下来?

祝九胜:

整个的有息负债里面只有35%是境外负债,折合人民币788亿元。集团不会把上半年的汇兑收益作为利润的常规设限。下半年在这方面我们会不断动态观察,会留一部分敞口,希望把汇兑风险相对锁定,不会将买这种远期产品等作为收入来源。

问:

上半年拿地相对比较稳,万科会否重登销冠?最近一年内拿地项目如何实现品质和利润的平衡?

张旭:

上半年拿了905亿的地,占销售额不到三成。我们一贯拿地的策略是根据两个阀门口:一个是现金流的状况,一个是销售回款的状况。现在平均地价占销售价格的30%多。今年上半年我们拿地还是非常谨慎的,在30%以下。目前没有激进拿地的想法,卖多少,拿多少。

至于会否重登销冠,我们追求的不是规模,是要做好产品,服务好客户。

问:

中央支持深圳建立示范区,集团总部在深圳,会有什么发展计划配合?集团和平保的合作有什么具体计划?

答:

我们对这个政策保持密切关注。集团把总部设在深圳是31年前的事情了,这样的一个政策细化,肯定会对我们带来利好,深圳会有新的发展机会,也在大湾区起到越来越重要的作用。

集团跟各大各大银行和各大保险公司都有维持很好的合作,只不过大家有不同的风险偏好和不同的特长,合作侧重点不同,并没有显得哪家特别突出。

问:

央行公布新的贷款市场报价利率,低于此前水平。管理层认为这对楼市是否是利好?

答:

推出新的LPR对经济是个好事,对房地产行业来说中短期来看是个好事。更长期来看无法预测,我们会保持敬畏之心观察这个事情。实体经济如果能振兴,对行业是有好处的。

问:

为何拿地保守?和集团规模相仿的企业拿地基本占回款的一半以上,但万科现在的土储仅两到三年的水平,如何平衡?早上有媒体报道万科不会再进4、5线城市,集团要怎么做?

张旭:

拿地不多是因为我们喜欢拿很难拿的地,聚焦在经济增长比较好、有产业、大家都看好的地方,比如长三角、珠三角和旧改项目,这是我们更关注、更应该去拿的地。集团比较谨慎,以现金流为导向去拿地。

至于四五线城市,我们的投资策略是希望在城市圈和经济带上面,没有规定所有四五线城市都不去,比如大湾区里面、长三角的城市我们都会去,是因为这个地方人口有导入、产业还是在增长。我们不会把自己的点覆盖到所有城市去,这样能提高效率,也能防范风险。

问:

中央定调房住不炒,集团认为这对销售会有什么影响?如何看待下半年内地楼市?

祝九胜:

这既是政策要求,也是行业的基本定位。对万科来讲,是我们经营的约束和方向。长期来看,加上信贷政策,只要有足够的时间,大家回归到一定的理性,把地价和房价恢复到相对理性水平,中长期来看,仍然认为这是一个偏利好的环境。在约束条件下去做经营,不要去做过多的不切实际的变化设想。永远不变的是在面对客户和市场时,要有敬畏之心、洞察市场变化、了解客户需求。

问:

万科对拿地这件事比较佛系,在北方占比也比较高,未来会在哪个区域大力拿地?

张旭:

每个区域拿地有自己的额度限制,卖的多,回款多,能拿的就多。对管理层来说导向很明确,哪个城市有更多产业和人口流入,能拿到核心好位置和城市旧改需求比较大,我们支持的项目就会多一点。这么多年战略一直是为普通人盖好房,所以也会聚焦在老的城市里面做一些旧改。我们的回报要求在一线城市会低一些,在远一些的城市会更高,因为风险和回报要匹配。

问:

万科所有的海外业务会否过度给万科置业海外(01036)?集团的养老和教育业务是完全缩减了吗?

张旭:

今年确实是把在英国和美国的一些项目放到万科置业海外,未来也会继续这样做,将其作为集团海外业务拓展的平台。至于会不会加大发展,这要看有没有机会,考虑到目前硬脱欧和贸易等风险因素存在,具体还要看全球经济周期到了哪个位置。

至于教育和养老是我们非常重要的配套业务,集团花了很多精力在培养,在探索,但还未形成商业模式。

祝九胜:

这两块业务的投入是没有减少的,而且收入不断增加、亏损收窄。目前万科养老在业内是最大的,做得比较好的项目也已经开始盈利;教育业务规模则稍小。

问:

海外业务有没有计划去别的城市发展?有没有说万科物业发展到一个程度就会考虑分拆上市?

张旭:

海外业务没有特定目标要做到多大,要占到多大比例。投资都是要看机会,现在想先把这个层次先做好。是否进入其他地方要看判断,取决于有否好的机会。

物业服务方面,在住宅商企两翼齐飞的战略引导下,住宅物业服务的饱和收入有80%多的增长,商企物业服务有100%多的增长。服务头部企业能拓展更多腰部企业,我们希望拓展城市物业服务,探索之后在全国推广。现在正是高速增长的时候,上市了投资者就会要求回报,不上市我们反而可以更好地发展

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