佳兆业物业正式发售 管理层回应高定价称“已有折让”

物业新闻网讯：

【财联社】（记者 杨依依）佳兆业物业（02168.HK）已于11月26日起正式发售，预计11月29日定价，12月6日在香港联交所主板挂牌上市。

佳兆业物业此次发行总股票量为3500万股，占发行后总股本的25%，发行价格区间为每股9.08港元—10.88港元，上市后市值最高可达15亿港元。

中信里昂证券和农银国际是此次IPO的联席保荐人。日前在香港举行的推介会上，农银国际投资部门主管及董事总经理马学明介绍：“我们有一个超额配售权，也是15%。在绿鞋的融资规模是4060万美金到4860万美金。”

9.08港元—10.88港元的定价成推介会中被关注的重点，这个价格在从房企剥离出的物业公司中，仅次于雅生活（03319.HK）的12.30港元，接近碧桂园服务（06098.HK）10港元的首日开盘价（碧桂园服务以介绍形式上市，没有发行价）。

而佳兆业物业体量上远低于以上两家物业公司。该公司招股书显示，截至2018年6月30日，其在管面积为2540万平方米。财报显示，雅生活同期的在管面积为1.09亿平方米，碧桂园服务为1.37亿平方米。

11月6日登陆港股的新城悦（01755.HK），截至2018年4月的在管面积约3700万平方米，但最终定价仅为2.9港元。

对此，佳兆业物业融资部副总经理刘景睿回应称，“我们估值考虑了对标，而且在IPO的折让基础之上，再考虑到年底的市场情绪，向市场释放出了诚意。”

值得关注的是，佳兆业物业和新城悦在管理物业上有类型的区别。佳兆业物业招股书显示，截至2018年6月30日，其管理了124个物业，包括101个住宅社区及23个非住宅物业，住宅在管面积是非住宅的约11倍。

佳兆业物业执行董事、主席及总裁廖传强在推介会上表示：“非住宅主要指的是公共建筑，例如体育场馆、政府大楼和湿地公园，还有一些商场和写字楼。非住宅和住宅提供的收入占比为53.4%和46.6%。这意味着佳兆业所管理的项目很多部分是住宅，但非住宅的毛利水平还是不错的。”

据佳兆业物业的招股书，其非住宅物业平均管理费远高于住宅物业平均管理费。截至2018年6月30日止六个月，非住宅物业的平均管理费为每月每平方米15.12元，住宅为每月每平方米2.29元。

廖传强认为，“我们在非住宅上面的竞争优势是比较突出的，截至目前我们已获取了9个体育场馆，是目前全国最大的体育运营商之一。非住宅的管理门槛以及管理要求是较高的，相信后续佳兆业物业依然会重点发展非住宅物业。”

“佳兆业物业IPO的价格是较为合理的，关键是其物业项目储备相对不足，这可能是投资人比较关心的。”国信证券一位港股分析师对财联社记者称。

招股书还显示，佳兆业集团为佳兆业物业的在管面积贡献超过了80%，截至2017年12月，佳兆业集团的土地储备面积为2190万平方米，2017年新落成项目为430万平方米。如将全部土地储备计算在内，佳兆业物业未来几年的管理面积将相对目前翻上一倍。但佳兆业土地储备多为旧改项目，开发周期长，给物业管理面积的增速增加不确定性。

为确保规模的增加，佳兆业物业在招股书中称，计划将全球发售所得款项的50%用于收购或投资其他在市场地位上与公司相若的物业管理公司。同时，佳兆业物业还要确保管理费水平保持高价位。

“我们也会谋求对部分在管的、年限比较长比如说5—8年以上的项目谋求提价。”该公司财务管理部总经理易学忠表示。